Опцион и недвижимость

Константин(WH)

_TMak_ писал(а):

Константин(WH) писал(а):

ТMak Вы кажется не совсем понимаете о чем тут идет речь:-)

Зы. Москомзема уже года 3 как нет, а есть ДЗР и офоромлении ЗУ в аренду на основании положений какого-то протокола не допустимо в силу 30 ЗК РФ.

какая фиг разница как его обзывать

окружные комиссии как были так и остались и не фига без них не сделаешь, я говорю не только о комплексном строительстве

мой пост и был как раз про то, что опцион (не опционный контракт) в части недвижки - это и есть обычный предварительный договор, как бы его не обзывали

Кстати, знакомы с ППМ о том, что с 1.01.2007 255-ПП кануло в лету и работает 30 ЗК?

Меня абсолютно не интересует предварительный договор, но интересуе опцион в его классичском понимании!

Tindal

Константин(WH) писал(а):

Tindal писал(а):

Я наконец понял о чем ты. :oops:

Тока в чем проблема? Ну останется право купить у держателя несмотря на его отказ, и шо? Реализовать то это право можно только до определенного срока, срока опциона.
Право купить в опционе - срочное, и с истечением этого срока оно прекратится само собой.
Или я опять не догоняю?

нет:-) Получается, что классический опцион превращается в банальный предварительный договор. Т.е. говорить об опционе в рамках законодательства РФ нельзя.

Мля, хоть убейся, не понимаю откуда ты делаешь такой вывод на счет предвариловки?
В предварительном требовать заключения основного может и продавец, а в опционе же нет

Константин(WH)

Tindal писал(а):

Константин(WH) писал(а):

Tindal писал(а):

Я наконец понял о чем ты. :oops:

Тока в чем проблема? Ну останется право купить у держателя несмотря на его отказ, и шо? Реализовать то это право можно только до определенного срока, срока опциона.
Право купить в опционе - срочное, и с истечением этого срока оно прекратится само собой.
Или я опять не догоняю?

нет:-) Получается, что классический опцион превращается в банальный предварительный договор. Т.е. говорить об опционе в рамках законодательства РФ нельзя.

Мля, хоть убейся, не понимаю откуда ты делаешь такой вывод на счет предвариловки?
В предварительном требовать заключения основного может и продавец, а в опционе же нет

Все верно в опционе не может. Тогда продавец отказывается от своего права на свободное распоряжение?

_TMak_

Константин(WH) писал(а):

_TMak_ писал(а):

Константин(WH) писал(а):

ТMak Вы кажется не совсем понимаете о чем тут идет речь:-)

Зы. Москомзема уже года 3 как нет, а есть ДЗР и офоромлении ЗУ в аренду на основании положений какого-то протокола не допустимо в силу 30 ЗК РФ.

какая фиг разница как его обзывать

окружные комиссии как были так и остались и не фига без них не сделаешь, я говорю не только о комплексном строительстве

мой пост и был как раз про то, что опцион (не опционный контракт) в части недвижки - это и есть обычный предварительный договор, как бы его не обзывали

Кстати, знакомы с ППМ о том, что с 1.01.2007 255-ПП кануло в лету и работает 30 ЗК?

Меня абсолютно не интересует предварительный договор, но интересуе опцион в его классичском понимании!

вот это ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 апреля 2004 г. N 255-ПП

О ПОРЯДКЕ ПРОВЕДЕНИЯ КОНКУРСОВ И АУКЦИОНОВ ПО ПОДБОРУ
ИНВЕСТОРОВ НА РЕАЛИЗАЦИЮ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ

(в ред. постановлений Правительства Москвы
от 03.08.2004 N 527-ПП, от 25.01.2005 N 45-ПП,
от 14.06.2005 N 418-ПП, от 28.02.2006 N 130-ПП,
от 11.04.2006 N 239-ПП, от 10.10.2006 N 795-ПП,
от 07.11.2006 N 876-ПП, от 19.06.2007 N 468-ПП,
с изм., внесенными постановлением Правительства Москвы
от 24.08.2004 N 578-ПП)

куда кануло??? держу свежие доки со ссылкой на это ПП

опциона в классическом понимании для недвижки нет

Tindal

Константин(WH) писал(а):

Tindal писал(а):

Константин(WH) писал(а):

Tindal писал(а):

Я наконец понял о чем ты. :oops:

Тока в чем проблема? Ну останется право купить у держателя несмотря на его отказ, и шо? Реализовать то это право можно только до определенного срока, срока опциона.
Право купить в опционе - срочное, и с истечением этого срока оно прекратится само собой.
Или я опять не догоняю?

нет:-) Получается, что классический опцион превращается в банальный предварительный договор. Т.е. говорить об опционе в рамках законодательства РФ нельзя.

Мля, хоть убейся, не понимаю откуда ты делаешь такой вывод на счет предвариловки?
В предварительном требовать заключения основного может и продавец, а в опционе же нет

Все верно в опционе не может. Тогда продавец отказывается от своего права на свободное распоряжение?

Нихера он не отказывается. Он только обязуется продать к сроку и не более.
А если к сроку товар тю тю, отчужден третьему лицу - возмести сволота убытки держателю опциона, которые желательно устанавливать сразу в виде неустойки (штрафа), чтоб не ебаться с доказыванием.

_TMak_

Уважаемый Константин, а можно ссылочку на "ППМ о том, что с 1.01.2007 255-ПП кануло в лету и работает 30 ЗК"

mariaK

Прошу высказать мнения, насколько реально, и что может смущать в следующем договоре:

Назовем для примера его Договором об исключительном праве покупки на определенный срок
Продавец имеет недвижимость в которой заинтересован Покупатель, но на данном этапе Покупатель не уверен, что в итоге он приобретет эту недвижимость. При этом Покупатель имееет реальную заинтересованность в том, чтобы в течение срока его раздумий - никто иной эту недвижимость не купил.
Стороны заключают вышеназванный договор, согласно которому Покупатель платит определенную цену за приобретение исключительного права покупки недвижимости Продавца в течение 1 года.
Оговорюсь сразу, предварительный договор стороны не устраивает.

Если такой договор по Вашему мнению возможен, как Вы считаете, можно ли пойти и зарегистрировать такое обременение в ЕГРП?

Анастасия

зарегистрировать в ЕГРП - однозначно нет.
почему - потому, что так устроена система ведения егрп. Если любопытно, почитайте типовую хотя бы инструкцию по ведению егрп - в К+ точно есть.

Что касается договора - как вы ни назовите, но для того, чтобы он обязывал стороны, он должен соответствовать правилам о форме сделки по ГК. С моей тз правилам о форме сделки соответствует только предварительный договор к-п недвижимости, со всеми существенными условиями, предусмотренными ГК для дкп недвижимости.
Если ваша бумага будет эти условия содержать - в добрый путь. Если нет - ловить нечего

mariaK

Анастасия писал(а):

зарегистрировать в ЕГРП - однозначно нет.
почему - потому, что так устроена система ведения егрп. Если любопытно, почитайте типовую хотя бы инструкцию по ведению егрп - в К+ точно есть.

Для себя пока однозначно не решила, что нет, исходя из содержания тех же инструкций, хотелось бы уточнить, почему по Вашему мнению однозначно нет (вопрос не только Анастасии, а всем тем, кто готов поделиться своим мнением).

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ПОРЯДКУ ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

II. Порядок приема документов и требования к представляемым документам
8. В соответствии с Законом на государственную регистрацию представляются:
документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права;
VI. Внесение записей в ЕГРП
64. При отсутствии оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации, а также для прекращения государственной регистрации прав в ЕГРП в установленном Законом и Правилами ведения ЕГРП порядке вносятся записи о праве, ограничении (обременении) права или сделке.

ПРАВИЛА ВЕДЕНИЯ ЕДИНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕЕСТРА ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

V. Записи подраздела III
44. В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. Этот подраздел разбит на специальные части:
подраздел III-6 - для записей о прочих ограничениях (обременениях);
59. Лист записи о прочих ограничениях (обременениях) (Приложение N

предназначен для регистрации иных видов ограничений (обременений), которые не вошли в специальные части (III-1 - III-5 – аренда, ипотека, сервитут, арест) подраздела III. В графе "Описание ограничения (обременения)" описывается содержание ограничения (обременения).

ПОДРАЗДЕЛ III-6 Лист __________

Кадастровый номер ________________________________________________
Условный номер ___________________________________________________

ЗАПИСЬ О ПРОЧИХ ОГРАНИЧЕНИЯХ (ОБРЕМЕНЕНИЯХ)

Номер регистрации ________________________________________________
Описание ограничения (обременения) _______________________________
__________________________________________________________________
Срок _____________________________________________________________
Лицо, права которого обременяются (ограничиваются) _______________
Лицо, в пользу которого обременяются (ограничиваются) права _____
Документы-основания ______________________________________________
__________________________________________________________________
Особые отметки регистратора ______________________________________
__________________________________________________________________
Регистратор ___________________ Дата _____________ Подпись _______
(Ф.И.О.) М.П.

Анастасия

если вы думаете, что под прочими обременениями фрс понимает любые обременения которые могут придти вам в голову, вы глубоко заблуждаетесь))

mariaK

Анастасия писал(а):

если вы думаете, что под прочими обременениями фрс понимает любые обременения которые могут придти вам в голову, вы глубоко заблуждаетесь))

Я так не думаю, но при этом я понимаю, что если обосновать свою позицию перед конкретным регистратором, то вероятность регистрации такого обременения возрастает. Ведь закрытого перечны не существует.

P/S лет 7 назад регистрировали договор аренды предприятия в целом как имущественного комплекса (не в Москве), при обсуждении идеи о заключении такого договора, никто не верил в реальность его заключения и регистрации, так как в субъекте не было такой практики на тот момент, но были проведены переговоры с ФРС и совместными усилиями - в рамках закона и поверьте совсем без заинтересованности - все было зарегистрированно
... поэтому я еще верю в то, что все возможно, главное найти правильное обоснование этому

Анастасия

давайте от регистрации отойдем.
при упомянутой в в ашем случае аренде предприятия все прозрачно - договор аренды недвижимости есть договор аренды недвижимости.
А если вы принесете неведому зверушку в виде договора, который не просто ГК не предусмотрен, а еще и вызывает серьезные сомнения с тз его заключенности...

tragic-magic

Tindal писал(а):

Нихера он не отказывается. Он только обязуется продать к сроку и не более.
А если к сроку товар тю тю, отчужден третьему лицу - возмести сволота убытки держателю опциона, которые желательно устанавливать сразу в виде неустойки (штрафа), чтоб не ебаться с доказыванием.

Согласен. В основе противоположного мнения лежит ошибочное понимание ст. 9 ГК.

mariaK

Анастасия писал(а):

А если вы принесете неведому зверушку в виде договора, который не просто ГК не предусмотрен, а еще и вызывает серьезные сомнения с тз его заключенности...

Ок, давайте попробуем рассмотреть возможность заключения упомянутого договора с точки зрения норм законодательства.
По моему мнению, такой «Договор купли-продажи исключительного права приобретения права собственности на объект недвижимости на определенный срок» должен содержать следующие основные условия:
1. Стороны пришли к соглашению, согласно которому Продавец предоставляет Покупателю исключительное право приобретения объекта недвижимости, общей площадью …, расположенного по адресу …. Продавец является собственником на основании …
2. Стороны пришли к соглашению, что исключительное право приобретения предоставляется Покупателю на срок – 1 год.
3. В рамках срока исключительного права Покупатель имеет право приобрести объект на следующих условиях: цена, срок оплаты, срок передачи и т.д.
4. Цена исключительного права составляет ... и должна быть оплачена в срок …
5. Покупатель имеет право воспользоваться исключительным правом в следующем порядке:
Покупатель направляет Продавцу подписанный со своей стороны Договор КП объекта на условиях указанных в приложении № .. к настоящему договору ..
Продавец при получении подписанного Договора КП обязан подписать договор, в случае соответствия его условий, условиям, указанным в Приложении № …. В течении … дней с даты получения …
6. Прочее ..

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
По моему мнению:
– все существенные условия договора закрепить возможно;
- соблюсти письменную форму сделки реально.

Может быть это и бред, но мне бы хотелось убедиться в этом, пока отсутствуют какие-либо обоснованные мнения за или против (за исключением переписки 2007 г.), хотелось бы прочитать именно обоснованные мнения, а не категоричные «нельзя».

Corporate associate

Костя, вопрос на 2 сек - чо, не знаешь кому звонить? :wink:

берешь оферту (договор кп недвижки, подписанный одной стороной), открытую надогло (на срок опциона). вот тебе и опцион. если это call option - "оферта" от продавца, если это "put option" - "оферта" от покупателя

Corporate associate

когда нужно "опцион "реализовать" - подписываешь со второй стороны и идешь регить.

пис оф кейк. старому работодателю - привет!

надо бы встертиться

BC

Corporate associate писал(а):

Костя, вопрос на 2 сек - чо, не знаешь кому звонить? :wink:

берешь оферту (договор кп недвижки, подписанный одной стороной), открытую надогло (на срок опциона). вот тебе и опцион. если это call option - "оферта" от продавца, если это "put option" - "оферта" от покупателя

Гыгыгыгы, если это "оферта" продавца, на раз два три кидануть, если покупателя, надо с текстом повнимательнее, не привязывать момент перехода права к передаче.

А вообще, конечно этих англофилов надо брать и расстреливать всех в их попытками неадаптированных схем. Всё у нас есть, полный комплект, да хоть предварительный догвоор, хоть основной. Отлагательные, отменительные условия. Да одно прао на односторонний отказ от исполнения договора чего стоит - любой опцион можно оформить, только не надо описывать его экономическое содержание в попытках придать ему юридическую силу, формализуй правильно ё-моё.

BC

Corporate associate писал(а):

когда нужно "опцион "реализовать" - подписываешь со второй стороны и идешь регить.

пис оф кейк. старому работодателю - привет!

надо бы встертиться

Ну да, только не регить, а сначала исполнить со своей стороны, а потом в суд, ага

Corporate associate

BC писал(а):

Corporate associate писал(а):

когда нужно "опцион "реализовать" - подписываешь со второй стороны и идешь регить.

пис оф кейк. старому работодателю - привет!

надо бы встертиться

Ну да, только не регить, а сначала исполнить со своей стороны, а потом в суд, ага

чего исполнять?
если ты покупатель и уплата цены завязана на момент передачи недвижки?

Corporate associate

BC писал(а):

Corporate associate писал(а):

Костя, вопрос на 2 сек - чо, не знаешь кому звонить? :wink:

берешь оферту (договор кп недвижки, подписанный одной стороной), открытую надогло (на срок опциона). вот тебе и опцион. если это call option - "оферта" от продавца, если это "put option" - "оферта" от покупателя

Гыгыгыгы, если это "оферта" продавца, на раз два три кидануть...

чо, теперь рассказывать, как обременить недвижку на срок опциона? Жень, ну хорошь, ну сам поди догадаешься...

LAWFIRM.ru

Опцион и недвижимость

Кто сейчас на конференции