Коллеги, ситуация не нова.
Есть предв. договор (естественно оплачен) ООО и физика на зем.уч. и домик на нем.
Продавец по договору является поручителем по кредиту (соответственно земля отдана в залог, ипотека зарегина), но формально он не должник по кредиту перед Банком.
Полагаю, по аналогии п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста, возможно стоит поговорить о применении по аналогии положений о следующем.
Анализируя положения Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», а также положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (нормы которого, по мнению суда, подлежат применению по данному делу по аналогии (спор был об освоб. участка из-под ареста - ситуация - аналог)), суд приходит к выводу о том, что право на объект инвестирования (жилой дом) и на земельный участок может возникнуть у инвестора только после принятия объекта инвестирования в эксплуатацию. Иными словами, право собственности инвестора на объект инвестирования не может возникнуть ранее возникновения самого такого объекта.
Если, опираясь на это мы говорим о необходимости согласования с физиком покупателем (инвестором
) передачи объекта инвестирования в залог банку без его согласования, то, на мой взгляд, должно повлечь, по аналогии 
, неправомерность передачи этого конкретного участка в залог, естественно при условии заключения договора с физиком ранее регистрации залога... Если кто-то встречал похожую практику - скажу спасибо! Альтернатив у физика почти нет, ну, кроме как выкупать по завышенной (сильно) цене..