LAWFIRM.ru

Васьковский Е.В. Учебник гражданского процесса.
126. Обращение взыскания на недвижимое имущество
XII. Больше отступлений от общих правил установлено по отношению к заложенным имуществам. Все эти отступления вытекают из одного и того же источника: из сущности залогового права, и сводятся к следующему: 1) залогодержателю принадлежит право преимущественного перед другими кредиторами удовлетворения из заложенного имущества (ст. 1187, 1215); 2) при наличности нескольких закладных на одно и то же имущество все залогодержатели пользуются одинаковыми правами, поскольку их права не сталкиваются (81 N 38, 82 N 141), и 3) в случае столкновения между правами нескольких залогодержателей, когда долговые претензии их не допускают совместного удовлетворения, осуществление залоговых прав производится по старшинству закладных (ст. 1215), т.е. по времени их утверждения старшим нотариусом (01 N 76).
С помощью этих трех руководящих положений должны быть разрешаемы вопросы, возникающие при продаже заложенных имуществ. Все случаи продажи сводятся к трем категориям, смотря по тому, состоит ли имущество в залоге у частного лица, или в кредитном учреждении, или, наконец, у нескольких залогодержателей, как частных лиц, так и кредитных учреждений.
А. Имущество заложено у частного лица. Права залогодержателя зависят от наступления или ненаступления срока платежа по закладной.
1. Если срок платежа по закладной уже наступил, то залогодержатель имеет право обратить взыскание на заложенное имущество и пользуется при этом, кроме прав, принадлежащих каждому взыскателю, еще следующими. Прежде всего, он может потребовать, чтобы имущество было передано ему во временное владение до продажи его с торга (ст. 1129). Пристав обязан сдать залогодержателю имущество по описи, согласно которой оно и должно быть возвращено впоследствии лицу, которое купит его с публичного торга (ст. 1130, 1131). Получив имущество, залогодержатель становится в положение, аналогичное положению пожизненного владельца (95 N 82).
Далее, залогодержатель имеет право, купив заложенное имущество на торге, представить в уплату за него свою закладную, которая зачитывается в покупную сумму (ст. 1168).
Если на торге никто не предложит цены, превышающей долг по закладной, то залогодержатель имеет преимущественное перед другими взыскателями право оставить имущество за собой в погашение своего долга с наросшими по день торга процентами (ст. 1171), если только никто из взыскателей не предлагал на торге цены, превышающей долг по закладной, ибо в таком случае право оставления имущества за собой принадлежит этому покупателю, обязанному удовлетворить залогодержателя (12 N 36). При нежелании залогодержателя оставить имущество за собой назначается второй торг, на котором он пользуется такими же правами, как и на первом (71 N 994).
2. Срок закладной еще не наступил, а имущество назначено в продажу по требованию других кредиторов. Суд, при котором предстоит продажа, обязан уведомить об этом залогодержателя, если его место жительства известно (ст. 1183, 1185). Залогодержателю предоставляется, по получении уведомления, сообщить суду сумму долга, остающегося еще на имении по закладной, и условленный по договору порядок уплаты ее (ст. 1184). Таким же образом извещается залогодержатель судом и о результате торга (ст. 1186), разумеется, если он сам не принимал в нем участия.
Производство торга может привести к одному из следующих трех результатов.
а. Залогодержатель сам купит имущество на торге. В счет покупной цены он имеет право представить свою закладную в полной ее сумме с процентами по день торга (ст. 1168; 08 N 34).
б. Имущество куплено другим лицом. Долг по закладной переводится на это лицо (ст. 1184), если залогодержатель не согласится получить от него удовлетворение немедленно (78 N 248).
в. Высшая цена, предложенная покупателями на торге другим лицом, ниже долга по закладной. Торг признается несостоявшимся (ст. 1187). В таком случае залогодержатель вправе: 1) оставить имущество за собой (ст. 1187, 1068, 08 N 34) или 2 удовлетвориться получением покупной суммы (99 N 38). В обоих случаях закладная считается погашенной вполне, если, конечно, между залогодержателем и должником не было иного условия (01 N 74).
При отсутствии заявления со стороны залогодержателя о желании оставить имущество за собой или удовольствоваться получением покупной суммы торг считается несостоявшимся (99 N 38) и назначается второй торг. При этом торге залогодержатель пользуется такими же правами, как и при первом (08 N 34, 71 N 994).
Если и второй торг будет безрезультатен и залогодержатель не оставит имущества за собой, то третий торг не назначается, а имущество остается под запрещением по закладной и с наступлением срока ее может быть подвергнуто публичной продаже по требованию залогодержателя.
Б. Имущество заложено в кредитном учреждении. Продажа его с публичного торга производится двояким образом, в зависимости от того, кем обращено взыскание на имущество: самим кредитным учреждением или частным кредитором должника.
В первом случае имущество продается кредитным учреждением согласно уставу данного кредитного учреждения (ст. 1137), без участия судебной власти, в самом помещении учреждения. Постановление учреждения, т. е. его правления, заменяет собой судебное определение об утверждении торга и укрепления имущества за предложившим наивысшую цену; право же собственности переходит к покупателю с момента оставления имущества за ним на торге (96 N 42). Остающийся на имуществе по день продажи долг (92 N 84) переводится на покупателя (ст. 1184), если покупатель не предпочтет внести всю покупную сумму целиком, не принимая на себя долга банку (75 N 1056, 02 N 61).
Во втором случае - когда на имущество, заложенное в кредитном обществе, обращено взыскание частным кредитором должника - имущество назначается в публичную продажу и продается по общим правилам при судебном месте (99 N 38). При этом кредитному учреждению посылается объявление о публичной продаже (ст. 1183), по получении которого кредитное учреждение должно сообщить судебному месту, где будет производиться торг, сведения о сумме долга по закладной и об условиях ее уплаты по договору с должником (ст. 1184). После торга кредитное учреждение уведомляется об исходе его (ст. 1186). В остальном кредитное учреждение пользуется правами частного залогодержателя, срок закладной которого еще не наступил, поскольку, конечно, в уставе данного учреждения нет специальных правил на этот счет.
В. Имущество обременено несколькими залоговыми правами.
Все правила, которыми ограждены права первого залогодержателя, применяются и к последующим залогодержателям. Поэтому при назначении в продажу имущества по требованию постороннего взыскателя все залогодержатели, имеющие закладные на это имущество, еще не представленные ко взысканию, должны быть уведомлены как о дне торга (ст. 1183, 1185), так и о результатах торга (ст. 1186, 82 N 141), если, конечно, их адреса известны суду (ст. 1185). Точно так же торг, как первый, так и второй, считаются несостоявшимися, если предложенная на них наивысшая цена не покрывает долгов по всем закладным (81 N 38).
При столкновении между правами залогодержателей преимущество должно быть отдаваемо тому, которое возникло раньше. Вследствие этого после описи имущества право получить его во временное управление (ст. 1129) принадлежит держателю первой закладной, и только в случае его нежелания воспользоваться этим правом оно переходит к последующим залогодержателям в порядке старшинства их закладных, причем каждый последующий, получив имущество в свое управление, обязан выплачивать из доходов с него проценты по предшествующим закладным (93 N 33). Точно так же каждый последующий залогодержатель, оставляя имущество за собой при несостоявшемся торге, обязан погасить или перевести на себя долги по предшествующим закладным (85 N . А если имущество куплено с торга посторонним лицом, то закладные погашаются из вырученной суммы по старшинству: сначала первая, затем из остатка - вторая и т. д. (ст. 1215).