однозначно да.
сколько продавали - только так.
только потом интересная проблемка вырисовывается: когда делишь здание - выдают два (ну или смотря на скоко объектов поделишь) новых свидетельства и оба они уже на нежилые помещения, с перечислением комнат, а не на здание. так вот потом возникает вопрос, а куда делась крыша, фундамент и т.п.

"ЭЖ-Юрист", N 41, 2004

Вопрос: Организация является собственником здания производственного назначения, состоящего из нескольких помещений, одно из которых предполагается продать. Следует ли предварительно, до заключения договора, получить отдельное свидетельство о праве собственности на отчуждаемое помещение?

Ответ: Статья 130 ГК РФ определяет недвижимые вещи как объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Аналогичное определение содержится в ст.1 Закона РФ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон).
Следовательно, предметом купли-продажи недвижимости может быть только обособленное имущество, которое можно идентифицировать при переходе на него права собственности, подлежащего регистрации. Для того чтобы продать часть недвижимости, необходимо выделить ее в самостоятельный объект.
Государственный технический учет и инвентаризацию объектов недвижимости проводят специализированные унитарные предприятия или учреждения (службы, управления, бюро) согласно Положению, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921 (далее - Положение). Одна из задач такого учета - информационное обеспечение функционирования системы госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.2 Положения).
Внеплановая инвентаризация проводится при изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменения уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении с объектом сделок, подлежащих госрегистрации (п.10 Положения).
Следовательно, для совершения сделки по отчуждению части здания необходимо предварительно обратиться в БТИ, которое учтет помещение как выделенный объект недвижимости с отражением этого в соответствующих документах, необходимых для представления в регистрационное учреждение при совершении сделки.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее госрегистрации, возникает с момента такой регистрации (ст.219 ГК РФ).
Однако в приведенной норме законодатель имел в виду физическое создание недвижимости. Если же существовавшее ранее помещение выделяется как единица учета и инвентаризации с целью последующего отчуждения, то приведенная норма в данной ситуации неприменима. Право собственности на него подтверждается свидетельством на все здание, частью которого оно является.
В случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами (п.9 ст.12 Закона).
Данная норма предусматривает действия регистрационного учреждения в подобных ситуациях, не требуя при этом повторной регистрации права собственности на отдельные части недвижимости.
Таким образом, при продаже помещения, являющегося частью здания, необходимо лишь отразить его как выделенный объект недвижимости в техническом учете и инвентаризации. Получать на это помещение отдельное свидетельство о праве собственности не требуется.
Такой вывод подтверждается Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 25 августа 2003 г. N А74-295/03-К1-Ф02-2620/03-С2.

А.Восковский
Эксперт "ЭЖ Вопрос-ответ"
Подписано в печать
14.10.2004

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 мая 2007 г. N 6623/05

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Андреевой Т.К., Валявиной Е.Ю., Витрянского В.В., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Козловой А.С., Козловой О.А., Куликовой В.Б., Нешатаевой Т.Н. -
рассмотрел заявление закрытого акционерного общества "Прибой" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Тюменской области от 11.08.2006 по делу N А70-8786/12-2004 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.01.2007 по тому же делу.
В заседании приняли участие представители:
от заявителя - закрытого акционерного общества "Прибой" - Балакин К.В., Штукатуров Д.Ю., Щербакова О.Е.;
от общества с ограниченной ответственностью "Заря" - Николаев А.А.;
от открытого акционерного общества "Заря" - Копяков А.А;
от общества с ограниченной ответственностью "ЭФЭС" - Копяков А.А.
Заслушав и обсудив доклад судьи Куликовой В.Б. и объяснения представителей лиц, участвующих в деле, Президиум установил следующее.
Арбитражным судом Тюменской области в одно дело были объединены: исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Фирма "ТЕА и К" к обществу с ограниченной ответственностью "Заря" и закрытому акционерному обществу "Прибой" о признании недействительным (ничтожным) договора от 17.05.2004 N ДКП-ТП/1 купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между ООО "Заря" (продавцом) и ЗАО "Прибой" (покупателем), о применении последствий недействительности ничтожной сделки и об истребовании у ЗАО "Прибой" спорного недвижимого имущества (четырехэтажного здания общей площадью 1798 кв. метров и земельного участка площадью 997 кв. метров, расположенных по адресу: г. Тюмень, ул. Первомайская, д. ; исковое требование ЗАО "Прибой" к ООО "Заря" о государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество; исковое требование ОАО "Заря" к ЗАО "Прибой" об истребовании из его незаконного владения здания, находящегося по названному адресу.
Решением суда первой инстанции от 30.12.2004 в удовлетворении исковых требований ООО "Фирма "ТЕА и К" о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки и об истребовании имущества из чужого незаконного владения отказано.
Производство по иску ЗАО "Прибой" о регистрации за ним перехода права собственности на спорное имущество прекращено.
Требование ОАО "Заря" - третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, - удовлетворено: суд обязал ЗАО "Прибой" передать ОАО "Заря" упомянутое здание.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 25.02.2005 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановлением от 27.04.2005 оставил названные судебные акты без изменения.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2006 N 6623/05 отменено решение суда первой инстанции от 30.12.2004, постановление суда апелляционной инстанции от 25.02.2005 и постановление суда кассационной инстанции от 27.04.2005 по настоящему делу в части удовлетворения иска ОАО "Заря" об истребовании у ЗАО "Прибой" указанного здания и прекращения производства по делу в отношении требования ЗАО "Прибой" к ООО "Заря" о государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество. В иске ОАО "Заря" об истребовании у ЗАО "Прибой" здания отказано. Дело в части требования ЗАО "Прибой" к ООО "Заря" о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции Арбитражного суда Тюменской области. В остальной части данные судебные акты оставлены без изменения.
При новом рассмотрении дела в части требования ЗАО "Прибой" к ООО "Заря" о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество ООО "Заря" 18.05.2006 заявило встречный иск к ЗАО "Прибой" о признании недействительным (ничтожным) заключенного между ними договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.05.2004 N ДКП-ТП/1, указав на то, что сделка по продаже здания и земельного участка площадью 997 кв. метров была совершена при отсутствии государственной регистрации права собственности ООО "Заря" на этот участок, на котором находится здание.
Данный встречный иск был принят судом к рассмотрению.
Определением суда первой инстанции от 02.08.2006 производство по делу в отношении требования ЗАО "Прибой" о государственной регистрации перехода к нему права собственности на спорное недвижимое имущество прекращено в связи с отказом заявителя от данного требования.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 11.08.2006 встречный иск ООО "Заря" удовлетворен: договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.05.2004 N ДКП-ТП/1, заключенный между ООО "Заря" (продавцом) и ЗАО "Прибой" (покупателем), признан ничтожным.
При рассмотрении встречного иска суд установил, что первоначальный земельный участок общей площадью 4042 кв. метра, расположенный по указанному адресу, право собственности на который было зарегистрировано за ООО "Заря" в 2003 году, имел определенный кадастровый номер. Этот земельный участок 28.04.2004 был разделен в порядке кадастрового учета на два земельных участка площадью 2526 и 1516 кв. метров с присвоением им новых кадастровых номеров. Перед совершением спорной сделки земельный участок площадью 1516 кв. метров, на котором находилось здание, был также разделен на земельный участок площадью 518 кв. метров и земельный участок под зданием площадью 997 кв. метров с присвоением им других кадастровых номеров.
Исходя из установленного обстоятельства, суд первой инстанции признал, что в результате проведения кадастрового учета общего земельного участка, принадлежащего ООО "Заря", с выделением из него отдельных земельных участков с новыми кадастровыми номерами появились новые объекты недвижимости, на которые ООО "Заря" обязано было перерегистрировать право собственности. Поскольку на день совершения спорной сделки ООО "Заря" не перерегистрировало право собственности на отчуждаемый земельный участок площадью 997 кв. метров, сделка по продаже этого участка и связанного с ним здания является ничтожной.
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановлением от 15.01.2007 оставил решение от 11.08.2006 без изменения, признав выводы суда первой инстанции обоснованными.
В заявлении и в дополнении к нему, поданных в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции от 11.08.2006 и постановления суда кассационной инстанции от 15.01.2007 ЗАО "Прибой" просит отменить названные судебные акты, указывая на то, что право собственности ООО "Заря" (продавца) на первоначальный земельный участок, в состав которого входил земельный участок площадью 997 кв. метров, было зарегистрировано за продавцом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в 2003 году и отсутствие перерегистрации права собственности на спорный участок в связи с присвоением ему нового кадастрового номера не являлось основанием для прекращения права собственности на него ООО "Заря" и не могло служить основанием для признания ничтожной сделкой договора об отчуждении земельного участка и связанного с ним здания. По мнению заявителя, суды неправильно истолковали и применили по спору нормы Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) и Земельного кодекса Российской Федерации, так как названными законодательными актами собственнику не запрещено распоряжаться частью принадлежащего ему земельного участка, выделенной в порядке кадастрового учета. Заявитель также указывает на то, что при новом рассмотрении дела суд первой инстанции не исследовал вопроса о том, кто в спорном правоотношении - ООО "Заря" или ОАО "Заря" - является надлежащей стороной по делу, которая вправе была заявить встречный иск о признании сделки ничтожной. Заявитель считает, что ООО "Заря" прекратило свою деятельность в результате ликвидации и не могло предъявить такого требования.
В отзывах на заявление ООО "Заря", ОАО "Заря" и ООО "ЭФЭС" просят оставить судебные акты без изменения как соответствующие законодательству.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзывах на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, а заявление ЗАО "Прибой" - оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2006 N 6623/05 дело в части требования ЗАО "Прибой", предъявленного к ООО "Заря", о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, находящееся по адресу: г. Тюмень, ул. Первомайская, д. 8, было передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции Арбитражного суда Тюменской области.
В процессе нового рассмотрения указанного требования ООО "Заря" 18.05.2006 заявило к ЗАО "Прибой" встречный иск о признании недействительной (ничтожной) сделкой заключенного сторонами договора от 17.05.2004 N ДКП-ТП/1. Данный иск принят судом к рассмотрению определением от 19.05.2006.
Однако 02.08.2006 ЗАО "Прибой" отказалось от требования о государственной регистрации перехода к нему права собственности на спорное недвижимое имущество. Это обстоятельство явилось основанием к вынесению судом определения от 02.08.2006 о прекращении производства по требованию ЗАО "Прибой".
При прекращении производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается (часть 3 статьи 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доводы ЗАО "Прибой" о том, что ООО "Заря" не существовало как юридическое лицо, в связи с чем не могло предъявить иск о признании названного договора ничтожной сделкой, несостоятельны.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2006 N 6623/05 содержит выводы о том, что ООО "Заря" не было ликвидировано с соблюдением установленной процедуры его ликвидации и орган регистрационной службы неправомерно произвел исключение этого общества из реестра юридических лиц.
С учетом данного Постановления Арбитражный суд Тюменской области решением от 30.05.2006 по делу N А70-3557/13-2005 признал незаконными действия Инспекции Федеральной налоговой службы по городу Тюмени N 3 (далее - налоговая инспекция), заключавшиеся в отказе ООО "Заря" в проведении процедуры его ликвидации, и обязал налоговую инспекцию устранить допущенные нарушения и осуществить соответствующие регистрационные действия.
Так как в период предъявления встречного иска и на момент принятия по делу обжалуемых судебных актов ООО "Заря" в установленном порядке не было ликвидировано и в связи с этим не прекратило своей деятельности, оно имело право на подачу встречного иска и суд вправе был рассмотреть такой иск.
Выводы, содержащиеся в решении суда первой инстанции от 11.08.2006 и в постановлении суда кассационной инстанции от 15.01.2007, о том, что совершенная 17.05.2004 сделка по отчуждению спорного недвижимого имущества не соответствует требованиям пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статей 1, 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, обоснованны.
Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 названного Кодекса.
В соответствии с положениями статьи 1, пунктов 1, 3, 4 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Разделы Единого государственного реестра прав, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, идентифицируются в указанном реестре кадастровым номером объекта недвижимого имущества. В случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. Кадастровый номер здания состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание, и инвентарного номера здания.
Пунктом 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним.
Из договора от 17.05.2004 N ДКП-ТП/1, заключенного между ООО "Заря" (продавцом) и ЗАО "Прибой" (покупателем), усматривается, что предметом купли-продажи являлись земельный участок площадью 997 кв. метров с кадастровым номером 72:23:02 17 004:0090 и нежилое четырехэтажное здание, право собственности на которое за продавцом было зарегистрировано по кадастровому номеру 72:23:02 17 004:0053:71:401:001:002381120.
В нарушение установленных Законом требований продавцом по данному договору произведено отчуждение земельного участка площадью 997 кв. метров, на который он не зарегистрировал право собственности по кадастровому номеру этого участка, а также здания, кадастровый номер которого не содержал кадастрового номера участка, на котором здание находится.
При таких обстоятельствах сделка по отчуждению здания с земельным участком, совершенная при отсутствии у продавца государственной регистрации права собственности на земельный участок по его кадастровому номеру, не соответствует названным требованиям Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ и Земельного кодекса Российской Федерации и правомерно признана судебными инстанциями ничтожной.Поскольку принятые по делу решение суда первой инстанции от 11.08.2006 и постановление суда кассационной инстанции от 15.01.2007 основаны на материалах дела и нормах действующего законодательства, они подлежат оставлению без изменения, а заявление ЗАО "Прибой" о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов - оставлению без удовлетворения.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 1 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации

постановил:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 11.08.2006 по делу N А70-8786/12-2004 и постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.01.2007 по тому же делу оставить без изменения.
Заявление закрытого акционерного общества "Прибой" оставить без удовлетворения.

Председательствующий
А.А.ИВАНОВ