Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации; Пленум Верховного Суда Российской Федерации
П о с т а н о в л е н и е

О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав
№ 10/22 29.04.2010

37. В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

Российская Федерация
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
Постановление

По делу № А56-30070/2008
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000
http://fasszo.arbitr.ru
Постановление
28 октября 2010 года
Дело №
А56-30070/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2010 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью «Специализированное ремонтное управление – 3» Щеглова А.Ю. (доверенность от 07.12.2009), от общества с ограниченной ответственностью «Терминал Групп» Щеглова А.Ю. (доверенность от 26.09.2008), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Чичкановой М.Б. (доверенность от 29.12.2009), от открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Кононовой Л.В. (доверенность от 30.12.2009), от Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга Лудановой М.А. (доверенность от 15.09.2010),
рассмотрев 21.10.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированное ремонтное управление – 3» на Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2010 по делу № А56-30070/2008 (судьи Тимухина И.А., Аносова Н.В., Серикова И.А.),

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированное ремонтное управление – 3» (далее – ООО «Спецремуправление – 3»), обществу с ограниченной ответственностью «Терминал Групп» (далее - ООО «Терминал Групп») о признании недействительным договора от 01.04.2008 № 4874-ЗУ, заключенного открытым акционерным обществом «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее - Фонд имущества) и ООО «Спецремуправление – 3»; договора купли-продажи от 23.04.2008 и дополнительного соглашения к нему от 23.04.2008, заключенного ООО «Спецремуправление – 3» и ООО «Терминал Групп», а также об истребовании из владения ООО «Терминал Групп» земельного участка площадью 93 625 кв.м, с кадастровым номером 78:12:7223:52, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 1-й Рыбацкий проезд, дом 6, литера Б (далее –Земельный участок).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (далее - КГА), Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - УФРС), Фонд имущества, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (далее - КЗРиЗ).
Решением от 29.01.2009 в иске отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 08.06.2009 Решение отменено в связи с наличием обстоятельств, предусмотренных пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ); Фонд имущества привлечен к участию в деле в качестве ответчика; дело рассмотрено по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции; в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.10.2009 Решение от 29.01.2009 и Постановление от 08.06.2009 отменены, дело передано на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении Решением от 19.03.2010 в иске отказано.
Постановлением апелляционного суда от 05.07.2010 Решение от 19.03.2010 отменено. Суд апелляционной инстанции признал недействительным договор купли-продажи земельного участка от 01.04.2008 № 4874-ЗУ, заключенный Фондом имущества и ООО «Спецремуправление – 3», договор купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка от 23.04.2008 и дополнительное соглашение к нему от 23.04.2008, заключенные ООО «Спецремуправление – 3» и ООО «Терминал Групп». Истребовал из незаконного владения ООО «Терминал Групп» Земельный участок.
В кассационной жалобе ООО «Спецремуправление – 3», ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, а также на несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить Постановление от 05.07.2010 и оставить в силе Решение от 19.03.2010. Податель жалобы считает неправомерным вывод апелляционного суда о том, что ООО «Терминал Групп» не может быть признано добросовестным приобретателем, от которого спорное имущество не может быть истребовано в рамках статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). ООО «Спецремуправление – 3» считает, что при таких обстоятельствах апелляционный суд, применив к спорным правоотношениям статью 302 ГК РФ, ошибочно не учел пункт 2 статьи 223 ГК РФ и правовую позицию, изложенную в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010. Податель жалобы полагает, что в материалах настоящего дела отсутствуют надлежащие доказательства того обстоятельства, что ООО «Спецремуправление – 3» до момента выкупа спорного земельного участка фактически его не использовало, в связи с чем просит суд кассационной инстанции дать оценку обоснованности данного вывода.
В отзыве на кассационную жалобу КУГИ просит оставить в силе обжалуемое Постановление, считая его обоснованным и законным.
В судебном заседании представитель ООО «Спецремуправление – 3» поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе, а представители КУГИ, КЗРиЗ и Фонда имущества, ссылаясь на их необоснованность, просили оставить жалобу без удовлетворения.
УФРС и КГА надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, ООО «Спецремуправление – 3» является собственником объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером 78:7228А:0:2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 1-й Рыбацкий проезд, дом 6, литера Б, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.07.2004 серии 78-АБ № 134452.
Распоряжением КГА от 17.01.2008 № 83 «Об утверждении границ землепользования» (далее - распоряжение № 83) согласно проекту границ землепользования и проведенным натурным топографо-геодезическими работам ООО «Спецремуправление – 3» утверждены границы Земельного участка.
КГА распоряжением от 05.03.2008 № 929 отменил распоряжение № 83.
КУГИ на основании передаточного распоряжения от 28.03.2008 № 5272(3) поручил Фонду имущества заключить с ООО «Спецремуправление – 3» договор купли-продажи Земельного участка.
Фонд имущества (продавец) и ООО «Спецремуправление – 3» (покупатель) заключили договор купли-продажи от 01.04.2008, в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателя Земельный участок (далее - Договор от 01.04.2008 № 4874-ЗУ). В пункте 1.1 договора купли-продажи от 01.04.2008 № 4874-ЗУ указано, что на Земельном участке находится объект незавершенного строительства, принадлежащий покупателю на праве собственности, размер земельного участка определен исходя из необходимости для использования указанного объекта.
ООО «Спецремуправление – 3» в установленном законом порядке зарегистрировало право собственности на Земельный участок, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.04.2008 серии 78-АГ № 382396.
Впоследствии ООО «Спецремуправление – 3» (продавец) и ООО «Терминал Групп» (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка от 23.04.2008 (далее - договор купли-продажи от 23.04.2008), согласно которому продавец передал в собственность покупателя объект незавершенного строительства площадью 4 036 кв.м с кадастровым номером 78:12:7223:52:151 и Земельный участок. Стороны подписали акт приема-передачи объектов недвижимости от 23.04.2008.
Согласно дополнительному соглашению от 23.04.2008 к договору купли-продажи от 23.04.2008 стороны внесли изменения в договор в части указания ограничений прав на Земельный участок (сервитутов).
ООО «Терминал Групп» зарегистрировало в установленном законом порядке право собственности на приобретенные по договору купли-продажи от 23.04.2008 объекты недвижимости, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 78-АГ № 423820, 78-АГ № 423828.
КУГИ, ссылаясь на недействительность договора купли-продажи от 01.04.2008 как не соответствующего требованиям статей 6, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), а также последующего договора купли-продажи от 23.04.2008, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, сделал вывод о том, что договор купли-продажи от 01.04.2008 не соответствует требованиям закона. Однако, суд отказал в иске, исходя из того, что ООО «Терминал Групп» является добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества в связи с чем имущество не может быть у него истребовано, а удовлетворение иска только в части признания договоров недействительными в любом случае не приведет к защите нарушенного права.
Апелляционная инстанция, отменяя Решение от 19.03.2010, исходила из следующего. Договор от 01.04.2008 № 4874-ЗУ является недействительным, поскольку спорный Земельный участок не может быть признан необходимым для использования принадлежавшего ООО «Спецремуправление – 3» объекта недвижимости незавершенного строительством. У ООО «Спецремуправление – 3» отсутствует предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса исключительное право на приобретение спорного Земельного участка в собственность.
ООО «Терминал Групп» в качестве доказательств оплаты имущества по договору от 23.04.2008, ссылалось на передачу продавцу по акту от 23.04.2008 двух простых векселей на общую сумму 13 040 000 руб. с датой выпуска векселя 21.03.2008, а также по акту от 11.01.2009 простого векселя с номинальной ценой 8 600 000 руб. с датой выпуска векселя 21.03.2008. Стоимость указанных векселей не покрывает цену Земельного участка по договору купли-продажи от 23.04.2008. Кроме того, указанные векселя не были предъявлены к платежу в установленные сроки. При таких обстоятельствах, апелляционный суд, сделал вывод о том, что ООО «Терминал Групп» не является лицом, возмездно получившим спорное имущество, поскольку оплата по договору купли-продажи произведена не в полном объеме, в связи с чем собственник вправе истребовать Земельный участок, выбывший из его владения в результате недействительного договора купли-продажи, не соответствующего требованиям статьи 36 Земельного кодекса.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемый судебный акт надлежит оставить без изменения.
Кассационная инстанция считает правильным вывод апелляционного суда о недействительности Договора от 01.04.2008 № 4874-ЗУ как несоответствующего требованиям статьи 36 Земельного кодекса. Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ), следовательно, ООО «Спецремуправление – 3» не стало собственником Земельного участка. Соответственно, ООО «Спецремуправление – 3» не имело права отчуждать спорный Земельный участок. При таких обстоятельствах договор купли-продажи от 23.04.2008 также является недействительным.
Согласно статье 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Пленум 10/22) разъяснено, что в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 названного Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (пункт 13). При этом ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения. В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя (пункт 37).
Кассационная инстанция считает, что апелляционный суд с учетом правил толкования норм права, предложенных в Пленуме 10/22, пришел к обоснованному выводу о том, что спорный Земельный участок может быть истребован из владения ООО «Терминал Групп», поскольку был приобретен по недействительной сделке у лица, которое не имело права его отчуждать, ответчик как приобретатель не считается получившим спорное имущество возмездно.
Поскольку при рассмотрении дела нормы материального права применены апелляционным судом правильно, нормы процессуального права не нарушены, кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2010 по делу № А56-30070/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированное ремонтное управление – 3» – без удовлетворения.
Председательствующий
А.В. Кадулин
Судьи
Т.И. Сапоткина
И.В. Сергеева