пообщавшись с автором могу резюмировать:
никогда-никогда не позволяйте Вашему менеджменту заключать ПДА и передавать помещения в отделку до ввода объекта в эксплуатацию
потому что в погоне за бонусом они готовы на рискованные (хотя и общепринятые) решения,
а вот когда набегают тараканы, и на горизонте вырастает уча люлей, то вопрос сразу становится сугубо юридическим....
99% озвученной в вопросе проблемы - грубый просчет менеджеров на начальном этапе и невозможность урегулировать вопрос в настоящее время
по сути: скорее всего, Вам придется компенсировать подтверждаенную стоимость отделки (неосновательное обогащение). Будет прекрасно, если арендодатель нигде проектную документацию сам не согласовывал, призводство работ не разрешал, менеджер объекта и эксплуатация, кастраты во весь мозг были на это неуполномочены.
Т.о. из предполагаемого прироста арендной платы, если помещения в существующей отделке арендопригодные, нужно вычесть стоимость отделки и судебные издержки, вычесть проценты по 395 и добавить капитализацию по (денежки-то вы какие-то крутили: обеспечительный платеж или что там)
Если помещения в таком виде никому не нужны (что допустимо в случае ритейла), то вычитать нужно как стоимость ремонта и % по 395, так и rent-free period (2-3 месяца) на следующего арендатора.
Если полученные суммы положительные (больше ноля), то стоит ругаться с арендатором в какашку и отмораживаться по всем фронтам
НО: учтите, репутация на рынке - бесценна. О том, что вы сделали, рынок узнает быстро, и это скажется на результатах маркетинга.
неюридические комплекс советов также выдан