но оно может быть признано ничтожным.

оно сразу такое. а заинтересованное лицо быстро найдется, та же администрация. и в регоргане могут палки в колеса вставить.
а кредитор с таким обеспечением согласен (с учетом возможных возражений должника-залогодателя о ничтожности)?

оно сразу такое

Mortgage issues

The Resolution summarised recent court practice and confirmed that a mortgage
over plots of land or non-residential buildings survives in case of separation,
allocation or consolidation of such plots or premises in the buildings and is
to be re-registered automatically against newly created objects.
Out-of-court-enforcement agreements on mortgages (where they are entered
into in the form of separate documents) are subject to state registration.Moreover, all enforcement methods provided by Russian law are possible in relation to mortgaged plots of land provided that such plots are mortgaged together with buildings situated on them and in favour of the same party.

А вы не думаете, что у вас предмет ипотеки не земля, а право аренды.

Mortgage issues

The Resolution summarised recent court practice and confirmed that a mortgage
over plots of land or non-residential buildings survives in case of separation,
allocation or consolidation of such plots or premises in the buildings and is
to be re-registered automatically against newly created objects.
Out-of-court-enforcement agreements on mortgages (where they are entered
into in the form of separate documents) are subject to state registration.[b]Moreover, all enforcement methods provided by Russian law are possible in relation to mortgaged plots of land provided that such plots are mortgaged together with buildings situated on them and in favour of the same party.

Пятница, не буду портить себе настроение, можете колбаситься дальше.
в догонку п.9 ст.22 ЗК При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт в редакции, введенной в действие с 30 октября 2007 года Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 212-ФЗ, - см. предыдущую редакцию).

А почитать самому ЗК, хотя бы 22, не в кайф.
А по размышлять что отдаете в залог.
А проанализировать ст.5 п.5 об ипотеке и как это относится к вам.

Пятница, думайте до понедельника, а там уж и до пояснений дойдем

А почитать самому ЗК, хотя бы 22, не в кайф.
А по размышлять что отдаете в залог.
А проанализировать ст.5 п.5 об ипотеке и как это относится к вам.

Пятница, думайте до понедельника, а там уж и до пояснений дойдем

Давайте пошагово
"предметом ипотеки является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности"
Что вводит в ступор "имущество"
но вы отдаете в залог не имущество, а обязательственное право - аренда.
Что у вас первично здание или земля, - здание.
Повлияет ли продажа здания без суда на права арендодателя - нет.
Тяжело обосновывать очевидное, п.2ст 55 грит об имуществе муниципалов и гос как самостоятельном предмете залога, и устанавливает это требование с целью защиты гос интересов от злоупотреблений.

Поищу практику.

Да понимаю тебя, время деньги, и ни кому в этом случае правда не нужна.
Сам хочу практику нарыть, но к сожалению база по питеру, в ней пока не нашел.
В понедельник воткнут еще одну базу посмотрю там, если что будет выложу.