LAWFIRM.ru

Значится так, прошу направить на дельные мысли.
Имеется договор купли-продажи нежилого здания. Здание находится в РФ.
Все чин-чином на его основании зарегено право собственности покупателя и тп, право само собой российское.
На момент продажи здание обременено арендой, естессно что права по договорам аренды переходят на навого собственника.
А теперь экзотика - имеется соглашение между продавцом и прокуателем, о том, что покупатель гарантирует арендаторам продление действующих договоров аренды на новый срок на тех же условиях, и еще много чего гарантирует, чего ГК РФ не предусматривает, и сами договоры аренды тоже не предусматривают. Соглашение это регулируется правом штата Нью-Йорк. за нарушение само собой предусмотрена материальная ответственность.
Вопрос, какие правовые последствия будут в случае нарушения данного соглашения покупателем?
Если говорить о российском праве все понятно - никакие.
Насчет Нью-Йорка хз, не специалист, но че то смущает меня мысль о том, что к данным отношениям вообще применимо иностранное законодательство, все же речь идет о договоре аренды недвижимости.
Какие мысли, коллеги?

Кто стороны?

Мож ГК ч3 ?

Статья 1213. Право, подлежащее применению к договору в отношении недвижимого имущества

1. При отсутствии соглашения сторон о праве, подлежащем применению к договору в отношении недвижимого имущества, применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан. Правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается, если иное не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, право страны, где находится недвижимое имущество.

2. К договорам в отношении находящихся на территории Российской Федерации земельных участков, участков недр и иного недвижимого имущества применяется российское право.

_________________

здесь бы могла быть моя подпись

стороны - продавец зарегистирован как юрлицо в японии, прокупатель российское зао

Сивутя, я это читала и понимаю что в россии им ловить нечего. но вот хз эти ихние порядки в нью-йорке.
да, кстати, у нас еще и суд - стокгольм)
так что решение будет возможно признать и исполнить)))

не так,
если нарушение п. 2 ст. 1213 ГК будет признано нарушением публичного порядка РФ, то исполнить здесь они его не смогут (п. 7 ч. 1 ст. 244 АПК). надо практику смотреть

Мэй, вот будет ли.
практика на эту тему есть? что-то нифига не вижу в К+ по ч 3 ГК.
или может не туда смотрю и надо искать по применению процессуальных норм?

я думаю, что в случае нарушения реально для продавца реально получить арбитражное решение против покупателя. его арендаторы могут пытаться инфорснуть в РФ. защита очевидно должна состоять, в общих чертах, в попытке доказать противоречие вынесенного арбитражного решения публ. порядку РФ как основанному на положениях договора, противиречащих росс. праву (это спорная позиция, но почему бы и нет, уж коль придется защищаться)

какого рода там ответсвенность? по общему правилу можно взыскивать убытки. предусматривает ли соглашение размер т.н. "заранее оцененных убытков" (liquidated damages)?

_________________
Souffrir passe, avoir souffert ne passe jamais

Peractum est!

кстати, по поподу возможности требовать исполнение внатуре, - есть ли пункт в соглашении о том что "...убытки не обязательно будут являться досточным средством правовой защиты..."?

_________________
Souffrir passe, avoir souffert ne passe jamais

Peractum est!

Корп, в соглашении прописано следующее:
The Vendee undertakes to pay Vendor liguidated damages in the amount of 5% of the building price for every occasion in which it fails to perform any of it's obligation

переведено у меня это как неустойка, но пофиг, ибо в случае расхождения превалирует англ текст
насчет второго пассажа - ничего похожего в тексте нет

вроде бы была практика, что punitive damages противоречат публичному порядку РФ. если докажите, что ваши заранее оцененные убытки являются на самом деле штрафными, то можно и по такому пути пойти

я надеюсь, что корп меня поправит, если глупость сказала)))

к стыду своему такой практики у нас не видел. честно говоря странно, ведь наше то право как раз признает возможность штрафной неустойки (хотя и ее размер и может уменьшить суд по 333 ГК).

_________________
Souffrir passe, avoir souffert ne passe jamais

Peractum est!

я плохо разбираюсь в праве штата Нью-Йорк, - в основном работаю с английским правом.

если бы договор был по английскому праву, то отсутсвие пункта о требовании исполнения внатуре и возможной "недостаточности убытков" как средства судебной защиты в значительной степени снижало бы риск удовлетворения требования продавца об исполнении покупателем его обязательств по соглашению в натуре.

а вобще, я бы как юрист занял консурвативную позицию и относился бы к такому соглашению всерьез. Конечно, можно накидать мысли (и даже представить что на них бы ответил продавец) для целей защиты против возможного иска/исполнения арб. решения в РФ против покупателя. Но, имхо, абсолютной защиты нет. Например, на Вашу сслыку в процессе на 1213 продавец может ответиттить, что соглашение само по себе не относится к недвижке непостредственно, его предмет - заключение нового договора (хотя и аренды) (типа логики в предварительном по недвижке, не подлежащем регистрации)...

что-то типа того.

_________________
Souffrir passe, avoir souffert ne passe jamais

Peractum est!

скорее всего это я перепутала)))

Мэй, в английском праве точно такое есть, - мож ты отттуда кейс видела?.

скажем если в договоре прописано, что в случае нарушения "заранее оцененные убытки" составляют миллион баксов, а в процессе истец-пострадавшая сторона не может доказать, что это действительно компенсация (и окажется что сумма взята с лихвой, с потолка), то суд этот пункт сочтет недействительным или (в зависимости от того, насколько искуссно такой пункт прописан) уменьшит сумму (как бы аналог действия нашей 333 ГК).

_________________
Souffrir passe, avoir souffert ne passe jamais

Peractum est!

практики не нашла, но нашла интересную статью Старженецокго

О ПРИРОДЕ КОМПЕНСАЦИИ ЗА НАРУШЕНИЕ
ИСКЛЮЧИТЕЛЬНЫХ ПРАВ

В.В. СТАРЖЕНЕЦКИЙ

Владислав Валерьевич Старженецкий, главный консультант сектора международного частного права Высшего Арбитражного Суда РФ.

......Рассмотрим теперь, как совмещается указанный институт англосаксонской системы права с российской правовой системой, имеющей континентальные корни, может ли он применяться в России в том виде, в котором принят в англосаксонской системе права.
Прежде чем ответить на поставленные вопросы, отметим, что другие страны континентальной системы права не только не стали обращаться к подобному правовому институту в своем законодательстве, но даже отказывают в признании и исполнении судебных решений стран общего права, на основании которых взыскивались штрафные убытки. Мотивировка - применение уголовной санкции за гражданское правонарушение - противоречит публичному порядку этих стран <*>.
--------------------------------
<*> Подробнее о зарубежной судебной практике и категории публичного порядка см.: Морозова Ю.Г. Оговорка о публичном порядке в международном частном праве: понятие и современный порядок применения: Дис... канд. юрид. наук. М.: Российская академия государственной службы, 2001.

В частности, Верховный Суд ФРГ, отказывая в признании и исполнении американского судебного решения, которое касалось взыскания штрафных убытков, с применением оговорки о публичном порядке <*>, указал на следующее <**>.
--------------------------------
<*> То есть решение американского суда было признано противоречащим публичному порядку ФРГ.
<**> См.: Entsheidungen des Bundesgerichtshofes in Zivilsachen. 118 Band. Carl Heymanns Verlag KG. Koln, Berlin, 1993. S. 312 - 345.

Современное германское частное право предусматривает в качестве правового последствия противоправного действия только возмещение ущерба, а не обогащение пострадавшего. Штраф и устрашение - цели уголовной санкции, но не гражданского права.
Предоставление частному лицу права требовать с другого частного лица уплаты штрафа несовместимо с тем, что монополией на предъявление такого рода требований обладает государство, а также с тем, какие процессуальные гарантии должны действовать при рассмотрении дел о взыскании штрафов. Хотя понятие штрафа и знакомо гражданскому договорному праву, оно не применяется в деликтных отношениях, когда отсутствует соглашение сторон.
Кроме того, порядок исчисления статутных убытков в общей форме противоречит принципу соразмерности, одному из главных в правовом государстве. В гражданском праве он проявляется через компенсационный характер исчисления подлежащего возмещению вреда: надлежащей целью гражданского процесса с его характерными правилами является лишь восстановление нарушенного имущественного права.
Изложенная позиция Германии, как и некоторых других континентальных стран, отражает правовые позиции Европейского Суда по правам человека (далее - Европейский Суд), который в ряде своих прецедентных решений установил критерии того, что считается гражданским спором, а что - уголовным <*>. Так, любые санкции, отличительная черта которых - карательная направленность и строгость наказания, будут считаться уголовными вне зависимости от формальной квалификации в национальной правовой системе <**>. Статутные убытки, хотя они формально и не являются институтом уголовного права, совмещают в себе указанные отличительные особенности, что дает основание считать их уголовной санкцией.
--------------------------------
<*> См., в частности, постановления Европейского Суда по делам: Бенденан против Франции (Постановление от 24.02.94), Умлауфт против Австрии (Постановление от 23.10.95), Вастаберга Такси Актиболанг против Швеции (Постановление от 23.07.2002).
<**> Подробнее см.: Старженецкий В.В. Применение Европейской конвенции по правам человека в налоговых спорах // Арбитражная практика. Темат. вып. "Налоговые споры". 2002 (октябрь).

В свою очередь квалификация того или иного спора как уголовного кардинально влияет на процедуру его рассмотрения. Применимыми будут считаться уже не гражданско-процессуальные, а уголовно-процессуальные правила (презумпция невиновности, право не свидетельствовать против самого себя, толкование всех сомнений в пользу обвиняемого и пр.). А это существенно затруднит рассмотрение споров о нарушении авторских прав: процесс будет более длительным, сложным, требования к доказанности всех обстоятельств дела - гораздо строже. Избежать этого вряд ли удастся, поскольку несоблюдение жестких процессуальных гарантий уголовного характера ведет к признанию Европейским Судом нарушения норм Европейской конвенции по правам человека, которая практически для всех европейских стран, включая и Россию <*>, является обязательной.
--------------------------------
<*> См.: Федеральный закон от 30.03.98 "О ратификации Конвенции о защите прав человека и основных свобод и Протоколов к ней".

В свете приведенных выше аргументов представляется, что применение института компенсации в том виде, в котором он действует, например, в США (т.е. в виде штрафных убытков карательного характера), не будет стыковаться и с основополагающими принципами российской правовой системы, так как в нашей стране нельзя распространять уголовные санкции на гражданские правонарушения. В России, как и в Германии, Франции, других странах континентальной системы права, наложение карательных и штрафных санкций - прерогатива публичной власти. Подобного рода вопросы регулируются сферой публичного права и рассматриваются в суде по специфическим уголовно-процессуальным или административно-процессуальным правилам.
Таким образом, заимствованный институт англосаксонской системы права чужд российской правовой системе. В этой связи совершенно правильно и обоснованно решение законодателя отказаться от такой меры защиты, как взыскание компенсации, в Законе РФ "О правовой охране программ для ЭВМ и баз данных" <*>.
--------------------------------
<*> См.: Федеральный закон от 24.12.2002 N 177-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О правовой охране программ для ЭВМ и баз данных".

Если все-таки придерживаться иной точки зрения и сохранять данный правовой институт в российском законе, то потребуется по меньшей мере серьезная модификация законодательства и правоприменительной практики.
Принимая во внимание штрафной характер института компенсации, можно утверждать, что отнесение его законодателем к разряду гражданско-правовых средств защиты ошибочно. Как известно, основной характеристикой гражданско-правовых средств защиты является их правовосстановительная функция, т.е. направленность на восстановление нарушенных прав, а не на наказание нарушителя <*>. В полной мере этой характеристике удовлетворяет требование о возмещении убытков, включая упущенную выгоду. Правообладатель в данном случае должен доказать в суде размер подлежащего восстановлению права, а сумма убытков будет покрывать только восстановление нарушенного права, но не более. Здесь нельзя говорить о каком-либо обогащении правообладателя за счет нарушителя.
--------------------------------
<*> Об особенностях гражданско-правовых санкций, их направленности см.: Яковлев В.Ф. Россия: экономика, гражданское право (вопросы теории и практики). М.: РИЦ ИСПИ РАН, 2000. С. 82 - 107.

Компенсация неравнозначна требованию о взыскании убытков как в смысле целей указанного правового института, так и порядка ее определения. Хотя компенсация и позволяет среди прочего восстанавливать нарушенные права, она имеет другую природу и может варьироваться независимо от подлежащего восстановлению права, размера причиненного ущерба <*>.
--------------------------------
<*> Для сравнения: убытки не могут взыскиваться, если правообладателю не было причинено никакого вреда, а в отношении компенсации это правило не действует.

Судя по правоприменительной практике и господствующей в российской правовой доктрине точке зрения, размер компенсации может быть снижен или увеличен, например, в зависимости от таких факторов, как степень вины, характер (коммерческий или некоммерческий) правонарушения, общественная опасность содеянного. Подобный подход характерен для сферы публичного права, но не частного. Поэтому логичнее было бы отнести компенсацию не к гражданским, а к административным или уголовно-правовым средствам защиты авторских прав.
По такому пути пошла Франция. Статьи L335-1 - L335-10 французского Кодекса интеллектуальной собственности устанавливают, что многие нарушения авторских прав представляют собой преступления и влекут за собой уголовную ответственность в виде штрафа в размере до 1 млн. франков. Соответственно подобные дела рассматриваются по правилам уголовного процесса.
В качестве альтернативы вышеизложенному подходу компенсацию можно было бы рассматривать как гибридную форму ответственности, но это не внесет ясности в ключевой вопрос: по каким процессуальным правилам должен рассматривать споры о взыскании компенсации суд? Учитывая штрафные характеристики компенсации, судебное разбирательство не может строиться на основе гражданского процесса, в рамках которого предполагается рассматривать такого рода споры. Это должен быть административный или уголовный процесс с присущими ему особенностями.
Указанный подход не отвечает и на другой серьезный вопрос: почему, если санкция установлена в виде штрафа, он перечисляется не в государственный бюджет, а частному лицу, которое в результате не только (а как показывает судебная практика, даже не столько) восстанавливает свои авторские права, но и обогащается за счет нарушителя? Если санкция носит карательный характер, то взыскиваемые суммы должны направляться в государственный бюджет. Как представляется, неоправданно и несоразмерно превращать институт компенсации в средство обогащения одного частного лица за счет другого.
Все вышеизложенное, на наш взгляд, свидетельствует о необходимости переоценки действующих норм Закона об авторском праве и готовящихся в него поправок. Изменения и дополнения касаются института компенсации за нарушение авторских прав в свете соблюдения как основополагающих принципов российского гражданского и конституционного права, так и международных обязательств России по Европейской конвенции по правам человека.

Спасибо всем)
я к данной бумаге отношусь крайне серьезно просто потому что она есть, и соответственно есть повод для начала скандала, сам факт которого гораздо более вреден нежели материальные последствия
блин, стоит уехать понырять на две н едели как начальство наподписывало всякой муйни. А теперь орет благим матом, спасите помогите