LAWFIRM.ru
http://www.lawfirm.ru/forum/

Как грамотно выселить злостного арендатора
http://www.lawfirm.ru/forum/viewtopic.php?f=2&t=579576		 Страница 1 из 2
Автор:  Legal Adviser [ 04 дек 2008 12:27 ]
Заголовок сообщения:  Как грамотно выселить злостного арендатора
Доброго времени суток всем!

У меня возникла следующая ситуация.

Наша компания является собственником нежилых помещений, которые были сданы в аренду сроком до 31.12.2010 г. В силу того, что у арендатора возник большой долг по арендной плате, договор аренды расторгнут судом. Чтобы этого добиться мы участвовали в общей сложности в 5 делах в трех инстанциях в течение 9 месяцев. Теперь, когда мы получили, наконец, постановление кассации и возбудили исполнительное производство, выяснилось, что арендатор не собирается освобождать помещение, а судебный пристав не сможет нам помочь с принудительным выселением арендатора, т.к. ФЗ "Об исполнительном производстве" процедура выселения из нежилых помещений не предусмотрена. Судебный пристав намерен лишь направлять арендатору требования об освобождении помещений и в случае их невыполнения - налагать штаф и взыскивать исполнительский сбор. По истечении какого-то времени может быть рассмотрен вопрос о возбуждении уголовного дела.
Таким образом, нам ничего не остается, как действовать самим.
Пока у меня следующий план действий.
1. С участием сотрудников охранной организации и представителей сторонних организаций зайти в Помещения, установить свою охрану, предложить Арендатору добровольно освободить Помещения от своего имущества в кратчайшие сроки, передать ключи от Помещений и составить опись имущества Арендатора, оставленного в Помещениях.
2. В случае согласия Арендатора с указанным требованием по факту освобождения Помещений необходимо подписать с Арендатором акт возврата Помещений.
3. При несогласии Арендатора с указанным требованием необходимо подписать акта возврата Помещений в одностороннем порядке и установить свои замки в Помещениях. Удержание имущества Арендатора будет производиться на основании ст. 359 Гражданского кодекса РФ.

В связи с этим у меня возникли следующие вопросы:
1. Как лучше фиксировать состав имущества, оставленного арендатором в Помещениях, чтобы потом не выяснялось, что там были золотые слитки, которые бесследно исчезли? Кого лучше привлекать для составления описи имущества?
2. Насколько правомерным будет подписание акта возврата Помещений в одностороннем порядке?
3. Как избавиться от имущества арендатора, если он его не будет забирать?
4. Что делать, если Помещения будут закрыты? Могут ли нас привлечь к ответственности, если мы начнем ломать двери?
5. Какие риски связаны с осуществлением этих действий. Юристы арендатора очень изобретальные...

Для информации: договор аренды расторгнут с 07.10.2008 г. (принятие постановления апелляцией). Вчера мы направили арендатору по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений следующее сообщение:

ООО «Д»
Г. _____, ул. М, 25

В связи с тем, что 07.10.2008 г. вступило в законную силу решение Арбитражного суда Хабаровского края от 15.07.2008 г. по делу № А73-2596/2008-27, которым был расторгнут Договор аренды государственных нежилых зданий, сооружений, помещений № 412/1195/3150 от 05.10.1999 г. (далее – Договор аренды) и ООО «Д» было обязано освободить нежилые помещения, занимаемые им по Договору аренды, а также тем, что Вами до настоящего времени не исполнено указанное решение суда в добровольном порядке несмотря на получение постановления о возбуждении исполнительного производства по данному делу, ЗАО «Р» требует в срок до 17-00 16 декабря 2008 г. освободить нежилые помещения, занимаемые ООО «Д» по договору аренды государственных нежилых зданий, сооружений, помещений № 412/1195/3150 от 05.10.1999 г., площадью 1189,10 кв. м. за номерами 0 (42-43; 47-79), за номерами I (17-21; 22-53), расположенные на цокольном и первом этажах здания, находящегося по адресу: г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, д. 25, и принадлежащие на праве собственности ЗАО «Р» (далее – Помещения).
В случае невыполнения указанного требования в установленный срок с 17-00 16.12.2008 г. будет ограничен доступ в Помещения лиц, не имеющих соответствующую доверенность от ЗАО «Р». При этом в соответствии с положениями действующего законодательства Российской Федерации ЗАО «Р» будет освобождено от ответственности за утрату или повреждение имущества, оставленного ООО «Д» в Помещениях. Указанное имущество на основании ст. 359 Гражданского кодекса РФ будет удерживаться ЗАО «Р» в целях обеспечения обязательства ООО «Д» по погашению задолженности по арендной плате, возникшей по Договору аренды.
Кроме того, просим обеспечить присутствие представителя ООО «Д», уполномоченного на подписание акта возврата Помещения, в Помещении 16.12.2008 г. с 17-00 до 18-00. В случае отсутствия указанного представителя акт возврата Помещения будет подписан ЗАО «Р» в одностороннем порядке.

Приложение:
1. Копия доверенности от 24.11.2008 г. на 1 листе.

Уполномоченный представитель
ЗАО «Р» ______________ А.С. Р


Буду очень благодарен за любые мнения тех, кто на практике сталкивался с этой проблемой.
Автор:  Renovatio [ 04 дек 2008 12:34 ]
Заголовок сообщения:  Re: Как грамотно выселить злостного арендатора
лучше всего с приставами конечно. если он сопротивляются - жалобу на них напишите. везде.

а так в принципе все правильно. изложено.

Но: я бы посоветовал как минимум направить негодяям предложение о выселении в установленный срок с предупреждением о дате времени и месте принудительного выселения если не убегут сами, а также напомнить про опсиь имущества, его хранение и т.п. Удостовериться и иметь доказательства такого уведомления.

лучше конечно через приставов. а чем вам их задабривать - думайте сами :)
Автор:  Евгений Журба [ 04 дек 2008 12:39 ]
Заголовок сообщения:  Re: Как грамотно выселить злостного арендатора
В порядке бреда:
1. Назаключать договоров аренды с третьими лицами на "в три раза большую сумму",
2. С недобросовестных арендаторов истребовать или взыскать арендную плату и упущенную выгоду по договорам с этими третьими,
3. В случае неуплаты инициировать банкротство.
Автор:  Legal Adviser [ 04 дек 2008 17:43 ]
Заголовок сообщения:  Re: Как грамотно выселить злостного арендатора
Renovatio писал(а):
лучше всего с приставами конечно. если он сопротивляются - жалобу на них напишите. везде.

а так в принципе все правильно. изложено.

Но: я бы посоветовал как минимум направить негодяям предложение о выселении в установленный срок с предупреждением о дате времени и месте принудительного выселения если не убегут сами, а также напомнить про опсиь имущества, его хранение и т.п. Удостовериться и иметь доказательства такого уведомления.

лучше конечно через приставов. а чем вам их задабривать - думайте сами :)

Насчет приставов.
Формально судебные приставы правы, когда отказываются выселять арендатора из помещений принудительно, т.к. в законе об исполнительном производстве есть только упоминание про освобождение нежилых помещений от пребывания в них должника и его имущества (пп. 11) п. 3 ст. 68), но процедура выселения из нежилых помещений не прописана, как это сделано для жилых помещений (ст. 107). Видимо, депутаты с похмелья забыли дописать еще одну статью в законе...
Бодаться с судебными приставами нет времени, т.к. пока мы будем это делать, дело вернется в суд первой инстанции, где уже ждет рассмотрения заявление арендатора об отсрочке исполнения суда по надуманным основаниям.

Насчет предупреждения арендатора. По моему, мы уже это сделали путем направления письма, процитированного выше. Разве не так?
Автор:  Legal Adviser [ 04 дек 2008 17:46 ]
Заголовок сообщения:  Re: Как грамотно выселить злостного арендатора
Евгений Журба писал(а):
В порядке бреда:
1. Назаключать договоров аренды с третьими лицами на "в три раза большую сумму",
2. С недобросовестных арендаторов истребовать или взыскать арендную плату и упущенную выгоду по договорам с этими третьими,
3. В случае неуплаты инициировать банкротство.

1. 2. - взыскать с арендатора ничего не получится, у нас уже к нему исполнительные листы на 2 млн. руб. Денег у него на счет якобы нет, все имущество - арендованное.
3. Процедура банкроства арендатора возбуждена 01.12.2008 г.
Автор:  es [ 04 дек 2008 19:17 ]
Заголовок сообщения:  Re: Как грамотно выселить злостного арендатора
Legal Adviser писал(а):
Renovatio писал(а):
лучше всего с приставами конечно. если он сопротивляются - жалобу на них напишите. везде.

а так в принципе все правильно. изложено.

Но: я бы посоветовал как минимум направить негодяям предложение о выселении в установленный срок с предупреждением о дате времени и месте принудительного выселения если не убегут сами, а также напомнить про опсиь имущества, его хранение и т.п. Удостовериться и иметь доказательства такого уведомления.

лучше конечно через приставов. а чем вам их задабривать - думайте сами :)

Насчет приставов.
Формально судебные приставы правы, когда отказываются выселять арендатора из помещений принудительно, т.к. в законе об исполнительном производстве есть только упоминание про освобождение нежилых помещений от пребывания в них должника и его имущества (пп. 11) п. 3 ст. 68), но процедура выселения из нежилых помещений не прописана, как это сделано для жилых помещений (ст. 107). Видимо, депутаты с похмелья забыли дописать еще одну статью в законе...
Бодаться с судебными приставами нет времени, т.к. пока мы будем это делать, дело вернется в суд первой инстанции, где уже ждет рассмотрения заявление арендатора об отсрочке исполнения суда по надуманным основаниям.

Насчет предупреждения арендатора. По моему, мы уже это сделали путем направления письма, процитированного выше. Разве не так?



при выселении и оформлении акта вызовите нотара, который, насколько помню, обязан обеспечивать доказательства.
Автор:  Бестужева Алиса [ 04 дек 2008 19:30 ]
Заголовок сообщения:  Re: Как грамотно выселить злостного арендатора
[quote="Legal Adviser"]
В связи с этим у меня возникли следующие вопросы:
1. Как лучше фиксировать состав имущества, оставленного арендатором в Помещениях, чтобы потом не выяснялось, что там были золотые слитки, которые бесследно исчезли? Кого лучше привлекать для составления описи имущества?

- В принципе, по возможности, наилучшим вариантом зафиксировать состав имущества будет настоятельное привлечение к данному действию приставов (их действия можно обосновать п.10 ст. 68, пп.5, 17 ст. 64 229-ФЗ). Если не удастся, в любом случае состав имущества может быть оспорен вашими противниками, поэтому к акту описи имущества стоит приложить фото каждого описываемого объекта. Кстати, если Вы планируете удержание, можно привлечь на этом этапе дружественного оценщика для составления отчета об оценке такого имущества (к которому прилагается фотоотчет и опись) с целью дальнейшей реализации этого имущества.

2. Насколько правомерным будет подписание акта возврата Помещений в одностороннем порядке?

а для чего его вообще подписывать? как он будет гарантировать Ваши интересы?

3. Как избавиться от имущества арендатора, если он его не будет забирать?

- Реализовать по прошествии определенного времени либо самостоятельно, либо через договор со специализированной организацией.

4. Что делать, если Помещения будут закрыты? Могут ли нас привлечь к ответственности, если мы начнем ломать двери?

- Если решение вступило в законную силу, то договор расторгнут, как Вы пишите, с 07.10.2008 г. Что мешает Вам устранить препятствия для осуществления своего права собственности? Пока что не вижу оснований привлечения к ответственности, разве что убытки от испорченных дверей (если они принадлежат арендатору - хе хе).
Автор:  Евгений Журба [ 05 дек 2008 09:40 ]
Заголовок сообщения:  Re: Как грамотно выселить злостного арендатора
Цитата:
Как грамотно выселить злостного арендатора



Отключить газ, свет, перекрыть воду, канализацию.

Цитата:
взыскать с арендатора ничего не получится, у нас уже к нему исполнительные листы на 2 млн. руб. Денег у него на счет якобы нет, все имущество - арендованное.


Возбудить уголовное дело по 195. Может и не посадите, но нервы ему подорвете. :wink:
Автор:  Renovatio [ 05 дек 2008 10:14 ]
Заголовок сообщения:  Re: Как грамотно выселить злостного арендатора
+ пинайте приставов на предмет злостного неисполнения решения суда.

про письмо - да, согласен, первоначально не обратил внимание, что это письмо
Автор:  es [ 05 дек 2008 10:30 ]
Заголовок сообщения:  Re: Как грамотно выселить злостного арендатора
В зависимости от того, что суд написал в резолютивной части логичнее возбуждать по Ук за неисполнение судебного акта.
Автор:  Legal Adviser [ 05 дек 2008 10:57 ]
Заголовок сообщения:  Re: Как грамотно выселить злостного арендатора
Бестужева Алиса писал(а):
Legal Adviser писал(а):
В связи с этим у меня возникли следующие вопросы:
1. Как лучше фиксировать состав имущества, оставленного арендатором в Помещениях, чтобы потом не выяснялось, что там были золотые слитки, которые бесследно исчезли? Кого лучше привлекать для составления описи имущества?

- В принципе, по возможности, наилучшим вариантом зафиксировать состав имущества будет настоятельное привлечение к данному действию приставов (их действия можно обосновать п.10 ст. 68, пп.5, 17 ст. 64 229-ФЗ). Если не удастся, в любом случае состав имущества может быть оспорен вашими противниками, поэтому к акту описи имущества стоит приложить фото каждого описываемого объекта. Кстати, если Вы планируете удержание, можно привлечь на этом этапе дружественного оценщика для составления отчета об оценке такого имущества (к которому прилагается фотоотчет и опись) с целью дальнейшей реализации этого имущества.

2. Насколько правомерным будет подписание акта возврата Помещений в одностороннем порядке?

а для чего его вообще подписывать? как он будет гарантировать Ваши интересы?

3. Как избавиться от имущества арендатора, если он его не будет забирать?

- Реализовать по прошествии определенного времени либо самостоятельно, либо через договор со специализированной организацией.

4. Что делать, если Помещения будут закрыты? Могут ли нас привлечь к ответственности, если мы начнем ломать двери?


- Если решение вступило в законную силу, то договор расторгнут, как Вы пишите, с 07.10.2008 г. Что мешает Вам устранить препятствия для осуществления своего права собственности? Пока что не вижу оснований привлечения к ответственности, разве что убытки от испорченных дверей (если они принадлежат арендатору - хе хе).


1. по поводу описи: спасибо за мысль, попробую привлечь судебного пристава. Я тут на досуге подумал, почему нет четких норм об освобождении нежилых помещений и нашел логичное, на мой взгляд, объяснение: это очень сложно реализуемая норма. Представьте, например, выселение какого-нибудь металлургического завода с территорией в несколько километров... куда девать все это оборудование?

2. Акт нам нужен, чтобы как то определить момент возврата нам помещения, чтобы отразить это, в частности, в бухучете.

3. Для того, чтобы реализовать это имущество, надо стать его собственником. Следовательно, надо ждать истечения срока приобретательской давности (5 лет), получить соответствующее решение суда... Или вы видите другие способы?
Автор:  Drag [ 05 дек 2008 11:11 ]
Заголовок сообщения:  Re: Как грамотно выселить злостного арендатора
Цитата:
3. Для того, чтобы реализовать это имущество, надо стать его собственником. Следовательно, надо ждать истечения срока приобретательской давности (5 лет), получить соответствующее решение суда... Или вы видите другие способы?

Думаю, что это должно Вам помочь

Статья 360. Удовлетворение требований за счет удерживаемого имущества

Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.
Автор:  -=Паша=- [ 05 дек 2008 17:13 ]
Заголовок сообщения:  Re: Как грамотно выселить злостного арендатора
По практике давней - когда "недвижимость передавалась на ответственное хранение" ...
входили ребята с битами (или ЧОП - которому за лицензию не страшно), а через 10 минут входили "удивленные и случайно проходившие мимо" пристава и фиксировали исполнение решения суда.
Двери меняются, ставится свой ЧОП.
Нотариус все фиксирует (на всякий случай)
Автор:  Legal Adviser [ 05 дек 2008 17:37 ]
Заголовок сообщения:  Re: Как грамотно выселить злостного арендатора
-=Паша=- писал(а):

Нотариус все фиксирует (на всякий случай)


В какой форме?
Почитал я основы законодательства о нотариате, инструкцию.
Самое подходящее - осмотр доказательств и составление протокола по результатам осмотра. Вопрос к тем, кто сталкивался с этим на практике: соглашаются нотариусы осмотреть оставшееся в помещениях имущество арендатора и составить его опись?
Автор:  Абырвалг [ 24 дек 2008 12:50 ]
Заголовок сообщения:  Re: Как грамотно выселить злостного арендатора
Отключить газ, свет, воду, отопление, канализацию устроить в связи с этим ремонтные работы. :lol:
Автор:  Евгений Журба [ 24 дек 2008 13:55 ]
Заголовок сообщения:  Re: Как грамотно выселить злостного арендатора
Евгений Журба писал(а):
Отключить газ, свет, перекрыть воду, канализацию.


Абырвалг писал(а):
Отключить газ, свет, воду, отопление, канализацию устроить в связи с этим ремонтные работы. :lol:


Ага, и я об этом. :)
Автор:  Ахурамазда [ 24 дек 2008 14:15 ]
Заголовок сообщения:  Re: Как грамотно выселить злостного арендатора
Drag писал(а):
Статья 360. Удовлетворение требований за счет удерживаемого имущества
Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.


на практике - для того, чтобы сработали нормы по удержанию, удерживаемая вещь должна оказаться у кредитора на законных основаниях, а не в порядке самозахвата. В аренде для наличия таких оснований у арендодателя желательно предусматривать условие о том, что имущество, оставленное арендатором в арендуемых помещениях по прекращении договора считается переданным арендатором на хранение арендодателю. Не лишним, думаю, будет и процедуру документального оформления принятия им-ва аврендодателем на хранение в договоре расписать.
Автор:  АлексейA [ 14 янв 2009 17:46 ]
Заголовок сообщения:  Re: Как грамотно выселить злостного арендатора
1
Автор:  АлексейA [ 14 янв 2009 17:51 ]
Заголовок сообщения:  Re: Как грамотно выселить злостного арендатора
Такая ситуация :
Есть решение суда об истребовании помещения из незаконного владения у фирмы А ,приходят приставы а там уже фирма Б соответсвенно приставы уходят.
подаем в суд на Б ? выиграем придут приставы там будет фирма С и так далее.
как собственику получить помещение ?
Автор:  Igoro [ 14 янв 2009 18:10 ]
Заголовок сообщения:  Re: Как грамотно выселить злостного арендатора
а обеспечивать иск не пробовали?
Страница 1 из 2 Часовой пояс: UTC + 3 часа
Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
http://www.phpbb.com/