LAWFIRM.ru
http://www.lawfirm.ru/forum/

built -to-suite
http://www.lawfirm.ru/forum/viewtopic.php?f=2&t=582724		 Страница 1 из 2
Автор:  Ладо [ 28 апр 2009 13:36 ]
Заголовок сообщения:  built -to-suite
Колелги,

Если кто на практике делал таким сделки, как оформляли взаимоотношения между потенциальными арендодателем и арендатором ? К примеру, в ситуации, когда арендатор сейчас не готов вкладывать деньги.

предлагаю обсудить

спсб
Автор:  nars [ 28 апр 2009 16:43 ]
Заголовок сообщения:  Re: built -to-suite
Предлагаю для начала свериться одинаково ли мы понимаем built -to-suite. 8)
Уточните, пож-та, что в Вашем случае под этим подразумевается?
Автор:  Ладо [ 28 апр 2009 17:12 ]
Заголовок сообщения:  Re: built -to-suite
Нарс, а что вы сердитесь... :lol: :lol:

билт то сьют рассматривается в двух вариантрах :

1. Потенциальный арендатор просит девелопера построить для него объект, который арендатор потом будет арендовать. Девелопер получает арендные платежи.

2. Девелопер обеспечивает строительство объекта по проекту инвестора, который потом становится его собственником. Девелопер получает некое Development Fee.

Меня больше интересует первый варинт.
Автор:  nars [ 28 апр 2009 19:30 ]
Заголовок сообщения:  Re: built -to-suite
Ладо в каком месте Вы увидели, что я сержусь :o 8) -этот смайлик означает, что кто-то сердится?

Просто под билт то сьют понимаю только п.1 И не только я, п. 1 это вроде классический билт то сьют
:wink: п. 2 это классический инвестпроект, даже если это называть разными иностранными словосочетаниями :D .
Для Вас и то и другое билт то сьют, поэтому собственно просто хотела свериться, и понять какой именно вопрос Вас интересует.

Короче, всегда приветствуется, когда задача ставится на простом понятном русском языке :mrgreen:

В моей практике случай был только один, но не строительство всего здания, а части здания (нежилых помещений), но в том случае предполагалось, что арендатор готов вкладывать деньги. Схема была придумана Правительством Москвы, да уже смешно :mrgreen: Она специфична, но можете её для примера посмотреть. Сейчас не охота искать соответствующий НПА. Завтра гляну и скину.
Автор:  Ладо [ 29 апр 2009 08:48 ]
Заголовок сообщения:  Re: built -to-suite
ОК, рассмотрим 1-й вариант.

имхо существующие "поименованные" конструкции договоров для решения этого вопроса не вполне подходят, т.к. в должной мере не могут обеспечить сторонам к-л гарантии исполнения.

а) 1041 простое товарищество вряд ли т.к. проблемы возникают с вормированием, если не вкладов, то общего имущества, ответственности товарищей (1047), распределением прибыли и прекращением договора.

б) Предварительная аренда также содержит всем известные издержки по ее действительности/заключенности

в) оформление по инвестиционному законодательству -проблема что будет инвестиционным вкладом арендатора ( в чем заключается его инвест деятельность). при условии. что он не хочет вкладывать деньги.
Автор:  Offmoder [ 29 апр 2009 10:14 ]
Заголовок сообщения:  Re: built -to-suite
Для простоты общения по теме рекомендую отказаться от использования термина "девелопер", нет его у нас, есть инвесторы, заказчик, застройщик, генподрядчик, генпроектировщик и потенциальный арендатор :)

Вопросы к автору по вариантам:

1. Девелопер у Вас заказчик строительства? Инвестор кто? Деньги чьи - инвестора или привлеченные кредитные? Что арендатор может предоставить в обеспечение в принципе (недвижка для залога?)?

2. Классические инвестиции в форме капвложений. Только я не поняла из Вашей конструкции, арендатор у Вас здесь где? если в сторонке - то это не билд-ту-сьют вовсе.
Автор:  Ладо [ 29 апр 2009 10:25 ]
Заголовок сообщения:  Re: built -to-suite
1. девелопер - заказчик строительства. Он же -инвестор - строит за свои (не заемные) деньги. Арендатор вряд ли даст недвижку в залог. У меня вопрос - в обеспечении какого обязательства вы упоминаете залог от арендатора ?

2. Не совсем понял, что значит "арендатор в сторонке". Проблема в том, что он деньги на это давать не хочет но хочет получить некое право/ обязательство девелопера занять потом помещение в построенном.

Мой вопрос, собственно, какой сделкой в данной ситуации оформлять отношения Девелопер -потенциальный арендатор ?
Автор:  Offmoder [ 29 апр 2009 11:26 ]
Заголовок сообщения:  Re: built -to-suite
Ладо писал(а):
1. девелопер - заказчик строительства. Он же -инвестор - строит за свои (не заемные) деньги. Арендатор вряд ли даст недвижку в залог. У меня вопрос - в обеспечении какого обязательства вы упоминаете залог от арендатора ?

2. Не совсем понял, что значит "арендатор в сторонке". Проблема в том, что он деньги на это давать не хочет но хочет получить некое право/ обязательство девелопера занять потом помещение в построенном.

Мой вопрос, собственно, какой сделкой в данной ситуации оформлять отношения Девелопер -потенциальный арендатор ?


1. Залог от арендатора-третьего лица имел бы смысл, если бы деньги были привлеченные, потому сразу все и спросила. По Вашей же ситуации перспективы нулевые, поскольку ни один нормальный девелопер не подпишется под эту ситуацию в нынешних условиях, к тому же, за свои деньги.
У меня проще обычно, деньги кредитные под залог недвижки, залогодатель - арендатор, дабы не соскочил с поезда. как только объект сдан - сразу долгосрочный и жесткий договор аренды.

2. Если арендатор вообще не вкладывается - это уже не инвестконтракт. Учитывая, что собственником помещения в предложенной Вами конструкции становится инвестор, а не девелопер (так Вы изложили вначале), то любые обязательства девелопера перед потенциальным арендатором - ерунда. Он не может распоряжаться тем, что ему не принадлежит. Договариваться нужно с инвестором, к которому перейдет построенный объект.
Как вариант можно продумать конструкцию: по инвестконтракту девелопера с собственником-инвестором девелопер, как финансовый результат своей работы, получает не только плату собсно за свою работу, но и по готовности объекта - право долгосрочной аренды энного количества из помещений, которые будут построены с возможностью сдавать их в субаренду без разрешения собственника.

Арендатор у Вас какой-то дерзкий больно :)
Автор:  Anna Boukina [ 29 апр 2009 11:28 ]
Заголовок сообщения:  Re: built -to-suite
предварительный и только в предложенной вами ситуации

а на месте "девелопера" я бы с таким арендатором кровью не подписывалась,
ведь уже сегодня надо будет согласовать арендную ставку основного :)
Автор:  Ладо [ 29 апр 2009 17:42 ]
Заголовок сообщения:  Re: built -to-suite
Оффмодеру

У меня проще обычно, деньги кредитные под залог недвижки, залогодатель - арендатор, дабы не соскочил с поезда. как только объект сдан - сразу долгосрочный и жесткий договор аренды.

Поясните пож-та подробнее эту конструкцию. Кто кому кредитные деньги дал, кто залогодержатель.
Автор:  Ладо [ 29 апр 2009 17:46 ]
Заголовок сообщения:  Re: built -to-suite
Anna Boukina писал(а):
предварительный и только в предложенной вами ситуации

а на месте "девелопера" я бы с таким арендатором кровью не подписывалась,
ведь уже сегодня надо будет согласовать арендную ставку основного :)



Согласен. Смущает оптимизм разных агентов, уверяющих в серьезной перспективности билт то сьют :wink: :wink:

Кризис жанра
Автор:  nars [ 29 апр 2009 18:36 ]
Заголовок сообщения:  Re: built -to-suite
Если я всё верно поняла, то картина следующая.

Инвестор (собственные средства), Заказчик он же Девелопер– компания Х
Будущий арендатор, под которого будет сроиться объект- компания Y
Y хочет, чтобы Х под него повторил объект, который будет арендовываться им в последующем.
Расходы Y – девелопмент фи в пользу девелопера и Ар.Пл в будущем по ДА


Риски X – Y передумает арендовать и/или не заплатит девелопмент фи
Риски Y – Х не сдаст Y объект в аренду

Обязательства Y должны иметь обеспечение, в частности, обязательство оплатить девелопмент фи.
Тут уже написала один способ обеспечения обязательства – залог. Другие (невозвратные платежи в случае, если арендатор передумал) – аванс, задаток, опционная премия (последнее это ноу-хау Правительства Москвы, скину следом соответствующий обещанный документ, он уже вроде не действует, но над конструкцией договора можно подумать и если его доработать, но он рабочий, действительно такой заключался по башне). Банальная банковская гарантия, кстати, в последнее время часты именно БГ, арендодатели не настаивают на депозите живыми деньгами.

Перспективность таких проектов в наше кризисное время? Агенты оптимисты.
Автор:  nars [ 29 апр 2009 18:44 ]
Заголовок сообщения:  Re: built -to-suite
Вот то самое творение правительства Москвы. В Вашем случае опционная премия будет эквивалентна девепомент фи.

Приложение 4 к распоряжению Мэра Москвы от 21 октября 1998 г. N 1072-РМ

Договор купли-продажи опциона на право аренды нежилого коммерческого помещения

Общество с ограниченной ответственностью "Миосор", в лице Генерального директора г-на Барщевского О.И., действующего на основании Устава, именуемое далее "Продавец", с одной стороны, и Открытое акционерное общество "СИТИ", в лице Президента г-на Силина В.М., действующего на основании Устава, являющееся на основании Агентского договора ____________ с ООО "Миосор" Агентом по сдаче в аренду нежилых коммерческих помещений Офисно-делового Комплекса на участке 27 ММДЦ "Москва-СИТИ" на набережной Тараса Шевченко, далее именуемое "Агент Продавца" с другой стороны, и Фирма ______________________, именуемая далее "Покупатель", созданная и действующая в соответствии с законодательством ______________________, в лице _______________________, действующего на основании ____________________, с третьей стороны, далее вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем:

I. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется продать, а Покупатель обязуется купить опцион на право аренды (далее - "Опцион") коммерческого нежилого (торгового, офисного и др.) помещения на условиях настоящего Договора.
1.2. Характеристики Опциона:
1.2.1. Срок выкупа: 10 дней с момента подписания настоящего Договора Сторонами.
1.2.2. Срок действия: с даты подписания настоящего Договора до момента подписания Акта Государственной Комиссии о Сдаче-Приемке Офисно-делового Комплекса + ___ дней.
1.2.3. Момент выкупа опциона - дата банковского перевода денежных средств Покупателем в размере опционной премии (далее "Опционная Премия"), определенной в п.1.2.4. настоящего Договора, на счет Агента Продавца в срок, определенный п.1.2.1. настоящего Договора.
1.2.4. Стоимость премии опциона: 30% от годовой арендной платы за арендуемое нежилое коммерческое помещение, рассчитанной (с учетом/без учета НДС) на основании базовой арендной ставки, не включая эксплуатационные, коммунальные и другие платежи.
1.2.5. Предмет выкупа по опциону: право аренды нежилого коммерческого помещения (далее - "Помещение") на срок не более пяти (5) лет, на условиях Договора аренды Помещения (Приложение N 2), в Офисно-деловом Комплексе (далее - "Здание") в Московском Международном Деловом Центре "Москва-Сити". Характеристики арендуемого Помещения указаны в п.1.3. настоящего Договора.
1.3. Характеристики Помещения:
1.3.1. Адрес: Москва, Набережная им. Тараса Шевченко,
Офисный-деловой Комплекс на участке 27
ММДЦ "Москва-Сити".
1.3.2. Площадь Помещения: _______ кв. м. Границы Помещения обозначены и выделены красной линией на плане ___ -го этажа Здания (Приложение N 1 к настоящему Договору).
1.3.3. Функциональное назначение Помещения: _______________.
1.3.4. Ставка аренды Помещения: ______ у. е. за 1 кв. м в год. В указанную базовую арендную ставку не включен налог на добавленную стоимость, эксплуатационные и коммунальные платежи, а также стоимость отделки и оборудования.
1.3.5. Помещение сдается в состоянии: _________________
1.3.6. Детальная характеристика Помещения, Опцион на право аренды которого приобретается на основании настоящего Договора, указана в Договоре аренды Помещения (Приложение N 2 к настоящему Договору).
1.4. Продавец подтверждает, что право собственности на Помещение, опцион на право аренды которого приобретается на основании настоящего Договора, принадлежит (будет принадлежать) Продавцу в соответствии с Законодательством РФ.
1.5. Продавец заявляет и гарантирует, что Помещение не является предметом какого-либо спора, не заложено, не находится под арестом и данные заявления и гарантия будут действовать в течение всего срока действия настоящего Договора.
1.6. Продавец подтверждает, что право сдачи в аренду и заключения Договора аренды Помещения принадлежит Агенту Продавца, на основании Агентского договора.
1.7. После оплаты Покупателем Опционной Премии в порядке и на условиях, определенных настоящим Договором, он (Покупатель) имеет право, с согласия Продавца, переуступить (продать) Опцион, в течение срока его действия, указанного в п.1.2.2. настоящего Договора, третьему лицу. Такое третье лицо приобретает все права и обязанности Покупателя по настоящему Договору.

II. Порядок расчетов

2.1. Покупатель обязуется в течение 10 дней с момента подписания настоящего Договора Сторонами оплатить Продавцу стоимость Премии Опциона в размере, определенном в п. 1.2.4 настоящего Договора.
2.2. Форма оплаты: Опционная Премия, установленная в долларах США, выплачивается в российских рублях по _________________.
2.3. Порядок оплаты: Опционная Премия выплачивается Покупателем на счет Агента Продавца, указанный в статье "Реквизиты Сторон" настоящего Договора.

III. Порядок приобретения права аренды помещения на основании опциона

3.1. В течение срока действия Опциона Покупатель имеет право в любой момент с даты подписания Акта Государственной Комиссии о Сдаче-Приемке Здания, заключить с Агентом Продавца Договор аренды Помещения, в порядке установленном Законодательством РФ.
3.2. В случае подписания обязующего Стороны договора аренды Помещения между Продавцом и Покупателем, Покупатель обязан оплатить Продавцу или иному лицу, указанному Продавцом, арендную плату за срок, определенный договором аренды Помещения, рассчитанную по базовой арендной ставке, плюс налоги, за минусом опционной премии, размер которой определен в п.1.2.4. настоящего Договора.
3.3. В случае, если в течение срока, который определен в п.3.1. настоящего Договора, Покупатель примет решение не заключать Договор аренды Помещения с Агентом Продавца, опционная премия, заплаченная Покупателем, не возвращается, за исключение случаев неисполнения или ненадлежащего исполнения Продавцом своих обязательств, гарантий и заявлений, предусмотренных пунктами 1.4, 1.5, 1.6, 1.7, а также в случае, предусмотренном п.6.1.
В вышеперечисленных случаях _____________ обязуется возвратить Опционную премию в течение _____ календарных дней с даты письменного уведомления, направленного Покупателем и содержащего требования о таком возврате.

IV. Срок действия договора

4.1. Настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами и действует до момента подписания Акта Государственной Комиссии о Сдаче-Приемке Здания + ____ дней с даты подписания Акта.
4.2. В случае, если Покупатель до истечения срока действия настоящего Договора отказывается от заключения Договора аренды Помещения в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором, Договор прекращает свое действие досрочно. В этом случае Покупатель обязан письменно известить Агента Продавца о его решении не заключать Договор аренды Помещения, опцион на право аренды которого приобретен и оплачен им по настоящему Договору.

V. Урегулирование Споров и ответственность сторон

5.1. Применимым правом по настоящему Договору является законодательство Российской Федерации.
5.2. Любые споры, которые возникнут между Сторонами, вытекающие из настоящего Договора или связанные с ним, будут разрешаться Сторонами, в первую очередь, путем переговоров.
5.3. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения одной из Сторон (Нарушившая сторона) какого-либо обязательства по Договору (Нарушение), другая Сторона (Потерпевшая сторона) направит Нарушившей стороне письменное уведомление, в котором будут изложены с необходимыми подробностями факты, составляющие основу Нарушения.
Нарушившая Сторона приступит к устранению такого Нарушения и будет прилагать все усилия, чтобы устранить его в течение срока, определенного специальным Соглашением Сторон, которое Стороны обязаны заключить в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения Нарушившей Стороной уведомления о Нарушении.
5.4. Любое Нарушение, которое может быть устранено в соответствии с таким специальным Соглашением, не влечет за собой расторжения настоящего Договора.
5.5. Стороны договорились, что в случае не достижения согласия между Сторонами в порядке, предусмотренном п.5.2. настоящего Договора, Потерпевшая Сторона может обратиться с исковым заявлением в Международный коммерческий арбитражный суд при Торгово-промышленной палате Российской Федерации в г. Москве в соответствии с регламентом указанного Арбитража. Любое решение данного Арбитража будет окончательным и обязательным для каждой из Сторон.

VI. Освобождение от ответственности

6.1. Ни одна из Сторон не несет ответственности в случае невыполнения, несвоевременного или ненадлежащего выполнения каких-либо обязательств по Договору, если указанные невыполнения, несвоевременное или ненадлежащее выполнение обусловлены обстоятельствами непреодолимой силы (Форс-мажор), возникшими после заключения настоящего Договора в результате событий чрезвычайного характера, которое Стороны не могли предвидеть и предотвратить разумными мерами.
6.2. Обстоятельствами непреодолимой силы в Договоре признаются события, на которые Стороны не могут оказывать влияния и за возникновение которых не несут ответственности. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся, включая, но не ограничиваясь: землетрясения, наводнения и другие стихийные явления природы, пожары, военные действия, блокады, катастрофы, препятствия со стороны Правительства, а также действия Правительства или законодательные положения, которые могут оказать негативное влияние на выполнение Сторонами своих обязательств по настоящему Договору.
6.3. Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств по Договору, обязана о наступлении и прекращении вышеуказанных обстоятельств немедленно, однако не позднее 10-ти календарных дней с момента их наступления или прекращения соответственно, в письменной форме известить другую Сторону.
Документ, извещающий о наступлении форс-мажорных обстоятельств во время срока действия настоящего Договора должен быть удостоверен в соответствующей Торгово-промышленной палате.
Несвоевременное, свыше 10-ти календарных дней, извещение об обстоятельствах непреодолимой силы лишает соответствующую Сторону права ссылаться на них в дальнейшем.
6.4. В случае возникновения обстоятельств непреодолимой силы, срок выполнения обязательств по настоящему Договору продлевается по согласованию Сторон соразмерно времени, в течение которого действуют такие обстоятельства и их последствия.
6.5. В случае, если обстоятельства непреодолимой силы и их последствия продолжаются более _____ месяцев любая из Сторон вправе расторнуть настоящий Договор, направив письменное уведомление другой Стороне, если Стороны не договорились об ином.

VII. Изменение договора

7.1. Любые изменения, дополнения и поправки к условиям Договора, если иное прямо не указано в Договоре, могут быть сделаны Сторонами в любой момент по их обоюдному согласию. Эти изменения, дополнения и поправки будут действительны только в том случае, если они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон. При этом указанные изменения, дополнения и поправки должны быть сделаны в двух экземплярах, по одному экземпляру для каждой Стороны.
7.2. В случае, если какое-либо положение Договора окажется недействительным, если в Договоре не предусмотрено иное, это не затрагивает действительности остальных его положений. Недействительное положение заменяется юридически действительным положением, наиболее близким по смыслу к заменяемому.

VIII. Расторжение Договора

8.1. Досрочное расторжение Договора возможно:
- по соглашению сторон;
- в случае, предусмотренном п.6.5. настоящего Договора.
8.2. Настоящий Договор прекращает свое действие в следующих случаях: - если Покупатель не выкупает Опцион в срок, предусмотренный п.1.2.1. настоящего Договора.
- если Покупатель решит не заключать Договор аренды Помещения, Опцион на право аренды которого приобретается им по настоящему Договору, о чем Покупатель письменно известил Продавца не позднее истечения срока действия настоящего Договора.

IX. Прочие положения

9.1. Стороны подтверждают, что на день подписания Договора у них отсутствовали обязательства какого-либо рода, которые могли бы послужить основанием для признания Договора недействительным, или повлечь для Сторон дополнительные расходы.
9.2. Продавец подтверждает, что предоставление Покупателю Опциона на право аренды Помещения по настоящему Договору произведено в строгом соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также нормативными актами, регулирующими в г. Москве порядок изъятия, предоставления и учета нежилых коммерческих помещений.
9.3. Все уведомления и сообщения, связанные с настоящим Договором, должны направляться в письменном виде и будут считаться поданными надлежащим образом, если они посланы заказным письмом, по телетайпу, телефаксу и получено подтверждение их получения или доставлены нарочным по юридическим адресам Сторон:

Продавец: _______________________________________________________________

Агент Продавца __________________________________________________________

Покупатель: _____________________________________________________________

9.4. Обо всех изменениях почтовых реквизитов Стороны обязаны немедленно информировать друг друга.
Действия, совершенные по старым адресам до поступления уведомлений об их изменении, зачитываются в исполнение обязательств.
Сторона, не сообщившая об изменении адреса, не может ссылаться на неполучение уведомления, сообщения.
9.5. Языком делопроизводства по настоящему Договору является русский язык.
Стороны соглашаются, что при необходимости перевода настоящего Договора на английский язык они заверят своими подписями идентичность русского и английского текстов и придадут (при необходимости) английскому тексту настоящего Договора статус официального.
9.6. Настоящий Договор подписан Сторонами в трех экземплярах на русском (и английском языке), по одному экземпляру (русского и английского текста) для каждой Стороны и Правительства Москвы. Все экземпляры имеют равную юридическую силу.
9.7. Все приложения к Настоящему Договору составляют его неотъемлемую часть.
9.8. На момент подписания настоящего Договора к нему имеются следующие Приложения:
1. План ___ -го этажа Здания с выделением границ Помещения красными линиями - приложение 1;
2. Договор Аренды нежилого Помещения - приложение 2;
3. Нотариально заверенная копия свидетельства о регистрации Фирмы ________________________.

X. Реквизиты сторон

Продавец: Агент продавца: Покупатель:

Адрес: Адрес: Адрес:
__________________ _____________________ ______________________
__________________ _____________________ ______________________
__________________ _____________________ ______________________

Р/счет:___________ Р/счет:______________ Р/счет: ______________
__________________ _____________________ ______________________
__________________ _____________________ ______________________
__________________ _____________________ ______________________

тел. _____________ тел._________________ тел. _________________
__________________ _____________________ ______________________
факс ____________ факс ______________ факс ________________

Подписи сторон:

Продавец: Агент Продавца: Покупатель:

__________________ _______________________ _____________________
Автор:  nars [ 29 апр 2009 18:59 ]
Заголовок сообщения:  Re: built -to-suite
Offmoder писал(а):
- право долгосрочной аренды энного количества из помещений, которые будут построены …..


кстати та же Москва практиковала инветконтракты, при которых некая компания инвестировала в определённом объеме (в вашем случае это сумма эквивалетная девелопмент фи) в объект (на ряду с основными инвесторами) и как итог получала не право собственности, а право аренды на площади в доле города.
на моей практике опять же таких контрактов было мало, 2,3 и это было 1999-2000 г.г. Объекты были в хороших местах и арендатор даже не думал не платить и кидать Москву, аренда была привлекательной в этих объектах.
в разделе имущественные права по итогам реализации инвестпроекта так и было написано:

В собственность Администрации
В собственность Инвестора
В аренду Ромашке (ну условное наименование стороны :D )
Автор:  Offmoder [ 30 апр 2009 08:31 ]
Заголовок сообщения:  Re: built -to-suite
nars писал(а):
Если я всё верно поняла, то картина следующая.

Инвестор (собственные средства), Заказчик он же Девелопер– компания Х
Будущий арендатор, под которого будет сроиться объект- компания Y
Y хочет, чтобы Х под него повторил объект, который будет арендовываться им в последующем.
Расходы Y – девелопмент фи в пользу девелопера и Ар.Пл в будущем по ДА


Риски X – Y передумает арендовать и/или не заплатит девелопмент фи
Риски Y – Х не сдаст Y объект в аренду

Обязательства Y должны иметь обеспечение, в частности, обязательство оплатить девелопмент фи.
Тут уже написала один способ обеспечения обязательства – залог. Другие (невозвратные платежи в случае, если арендатор передумал) – аванс, задаток, опционная премия (последнее это ноу-хау Правительства Москвы, скину следом соответствующий обещанный документ, он уже вроде не действует, но над конструкцией договора можно подумать и если его доработать, но он рабочий, действительно такой заключался по башне). Банальная банковская гарантия, кстати, в последнее время часты именно БГ, арендодатели не настаивают на депозите живыми деньгами.

Перспективность таких проектов в наше кризисное время? Агенты оптимисты.


При таком раскладе обеспечением одного девелопмент фи, боюсь, не обойтись. Сейчас туча площадей пустуют и долго пустовать будут, а расходы на строительство объекта отбивать надо :(

Аванс и задаток требуют вложения денег, на что, как я поняла, арендатор изначально не согласен. С банковской гарантией тоже не все так просто, во-первых, эта услуга платная, во-вторых, арендатор должен пройти через кредитный комитет (а нам его финансовое положение неизвестно), и, самое главное, под банковскую гарантию банк формирует резервы, а зачем это банку надо? Если потенциальный арендатор не имеет своего карманного банка и финотчетности хотя бы на "4", то ему гарантию давать неинтересно (это я как банкир говорю :))
Автор:  Ладо [ 30 апр 2009 08:39 ]
Заголовок сообщения:  Re: built -to-suite
Нарс, спсб за внимание к теме.

арендный опцион, все это возможно вполне, т.к. арендатор инвестирует создание объекта, одна из форм инвест отношений.


С комм точки зрения первонач вариант (когда арендатор не вкладывается) реализовать в современных условиях практически сложно . Это вопрос объема гарантий от арендатора.

Если говорить о юр. оформлении такого варианта, то, теоретически мне представляется, что делать это нужно на основе именно инвест законодательства, а не предв аренды или товарищества.
Автор:  Offmoder [ 30 апр 2009 08:42 ]
Заголовок сообщения:  Re: built -to-suite
Ладо писал(а):
Оффмодеру

У меня проще обычно, деньги кредитные под залог недвижки, залогодатель - арендатор, дабы не соскочил с поезда. как только объект сдан - сразу долгосрочный и жесткий договор аренды.

Поясните пож-та подробнее эту конструкцию. Кто кому кредитные деньги дал, кто залогодержатель.


Если у инвестора (он же собственник помещения) есть свои деньги, он дает их взаймы арендатору под залог недвижки арендатора, арендатор вкладывает деньги в стройку по инвестконтракту с тем же инвестором, в инвестконтракте прописывется обязанность инвестора по готовности объекта предоставить арендатору право ДА, все существенные условия будущего ДА и порядок определения арендной платы и ее индексации тоже включаются в инвестконтракт.
Если у инвестора деньги кредитные банковские, то кредит банк дает инвестору под залог недвижки третьего лица - арендатора (впрочем, на месте арендатора я бы не очень радовалась такой конструкции). А чтобы инвестор деньги не украл, арендатор на срок реализации проекта строительства покупает долю в уставном капитале инвестора, блокирующую принятие решений в его отсутствие о совершении крупных сделок и сделок с заинтересованностью, одновременно арендатор вводит своего чела в состав СД. По окончании проекта доля в УК откупается инвестром обратно. Обратный выкуп оформляется одновременно с покупкой доли.
Автор:  Ладо [ 30 апр 2009 10:13 ]
Заголовок сообщения:  Re: built -to-suite
сложно в части покупки и обратного выкупа доли -ФАС с соответствующими последствиями за неисполнение. Чем гарантируется обратный выкуп ? + в свете новых изменений в ззакон об ООО такой обратный выкуп одновременно с продаже не прокатит имхо.
Автор:  Offmoder [ 30 апр 2009 10:42 ]
Заголовок сообщения:  Re: built -to-suite
Ладо писал(а):
сложно в части покупки и обратного выкупа доли -ФАС с соответствующими последствиями за неисполнение. Чем гарантируется обратный выкуп ? + в свете новых изменений в ззакон об ООО такой обратный выкуп одновременно с продаже не прокатит имхо.


сложно - не значит невозможно :) и потом, откуда я знаю, какая там у Вас ОПФ? :)
Автор:  BC [ 30 апр 2009 12:48 ]
Заголовок сообщения:  Re: built -to-suite
А чо прикольную темку офмодер предложила))))) Мне занять денег, чтобы я профинансировал строительство для другова парня, которым мне же за мои деньги построенное будет отдавать мне в аренду. Мне и долг возвращать и аренду платить))))))))

Или я чота не пойму лихости схемы с займом будущему арендатору денег?!
Страница 1 из 2 Часовой пояс: UTC + 3 часа
Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
http://www.phpbb.com/