| LAWFIRM.ru http://www.lawfirm.ru/forum/ |
|
| Поговорим еще раз о земле? http://www.lawfirm.ru/forum/viewtopic.php?f=2&t=559992 |
Страница 1 из 2 |
| Автор: | Fg [ 23 июл 2007 10:41 ] |
| Заголовок сообщения: | Поговорим еще раз о земле? |
Всем привет! Помогите разобраться с практикой предоставления земли под строительство. Часто предварительное согласование земельных участков в Москве происходит с учетом того, что на нем (преварительно согласованном участке) есть чужая собственность (недвижка и земля в аренде/собственности) или часть земли в аренде другого лица. В этой связи надо договариваться с этими "соседями" о выкупе/переуступке прав. Смодулируем 2 ситуации: 1. Представим, что внутри предварительных границ участка находится чужой кусок земли, надлежащим образом оформленный в аренду или собственность. а) ЗУ в собственности Если у нас все хорошо - мы и с соседом о выкупе договорились, и сам участок нам администрация в конце концов предоставила, то получается, что у нас 1) Большой ЗУ, который нам выделила администрация (право аренды) 2) Маленький ЗУ внутри большого, который мы выкупили у соседа (право собственности) Как совместить несовместимое? Ведь объединить эти участки нельзя (один в аренде - другой в собственности), а Акт разрешенного использования выдается лишь на 1 ЗУ, так? Что же получится - нам для строительства потребуется 2 АРИ? И как вообще в дальнейшем будет решаться вопрос с оформлении прав на землю? Ведь построенный объект находится на территории 2 ЗУ - арендованного и своего... б) ЗУ в аренде Договорились о переуступке прав с арендатором. Т.о. у нас 2 ЗУ с разными кадастровыми номерами - большой и маленький внутри него. Следующим шагом для реализации строительного проекта будет объединение двух этих земельных участков, так? И вторая ситуация: В границы предварительно согласованного участка влезает какой-либо частью (для наглядности - углом) участок соседа, оформленный в аренду. Допустим, что и этим соседом мы договорились этот "угол" взять себе. Как это практически реализовать? - Взять его участок, выделить из него "угол" - внести соответствующие изменения в договор аренды "соседа" (изменение предмета договора - самого ЗУ) ... и что потом? Сразу заключать на него договор аренды от имени "строителя", а затем объединять и два участка (большой, предоставленный администрацией, и "угол" соседа) и два договора? Или здесь другой алгоритм? Жду ваших мнений! Заранее спасибо! П.С: на всякий случай - во всех задачках Арендодателем выступает государство (точнее - Москва). |
|
| Автор: | Константин(WH) [ 23 июл 2007 10:46 ] |
| Заголовок сообщения: | |
В москве предварительного согласования не существует. так что не заморачивайтесь. Все на конкурс. |
|
| Автор: | Fg [ 23 июл 2007 10:59 ] |
| Заголовок сообщения: | |
Константин(WH) писал(а): В москве предварительного согласования не существует. так что не заморачивайтесь. Все на конкурс.
Я правильно понимаю - вы утверждаете, что предварительного согласования не существует в юридическом смысле (т.к. ваши слова можно понять еще и так, что предварит. согласования не существует, т.к. получить ЗУ таким образом нереально / или нужно иметь огромный адм. ресурс)? А положения Земельного кодекса? "Статья 30. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности 1. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов". |
|
| Автор: | Константин(WH) [ 23 июл 2007 11:02 ] |
| Заголовок сообщения: | |
Москва живет по своим законам (до 2007 г). Потом прижали, но до сих пор прадварительного согласования нет. Адм ресурс не поможет (или совсем не много поможет). Проблема в Мосинвестконтроле и ГПУ Правительства Москвы. |
|
| Автор: | Fg [ 23 июл 2007 11:08 ] |
| Заголовок сообщения: | |
Константин(WH) писал(а): Москва живет по своим законам (до 2007 г). Потом прижали, но до сих пор прадварительного согласования нет. Адм ресурс не поможет (или совсем не много поможет). Проблема в Мосинвестконтроле и ГПУ Правительства Москвы.
Плз, расшифруйте сокращение (Главное П... Управление?). Буду признателен за краткий ликбез - есть какие-то нормативные акты Москвы запрещающие предварительное согласование? В чем состоит "негатив" Мосинвестконтроля и ГПУ (звучит забавно) Прав-ва Москвы? По сабжу - как быть с тем, что у меня на руках документы, из которых следует, что земля под строительтсво была предварительно согласована (а затем и зарезервирована)? Отсюда и вопросы для первого поста. |
|
| Автор: | Константин(WH) [ 23 июл 2007 11:11 ] |
| Заголовок сообщения: | |
Глвное правовое управление. И что акт выбора оформлен и поубличные слушания провели и решение о предварительном соглаосвании оформлено? Зарезервирована:-) Небось Акт резервирования для разработки граддокументации получили? |
|
| Автор: | Fg [ 23 июл 2007 11:34 ] |
| Заголовок сообщения: | |
Константин(WH) писал(а): Глвное правовое управление.
И что акт выбора оформлен и поубличные слушания провели и решение о предварительном соглаосвании оформлено? Зарезервирована:-) Небось Акт резервирования для разработки граддокументации получили? В документах присутствует Распоряжение прав-ва Москвы "О предоставлении зЗУ по адресу: ... для строительства торгового центра" № __ от ___. В распоряжении указано "предоставить на условиях долгосрочной аренды сроком на 49 лет ЗУ площадью ..." Акт резервирования датирован 2003 годом и является частью согласованного Москомархитектурой Градостроительного обоснования. ЗЫ: Константин, и все-таки возвращаясь к вопросу о предварительном согласовании размещения объектов - вы основываете свое мнение на каких-то конкретных нормативных актах? или просто руководствуетесь практической стороной вопроса (а именно - вы лично не встречались со случаями предварительного согласования)? |
|
| Автор: | Константин(WH) [ 23 июл 2007 11:38 ] |
| Заголовок сообщения: | |
Это не процедура предвсогласования по ЗК. Один акт резервирования чего стоит зарезервироать можно для госнужд, а не ООО Ромашка:-) Кроме того такой документ не редусмотрен и в Град Кодексе, как основание инженерных изысканий и разработки проектной документации. Раньше все регилось, тперь такие штуки не проходят. Только по ЮВАО 35 не зарегестрировнных догооов аренды. |
|
| Автор: | Константин(WH) [ 23 июл 2007 11:40 ] |
| Заголовок сообщения: | |
Есть такое понятие, но процедура москвы противоречит ЗК и ГрадКодексу. |
|
| Автор: | Fg [ 23 июл 2007 11:54 ] |
| Заголовок сообщения: | |
Константин(WH) писал(а): Это не процедура предвсогласования по ЗК. Один акт резервирования чего стоит зарезервироать можно для госнужд, а не ООО Ромашка:-) Кроме того такой документ не редусмотрен и в Град Кодексе, как основание инженерных изысканий и разработки проектной документации. Раньше все регилось, тперь такие штуки не проходят. Только по ЮВАО 35 не зарегестрировнных догооов аренды.
Хорошо, допускаю, что акт резервирования - это филькина грамота. Но в моем случае существует есть также и Распоряжение о предоставлении ЗУ, о котором я писал выше. Развивая мысль, получается, что если процедура по ЗК не соблюдена (например, я не видел самого акта выбора ЗУ + решения об утверждении предварительного согласования размещения объекта), то инвестор этого проекта висит на волоске - заинтересованное лицо может оспорить данное распоряжение в частности и предоставление земли в целом, т.к. нарушена процедура предварительного согласования по ЗК. Так? |
|
| Автор: | Fg [ 23 июл 2007 11:58 ] |
| Заголовок сообщения: | |
Сообщение для всех - обсуждение порядка предварительного согласования выбора ЗУ - весьма интересная и полезная тема (спасибо, Константин), но проблемы оформления участков в тех или иных случаях остаются предметом повышенного интереса. Пожалуйста, высказывайтесь! (для простоты можно представить те же ситуации, но с уточнением - инвестор/строитель получил землю в арендум (неважно как, для целей задачи - законным способом) и для того, чтобы что-то построить ему нужно решить вопросы с "соседями") |
|
| Автор: | Константин(WH) [ 23 июл 2007 12:01 ] |
| Заголовок сообщения: | |
Думаю, что так. ФАС пытался оспорить предоставление земли под объекты ДОН-строя и даже выйграл. Но никто алые паруса не сносит. Пока не сносит:-) Нормальная процедура предваритеьного согласования начинает только формироваться. Ваш покорный слуга приложил к этому не мало усилий. Думаю, что к 2008 году выйдет документик регламентирующий предварительное соглаование в соответсвии с ЗК. |
|
| Автор: | Fg [ 23 июл 2007 12:19 ] |
| Заголовок сообщения: | |
Константин(WH) писал(а): Думаю, что так. ФАС пытался оспорить предоставление земли под объекты ДОН-строя и даже выйграл. Но никто алые паруса не сносит. Пока не сносит:-) Нормальная процедура предваритеьного согласования начинает только формироваться. Ваш покорный слуга приложил к этому не мало усилий. Думаю, что к 2008 году выйдет документик регламентирующий предварительное соглаование в соответсвии с ЗК.
А вы не могли бы кинуть реквизиты постановлений по делу ФАС-Донстрой - это очень интересно! Кстати, по вашему опыту - каков процент предоставления в Москве ЗУ под строительство с применением "московской" схемы предварительного согласования? Не получится ли так, что Донстрой потянет за собой лавину подобных дел? Опять же из практики (не знаю - in-house или consultant, не так важно) - не приходилось выступать на стороне потенциального покупателя инвест. проектов строительства тех или иных объектов и соотв-но проводить due diligence? Если да, то каковы были ваши general conclusions and recommendations? |
|
| Автор: | Константин(WH) [ 23 июл 2007 12:22 ] |
| Заголовок сообщения: | |
первой что подвернулось http://realty.rbc.ru/regions/article.sh ... egion=elit Остальное много трудозатрат займет. Но главное в этом - адмресурс. |
|
| Автор: | Fg [ 23 июл 2007 12:30 ] |
| Заголовок сообщения: | |
Константин(WH) писал(а): первой что подвернулось http://realty.rbc.ru/regions/article.sh ... egion=elit
Остальное много трудозатрат займет. Но главное в этом - адмресурс. Это я уже успел посмотреть, но все равно спасибо! Позвольте, я еще раз вернусь к насущному для меня вопросу - вам не доводилось выступать в роли консультанта или внутр. юриста на стороне потенц. покупателя инвест. проекта (проводить Due Diligence)? каковы были основные рекомендации/заключения вашей фирмы/лично вас в связи с использованием продавцом инвест. проекта "московской схемы" предварительного согласования вбора ЗУ? |
|
| Автор: | Константин(WH) [ 23 июл 2007 12:34 ] |
| Заголовок сообщения: | |
Проведение конкурса на зу |
|
| Автор: | Fg [ 23 июл 2007 12:38 ] |
| Заголовок сообщения: | |
Константин(WH) писал(а): Проведение конкурса на зу
Т.е. по-большому счету отказ от сделки (т.к. с практической точки зрения вернуть все "взад" часто нереально - механизм уже крутится), я правильно понимаю? |
|
| Автор: | Константин(WH) [ 23 июл 2007 12:40 ] |
| Заголовок сообщения: | |
Fg писал(а): Константин(WH) писал(а): Проведение конкурса на зу Т.е. по-большому счету отказ от сделки (т.к. с практической точки зрения вернуть все "взад" часто нереально - механизм уже крутится), я правильно понимаю? ЗЫ. Личку поглядите! |
|
| Автор: | Fg [ 23 июл 2007 12:47 ] |
| Заголовок сообщения: | |
Константин(WH) писал(а): Fg писал(а): Константин(WH) писал(а): Проведение конкурса на зу Т.е. по-большому счету отказ от сделки (т.к. с практической точки зрения вернуть все "взад" часто нереально - механизм уже крутится), я правильно понимаю? ЗЫ. Личку поглядите! Константин, мне конечно было бы очень полезно пообщаться с вами более обширно и предметно, но, ценя чужое время, просить об этом не буду. Большое спасибо вам за обсуждение - весьма познавательно! Много пищи для размышлений 
|
|
| Автор: | Константин(WH) [ 23 июл 2007 12:50 ] |
| Заголовок сообщения: | |
Главное держаться золотой середины! Есть документы, полученные не в законном установленном порядке, но работающие, а бывает и наоборот. Ситуацию оценивать нужно в совокупности! Удачи! |
|
| Страница 1 из 2 | Часовой пояс: UTC + 3 часа |
| Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group http://www.phpbb.com/ |
|