Удовлетворяя встречное исковое заявление в части недействительности подпункта "д" пункта 1.2 договора N 3992 и отказывая в удовлетворении требования об обращении взыскания на находящиеся на арендованном участке объекты незавершенного строительства, арбитражные суды исходили из того, что положения пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке о распространении права залога на находящиеся или строящиеся объекты недвижимости могут быть применены только в случае, когда предметом залога является непосредственно земельный участок и не могут быть применены, если предметом залога является право аренды земельного участка.
Данный вывод арбитражных судов является ошибочным исходя из следующего.
В соответствии с положениями статей 167 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания сделки недействительной необходимо установить ее несоответствие требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пункту 1 статьи 1 Закона об ипотеке под договором ипотеки понимается договор о залоге недвижимости, где одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенной недвижимости другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям сторон по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлено иное (пункт 3 статьи 1 Закона об ипотеке).
Имущество, которое может быть предметом ипотеки, перечислено в статье 5 Закона об ипотеке.
Согласно подпункту 1 пункта 1 названной статьи, земельные участки, за исключением участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона, относятся к имуществу, которое может быть предметом ипотеки.
Правила об ипотеке недвижимости соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено Федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (пункт 5 статьи 5 Закона об ипотеке).
По общему правилу граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421).
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Имущество, на которое распространяются права залогодержателя определено в статье 340 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пунктах 3 и 4 названной статьи определены случаи распространения права залога на земельный участок при ипотеке здания, сооружения и распространения права залога на находящиеся или возводимые здания на земельном участке при ипотеке земельного участка.
Возможность распространять право залога на здания и сооружения при ипотеке земельного участка определена и в пункте 1 статьи 64 Закона об ипотеке. Указанная норма права, как и пункт 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации являются диспозитивными.
При этом нормы действующего законодательства не содержат запрета распространять право залога на находящиеся или возводимые здания на земельном участке, право аренды на который является предметом ипотеки.