LAWFIRM.ru
http://www.lawfirm.ru/forum/

Нужна практика СОЮ. Земля и инвестдоговор застройщика
http://www.lawfirm.ru/forum/viewtopic.php?f=29&t=592011		 Страница 1 из 1
Автор:  M-SPb [ 29 мар 2012 12:00 ]
Заголовок сообщения:  Нужна практика СОЮ. Земля и инвестдоговор застройщика
Поделитесь если есть. Мои базы скромно помалкивают.

КУГИ сдало в аренду под инвест условия 1 участок земли для малоэтажной застройки.
Через год большой участок раскадастирили на кучу мелких, под каждый дом (на каждый есть кадастровый нумер).
ПС на дома люди получили. Земельными участками владеют и пользуются (огорожены, лужайки-кусты-огороды и т.д.).
При оформлении земли в собственность (выкуп) получили отказ (от местной администрации в согласовании распоряжения о передаче в собственность) на основании того, что есть договор аренды с застройщиком и он не прекращен, следовательно земля на которой расположен дом находится в фактическом пользовании арендатора-застройщика.
Каких-либо ссылок на нормативку или ЗК РФ при отказе не указали. Основания, предусмотренные ст.28 ЗК РФ, как я полагаю, отсутствуют.

Просрочка в исполнении инвестдоговора более 2-х лет и завершать проект застройщик не собирается. КУГИ с расторжением договора не торопится. Получается все только через суд.

Собираемся пока обжаловать по 25 главе ГК бездействие местной администрации. Можно ли в данной ситуации подать иск о признании права на землю/на заключение договора К-П ЗУ/обязании заключить договор КП ЗУ? Выход ли требовать от КУГИ расторжения договора а при бездействии обжаловать это? Или подача от физика иска о признании инвестдоговора недействительным в части его участка (не очень верю в эту конструкцию)
Автор:  wood-goblin [ 30 мар 2012 09:46 ]
Заголовок сообщения:  Re: Нужна практика СОЮ. Земля и инвестдоговор застройщика
У физиков собственность на ИЖС, От физиков и подавать.
Отказать им не могут в принципе, соответственно обжалуйте отказ.
Автор:  M-SPb [ 30 мар 2012 11:33 ]
Заголовок сообщения:  Re: Нужна практика СОЮ. Земля и инвестдоговор застройщика
Да-да. Отказать вроде никак не могут. ИЖС, ПС, кадастровый учет и все погремушки. Отказ не предусмотрен в т.ч. и Распоряжением 2732-р по СПб.

Только отказа нет вроде. Есть неисполнение обязанности по изданию распоряжения о передаче в собственость (без вариантов - 3 раб.д.) с формулировкой "Не можем рассмотреть вопрос о согласовании распоряжения..т.к. нет сведений о прекращении договора аренды застройщика."
Бездействие обжалуем.

Просто хочу практики. Или нет таких идиотских споров ни у кого :lol:

А вот по другим искам пока репку чешу :roll:
Автор:  wood-goblin [ 30 мар 2012 12:16 ]
Заголовок сообщения:  Re: Нужна практика СОЮ. Земля и инвестдоговор застройщика
Ну практики СОЮ всезда тяжело, такие дела есть у меня по регионам.
Автор:  M-SPb [ 05 июн 2012 07:11 ]
Заголовок сообщения:  Re: Нужна практика СОЮ. Земля и инвестдоговор застройщика
Если интересно кому - Решение СОЮ - бездействие правомерно т.к. не может быть двух прав на один земельный участок - аренды на инвестусловиях у застройщика и собственности у владельца жилого дома. ППЦ. Кроме того, раз есть аренда на инвестусловиях то застройщик-арендатор имеет преимущественное право на выкуп земли, находящейся в аренде. А собственник жилого дома - ТОЛЬКО если и когда договор аренды с застройщиком будет расторгнут или прекращен :mrgreen:
Я фигею дорогая редакция =)
Ушла на апеляшку =) 8)
Автор:  HungryTamias [ 05 июн 2012 09:39 ]
Заголовок сообщения:  Re: Нужна практика СОЮ. Земля и инвестдоговор застройщика
интересно-интересно
жду продолжения
Автор:  M-SPb [ 05 июн 2012 13:12 ]
Заголовок сообщения:  Re: Нужна практика СОЮ. Земля и инвестдоговор застройщика
основная ссылка - п.5 ст. 30.2 ЗК РФ. Ну а невозможность одновременного наличия на ЗУ права собственности и права аренды ссылку в решении указать постеснялись.

Кроме того, еще проехались по 617 ГК - не применима, поскольку не просто аренда, а с инвестусловиями (а это совсем другая аренда, а не та самая), да и кроме того физик не является стороной по договору, поэтому и нельзя применить эту статью
Автор:  M-SPb [ 25 июн 2012 11:58 ]
Заголовок сообщения:  Re: Нужна практика СОЮ. Земля и инвестдоговор застройщика
Текущие судейские "тараканы" - " ...ст. 35 ЗК РФ говорит о переходе права на ОН. А у вас право не перешло, а "возникло" на основании судебного решения. Застройщиком ПС на объект незавершенного строительства не оформлялось, на готовый дом не оформлялось, договор у вас иснвест, а не КП, собственник з/у (арендодатель) не был собственником дома... прям не знаю что делать..."

:lol:
Довод о том, что ст.36 ЗК не содержит условие о "переходе прав" был принят скептически - "ст.35 ЗК никто не отменял. тчк"
Автор:  wood-goblin [ 26 июн 2012 15:01 ]
Заголовок сообщения:  Re: Нужна практика СОЮ. Земля и инвестдоговор застройщика
Слушай ну на бред надо так же отвечать, дом стоит на земле законно - да, решение суда есть, не оспорено и в силе.
На каком праве пользуется собственник дома землей - ?, может быть только аренда или собственность( в нашем случае), пусть определятся
В каих случаях можно отказать в приобретении земли в собственность - ст 28 п 4 ЗК

А дальше придется идти по инстанциям.

У нас было подобное дело, вначале людям отказали в приобретении типа аренда у другого лица, та же ситуация, люди не суетились, а потом года так через три получили земельку, а за тем с них муниципалы за это время потребовали неосновательное обогащение за пользование.

Так что вперед и с песней.
Поройся на этом сайте www.gcourts.ru там куча решений сою, может что найдешь нужное.
Автор:  M-SPb [ 22 авг 2012 09:04 ]
Заголовок сообщения:  Re: Нужна практика СОЮ. Земля и инвестдоговор застройщика
Вчера было заседание в апеляшке. концерт по заявкам.
Доклад дела как "по учебнику".
- Заявитель, требования поддерживаете? - Да. - Прекрасно.
- Администрация, отзыв есть?
- Нет.
- Как?! и в горсуд постеснялись представить? Понимаю.
- КУГИ, получили ваш отзыв, не поняли что вы хотели сказать, попробую переспросить: что изменится в договоре между вами и застройщиком если з/у перейдет в собственность гражданина?
- Предмет договора поменяется, а он может поменяться только по соглашению сторон.....
- Таааак, а норму материального права назовете?
- Ну как же ст.309-310 ГК....

занавес.

Порадовало, что суд зацепился за вопрос дискриминации - в 2011 году один из поименованных земельных участков был передан в собственность юрику, аффилированному с застройщиком. Суд обязал представить полный пакет документов. Пока это второй раз в моей практике отложение в горсуде. Не ФАС СЗО, но все равно не типично, посмотрим.
Автор:  wood-goblin [ 30 авг 2012 13:31 ]
Заголовок сообщения:  Re: Нужна практика СОЮ. Земля и инвестдоговор застройщика
Ждемс
Автор:  M-SPb [ 02 окт 2012 11:40 ]
Заголовок сообщения:  Re: Нужна практика СОЮ. Земля и инвестдоговор застройщика
Финиш второй инстанции
- Здравствуйте стороны.
- Здравствуйте.
- Суд во всем разобрался, слушаемся компактно. Заявитель, я правильно понимаю, что вы свои требования основываете на ст.36 ЗК РФ?
- Да, я сосбственник жилого дома.
- А вы вводный закон к ЗК РФ читали?
- Да.
- А статью 2 вводного закона? Там сказано что до 01.07.2012 земельные участки продаются только тем гражданам, кто приобрел право собственности на дом до введения ЗК. А юридическим лицам такое ограничение не поставлено. И когда у вас возникло право собственности на дом ДО введения ЗК или после?
- После введения ЗК РФ.
- И вы все еще настаиваете что имеете право купить земельный участок?
- Да. Предлагаю учесть пункт 2 ст.2 вводного закона....
- Ну нет, коллективно мы ничего читать не будем, я же сказал - суд уже во всем разобрался....
- ...иного порядка не установлено.... все равны, вопрос качается только размера выкупной цены......
- ....удаляемся.... решение в силе.... по жалобе отказать....

Занавес.

По доводам самой жалобы ни-че-го. Председательствующий гордо позвал следующих, боковушки уверенно хлопали прекрасными глазами в знак полного одобрения финала.

Вообщем как был председательствующий судья лабухом в райсуде (пацан совсем), так и остался. А я то надеялась...
Автор:  wood-goblin [ 02 окт 2012 11:57 ]
Заголовок сообщения:  Re: Нужна практика СОЮ. Земля и инвестдоговор застройщика
Сочувствую.
Автор:  M-SPb [ 02 окт 2012 12:15 ]
Заголовок сообщения:  Re: Нужна практика СОЮ. Земля и инвестдоговор застройщика
спс :wink:
вышла из суда - дважды в сквере перечитала вводный (солнце, осень крадется... красота). ничего не поняла:
или по мнению суда все физики, получившие ПС после введения ЗК РФ, вообще не имеют права выкупить землю,
или все же имеют, но только после 01.07.2012 и типа надо подавать заявление заново.

Ну как еще можно рассуждать (я даже охотно поверю. что он просто не читал п.2, ст.2)? Боюсь что реальность (текст определения) превзойдет все мои ожидания :lol:

Ну реально совсем глупость какая-то... хочу обратно на Кипр
Автор:  M-SPb [ 02 окт 2012 12:33 ]
Заголовок сообщения:  Re: Нужна практика СОЮ. Земля и инвестдоговор застройщика
Кстати первый раз с этим судьей намучилась еще в районе в конце 2010 г. У меня спор по трудовым был. В процессе расмотрения кадровичка глубоко забеременнела и на заседания ходить не стала уже. Я попросила ее написать письменные объяснения и заверить. Принесла в суд. А судья-то этот молоденький хвать бумажку и к делу приобщил. По факту он на этих объясвнениях половину решения обосновал и отмотивировал. Короче процесс затянулся еще на год почти.

Это из кассации по тому решению: "...Письменные объяснения С. оценены судом как письменные доказательства позиции ответчика, что является нарушением статей 60, 67, 69, 70, 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации; из протокола судебного заседания от 14 июля 2010 года следует, что указанные объяснения приобщены по ходатайству ответчика как объяснения свидетеля. Из материалов дела следует, что С. в установленном статьями 69, 70 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации порядке не была допрошена судом, участники по делу и суд были лишены возможности задавать вопросы свидетелю для выяснения действительных обстоятельств по делу..."
вообщем с 2010 года ничего не изменилось
ппц... горсуд, блин.
Автор:  M-SPb [ 10 окт 2012 14:26 ]
Заголовок сообщения:  Re: Нужна практика СОЮ. Земля и инвестдоговор застройщика
Еще одна отморозь по аналогичному процессу:

"Видите ли граждане, правомочия по распоряжению спорным участком по действующему законодательству есть у двух лиц - КУГИ (как собственник) и Адм. района (орган, наделенный властными функциями по передаче гражданам). Первое лицо уже распорядилось принадлежащим ему участком - передало его на правах аренды. Второе лицо не может "перерешить" за собственника и "перепринять" решение о передаче его вам в собственность. Это будет предоставление земельного участка по двум видам права одновременно, что недопустимо...
....Наличие у вас права никто не оспаривает, но воспользоваться им вы сможете только после прекращения договора аренды с застройщиком...
...да, мы знаем, что приостановление или процедура продления срока оформления земельных участков в собственность законами не предусмотрена... а что делать? "

Что у них в головах? :roll:
Автор:  wood-goblin [ 15 окт 2012 15:59 ]
Заголовок сообщения:  Re: Нужна практика СОЮ. Земля и инвестдоговор застройщика
Все дело в том, что ты видимо первая идешь по этой тропе.
А это неблагодарная работа.
Потом кто то дойдет до вышки и все встанет на круги своя.
Это примерно как аренда земли под многоквартирным домом с одим комерсантом, то же с городом бился все бестолку пока через 5 лет :lol: вышка сказала, что хватит высасывать коверкая законы.
И все сразу прекратилось.
Если правильно помню, то у вас произошел раздел участка на мелкие, то есть большого уже нет, а на мелкие аренда не заключена.
Автор:  M-SPb [ 16 окт 2012 07:06 ]
Заголовок сообщения:  Re: Нужна практика СОЮ. Земля и инвестдоговор застройщика
wood-goblin писал(а):
Все дело в том, что ты видимо первая идешь по этой тропе.
А это неблагодарная работа.

Вообщем-то да, как я ни искала - практики нет.

wood-goblin писал(а):
Потом кто то дойдет до вышки и все встанет на круги своя.
...... вышка сказала, что хватит высасывать коверкая законы.
И все сразу прекратилось.

Поскольку я уже несколько раз сталкивалась с порочной практикой, с решениями которые не оспорены то ли из-за лени, то ли из-за неверия, а может просто по финансовым соображениям и мне эта долбаная практика сильно мешала - я решила, что при любых раскладах, приложить максимум усилий и убедить клиента дойти до вышки. Тут играет роль вопрос времени. Администрация и суд в один голос твердят - вот будет закончена процедура банкротства - приходите снова, все вам отдадим. То есть получается непонятно что наступит быстрее - исключение из егрюл или вышка

wood-goblin писал(а):
Если правильно помню, то у вас произошел раздел участка на мелкие, то есть большого уже нет, а на мелкие аренда не заключена.


Раздел был допчиком к договру между КУГИ и застройщиком. Изменения в Постановление при этом не вносились

ЗЫ: спасибо =)
Автор:  M-SPb [ 24 май 2013 16:21 ]
Заголовок сообщения:  Re: Нужна практика СОЮ. Земля и инвестдоговор застройщика
Получира решение Горсуда СПб по совершенно аналогичному делу (участвующие лица все те же ) в другом составе.

Как грится - час от часу не легче.

"Ссылки в апелляционной жалобе на то обстоятельство, что в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации одним из оснований приобретения в собственность земельного участка является наличие права собственности на объект недвижимости, в связи с чем заявитель представил бесспорные доказательства того, что данной объект недвижимости находится в его собственности и, следовательно, у администрации отсутствовали законные основания для отказа в согласовании проекта распоряжения о передаче в собственность спорного земельного участка заявителю, не состоятельны и не принимаются судебной коллегией во внимание.

Действующим законодательством предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, ..... здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом.

Однако приобретение данного права предполагает, что земельный участок является свободным и не должен быть обременен правами третьих лиц, и лишь только при таких обстоятельствах земельный участок может быть передан в собственность за исключением случаев, предусмотренных частью 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 5) арендатор земельного участка, .... имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду".

Теперь все стало еще загадочнее :mrgreen:
То есть императив части 4 ст. 28 ЗК РФ оказывается является не единственным, а ссылку на часть 2 ст. 20 ЗК РФ они просто проигнорировали...
Автор:  wood-goblin [ 28 май 2013 11:51 ]
Заголовок сообщения:  Re: Нужна практика СОЮ. Земля и инвестдоговор застройщика
Суды не хотят ни думать не работать.
Получается по вводному закону приобретается земля если право на недвигу возникло до введения в действие. Хорошо.
Суд отказывает основываясь на том, что земелька передана в аренду. Хорошо
Что мы имеем п3 ст 35 отсылает к ст 36 и не различает у кого находится ЗУ, говорит лишь о собственности, но при этом статья грит о переходе права на строение...
Кодекс так же молчит, то есть при многоквартирке все ясно, застройщик, инвестор........, а вот при ижс и застройке инвестором молчек - пробел.
Думается, по идее судов, строение должно быть построено, приобретено право на земельку и передано покупателю. Это в идеале
Что происходит когда застройщик не до конца выполнил условия дога, но право собственности на постройку возникло у другого лица, по идее ему должно быть предоставлено право на землю так как направление и цель ивест дога было строительство домика и передача его и прав на землю третьему лицу. ТО есть суду надо думать и выводить, но не барское это дело а вдруг косяк
Вот и получается пусть вышка думает, по моему мнеию надо выводить обоснование права на землю из совокупности инвест дога и ЗК применяя п3 ст 35
Вобщем дорога в вышку, вода камень точит
Страница 1 из 1 Часовой пояс: UTC + 3 часа
Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
http://www.phpbb.com/