До реформирования отношений собственности в Союзе ССР (до 1990 года) член ЖСК, выплативший свой паевой взнос полностью, не приобретал права собственности на квартиру, а оставался лишь ее пользователем, собственником квартиры оставался жилищный кооператив. Право пользования гражданина такой квартирой основывалось на факте членства в ЖСК и факте предоставления квартиры решением ЖСК, принятому по процедуре, установленной Уставом конкретного кооператива.
Положение изменилось, после того, как 6 марта 1990 был принят Закон СССР «О собственности в СССР», который вступил в силу 1 июля 1990 года. Суть изменений заключалась в том, что согласно ст.7 Закона СССР, член ЖСК, ЖК и любого другого кооператива приобретал право собственности на имущество (в данном случае – на квартиру) после того, как пай был выплачен полностью. При этом, Закону 1990 года была придана обратная сила: в Постановлении Верховного Совета СССР от 6 марта 1990 года, которым Закон был введен в силу, особо говориться, что положения ст.7 распространяются на правоотношения, возникшие как до, так и после 1 июля 1990 года. Это означает, что если пай в кооперативе был выплачен полностью до 1 июля 1990 года (например, в 1980 году), то в силу Закона 1990 года член ЖСК приобретает право собственности на квартиру.
Закон РСФСР «О собственности в РСФСР», который вступил в силу с 1 января 1991 г. и действовал до вступления в силу Гражданского кодекса РФ, то есть до 1 января 1995 года. Закон РСФСР сходным образом решал вопрос о члене кооператива, полностью выплатившим свой паевой взнос, а именно: член жилищного, жилищно –строительного, дачного, гаражного или другого кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, иное помещение или строение, предоставленное ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество (статья 13).
Выплата пая должна быть подтверждена документом – справкой ЖСК с указанием кто, когда и в каком размере выплатила пай, в справке должны быть указаны данные о жилом помещении (адрес, количество комнат, общая и жилая площадь), справка подписывается председателем кооператива и скрепляется печатью.
Необходимо ли регистрировать справку о выплате пая сейчас и необходимо ли было регистрировать такую справку после ее выдачи решается следующим образом.
Гражданский кодекс РФ (Часть 1), принятый в 1994 году и вступивший в силу с 1 января 1995 года закрепил правило о том, что право собственности на недвижимое имущество (к которому относятся и квартиры) и сделки с таким имуществом подлежат государственной регистрации (статья 131): право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В то же время ч.2 ст.8 Гражданского кодекса говорит о том, что права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом.
Вводя в действие Часть 1 Гражданского кодекса РФ, Федеральный закон от 30 ноября 1994 года оговорил, что впредь до введения в действие специального закона о регистрации прав на недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества (статья
. «Специальный» закон – полное его название Федеральный закон от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступил в силу 28 января 1998 года. Закон (статья 6) признает ранее возникшие права, это значит, что права на недвижимость (в том числе и квартиры), возникшие до вступления в силу Федерального закона 1997 года признаются действительными при отсутствии их государственной регистрации, а их регистрации производится по желанию правообладателя. Однако, при распоряжении квартирой или при ее наследовании, государственная регистрация ранее возникшего права все же должна быть произведена.
Отдельным вопросом является необходимость регистрации справки ЖСК о выплате пая полностью.
По правилам Гражданского кодекса РСФСР, которые в этой части действовали до 1 января 1995 года, право собственности и сделки с жилым домом подлежали регистрации в исполнительном комитете по месту нахождения имущества (дома). На практике право собственности и разнообразные договоры с жилым домом регистрировались в БТИ – органе, уполномоченном исполнительным комитетом на регистрацию таких действий. БТИ вело (и ведет) инвентарные книги, регистрировало договоры и проставляло на договорах регистрационные отметки (штамп и печать). Однако, ГК РСФСР не вводил обязательной регистрации прав и сделок с квартирами, так как законодательство Советского государство не предоставляло таких прав, о чем было сказано выше – единственным собственником квартир было и оставалось государство в лице различных учреждений. Поэтому, раз обязательной регистрации сделок с квартирами не было установлено, справка о выплате пая полностью, не зарегистрированная в БТИ, будет иметь юридическую силу.
1. Ваша мама таким образом является собственником квартиры при условии наличия справки о выплате полностью пая. На основании этой справки ей лучше все-таки зарегиcтрировать на себя право собственности на квартиру в ФРС.
2. Прописка никаких вещных прав на квартиру не дает. Поэтому обратить взыскание по вашим долгам на эту квартиру невозможно.