Уважаемые коллеги, я в недвижимости не спец, - очень надеюсь на совет тех, кто в этом разбирается...
Мы (скажем, Арендатор 2) снимаем офис у одного ОАО (собственника офисного здания). До нас этот офис снимала "родственная" компания (Арендатор 1). В течение срока аренды Арендатор 1 произвел за свой счет и с оформленного согласия Арендодателя неотделимые улучшения (внутренние стенки, перегородки). В Договоре аренды про неотделимые улучшения ничего не говорилось. После прекращения договора аренды стоимость неотделимых улучшений Арендодателем Арендатору-1 не возмещалась. Эти неотделимые улучшения до сих пор висят на балансе Арендатора 1 как основные средства. Хозяева-акционеры Арендатора-1 и Арендатора-2 принципиально пришли к договоренности, что Арендатор-2 (мы) должен возместить Арендатору-1 затраты на эти неотделимые улучшения, которыми фактически сейчас пользуется Арендатор-2 по своему договору аренды. Вопрос: каким договором это лучше оформить?
Мне пока приходят в голову следующие варианты:
Вариант 1
Договор уступки права требования к собственнику (арендодателю) о возмещении стоимости неотделимых улучшений - между Арендатором 1 и Арендатором-2. Соответственно уступка - возмездная между коммерческими организациями, Арендатор-2 платит за уступку Арендатору-1, тем самым покрывая его затраты на неотделимые улучшения.
Сомнения: В договоре аренды Арендатора-1 было написано, что все права и обязанности по Договору аренды могут быть им уступлены только с согласия Арендодателя. Есть риск такое согласие не получить. С другой стороны - можно, наверное, говорить, что право требования о компенсации стоимости НУ вытекает не из Договора аренды (который к тому же прекратился), а непосредственно из закона (ст. 623 ГК)? Т.о. согласия должника (Арендодателя) в данном случае не требуется
Кроме того, не очень ясно - Арендодатель-1 должен по акту передавать НУ Арендодателю-2 или все-таки собственнику?
Вариант 2
Договор, не поименованный в ГК (ст. 421) о возмещении расходов лица, действовавшего в чужом интересе без поручения. Якобы Арендатор-1 действовал в чужом интересе - в интересе Арендатора 2, производя соответствующие НУ. Арендатор-2 эти действия теперь одобряет, применяются нормы о договоре поручения, Арендатор-2 компенсирует Арендатору-1 расходы на НУ, полученные по договору подряда с 3-им лицом, Арендатор-1 передает НУ по передаточному акту Арендатору-2.
Сомнения: Схема несколько натянутая. Смахивает на притворную сделку, прикрывающую дарение денег между коммерческими организациями. Когда делались неотделимые улучшения Арендатор-2 как юрлицо еще не был зарегистрирован...Правоотношения по поводу неотделимых улучшений между Арендатором-1 и Арендатором-2 возникнуть не могли. НУ не могут быть самостоятельным объектом права собственности и не могут быть в собственности/передаваться никому, кроме Арендодателя (как собственника основной сложной "вещи"). Возможно, у налоговой возникнет вопрос насчет неоправданных расходов Арендодателя-2 за счет уплаты компенсации Арендодателю-1 без должных правовых оснований.
Как вы оцениваете предложенные опции? Возможны ли еще какие-нибудь нормальные варианты?
Посоветуйте, пожалуйста
|
можно его передать кому угодно (но тут еще надо отдельно обсудить вопрос с запретом, мешает ли он?). Его можно уступить всегда, даже если по этому требованию истек срок исковой давности.