Возможно в начале осуществить займ от будущих арендаторов, а затем когда построите здание, зделать новацию и заключить уже договора аренды.

А что она может сказать?

пробовали обосновать при налоговой проверке новацию?

А допустим такой вариант возможен:
1. Отдельно заключить с каждым потенциальным арендатором Договор о предоставлении права аренды. И под этот договор уже привлечь часть средств.
2. А потом после завершения строительства ТЦ и введения его в экслпуатацию заключить договор аренды.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 28 июня 2005 г. Дело N КГ-А40/5563-05

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Ж., судей З., П., при участии в заседании от истца: П. - дов. от 24.11.04, М. - дов. от 20.05.05; от ответчика Т. - дов. от 26.05.05, рассмотрев 27.06.05 в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - ООО "Снаэр" - на решение от 16.03.05 Арбитражного суда г. Москвы, принятое Н., по иску ООО "Патэрсон-Инвест" об обязании к совершению действий к ООО "Снаэр",

УСТАНОВИЛ:

ООО "Патэрсон-Инвест" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Снаэр" об обязании к исполнению обязательств по предварительному договору аренды от 19.08.04 N 001.

Решением от 16.03.05 иск удовлетворен со ссылкой на недопустимость нарушения обязательства.

В апелляционном суде решение не пересматривалось.

В кассационной жалобе ответчик просит решение отменить, передав дело на новое рассмотрение, указывая на нарушение права на защиту, т.к. он не был извещен о месте и времени судебного заседания.

Истец, напротив, полагает решение правильным и просит оставить его без изменения, ссылаясь на обязанность ответчика выполнять условия предварительного договора.

Проверив законность обжалованного решения, заслушав представителей сторон, поддержавших доводы жалобы и возражений по ней, обсудив жалобу, судебная коллегия находит ее подлежащей удовлетворению.

Как установлено судом при рассмотрении спора по существу, между сторонами 19.08.04 подписан предварительный договор N 001 по заключению в будущем договора аренды нежилых помещений по 3-му Крутицкому пер., д. 18 в Москве площадью 830 кв. м. Ответчик по условиям договора обязан передать истцу поэтажные планировки зоны универсама, проект разводки инженерных систем, характерные разрезы, фасады, генеральный план благоустройства, копии поэтажного плана, копию свидетельства о регистрации права собственности, нежилые помещения для производства отделочных работ и монтажа оборудования и не препятствовать допуску сотрудников истца и его подрядчиков на объект (ст. ст. 421, 429, 606 ГК РФ).

Между тем согласно ст. 131 ГК РФ права ответчика на недвижимость по 3-му Крутицкому пер., д. 18 в Москве должны быть зарегистрированы. Однако, поскольку сведений о такой госрегистрации сторонами не представлено, то ответчик был не вправе распоряжаться недвижимостью путем подписания предварительного договора ее аренды, который в силу этого ничтожен (ст. ст. 168, 209, 429, 606 ГК РФ).
Руководствуясь ст. ст. 176, 284 - 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 16.03.05 Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-63641/04-59-375 отменить и в иске отказать.

Взыскать с ООО "Патэрсон-Инвест" в пользу ООО "Снаэр" 1000 руб. расходов по госпошлине по кассационной жалобе.

Возвратить ООО "Снаэр" из бюджета РФ 500 руб. госпошлины по кассационной жалобе, как излишне уплаченной.

Постоянно работаем со стоящимися торговыми центрами как будущие арендаторы.
Внешне схема выглядит так:
Предварительный договор в отношении части торгового комплекса, помещения обозначаются номерами в соответствии с проектной документацией, метраж приблизительный, уточняется при заключении договора аренды.
К нему прикладывается краткосрочный договор аренды и долгосрочный. В зависимости от сетпени наглости арендодателя краткосрочный заключается с момента ввода центра в эксплуатацию, долгосрочный- с момента получения свиедетельства о ПС.
Арендаторы по ПДА платят "обеспечительный платеж" он же "гарантийный взнос"- именно как непоименованный вид обеспечения, обычно равен двойной арендной плате. Как говорила А. Ерш на семинаре, главное, чтобы это не был задаток.
А вообще, обратитесь к специалистам, это правильная мысль.