LAWFIRM.ru

Коллеги! Простая ситуация: займодавец и заемщик намерены заключить в обеспечение договора займа договор ипотеки недвижимости, приобретаемой на полученные по займу деньги после заключения договора займа. Вопрос: возможно ли на стадии заключения договора займа юридическими средствами обеспечить займодавцу полную гарантию предоставления заемщиком в залог приобретенной позднее недвижимости?

Рассматривал варианты:
- заключение предварительного договора ипотеки;
- заключение договора ипотеки под отлагательным условием;
- договор ипотеки будущей вещи.

Предварительно пришел к выводу, что они в данной ситуации не работают, ибо заемщик не момент займа еще не является собственником недвижимости.
Заранее спасибо за Ваши ценные мысли и соображения.

Может быть:
1. Зелевой займ,
2. Вексель, выдаваемый заемщиком в момент заключения займа. В случае планового обременения впоследствии ипотекой, спустить в шредер в присутствии сторон.

Хотя полной гарантии быть, думается, не может.

Спасибо за мысли.

Заем мы оформляем как целевой, но это не сильно помогает в нашем случае.

Вексель, номиналом, н-р, в сумму займа увеличит задолженность заемщика в два раза, но не прибавит займодавцу уверенности в обеспеченности его требований.

Надеялся услышать, что мои выводы, приведенные в посте, поспешны. Начинаю пугаться негибкости нашего законодательства.

Но, честно говоря, хочется верить, что есть выходы-обходы.

В порядке бреда:

Предусмотреть в договоре займа, что договор КП недвижимости должен быть заключен только представителем по доверенности Ивановым. Иванов - сотрудник или другой полностью аффилированный займодавцу.

В текст доверенности включить условие о заключении договора КП недвижимости только при условии ипотеки. Текст доверенности пришить к договору залога.

Еще бредовая идея:

"Займодавец" выдает "заемщику" вексель, с индоссаментом на "продавца недвижки" и кладет в его в ячейку. Ячейка открывается зарегистрированным договором ипотеки.

Все сделки проводятся в 1 день. Закладка происходит с участием "заемщика", "займодавца" и "продавца".

Похоже, это один из немногих вариант с полной гарантией для Займодавца.

подписываете заем, а деньги отправляете после предоставления зарегистрированной ипотеки .

Насколько я понимаю, займ - договор реальный.
Даже если бы был консенсуальным, что мешает не пересылать денег, после регистрации ипотеки?

Реальный.

Если согласится продавец недвижки - подписали заем и ипотеку одновременно -заемщику дали часть денег, другая часть лежит в ячейке и ждет зарегистрированныую ипотеку

В том то и дело, что заемщику нужна сразу вся сумма для покупки недвижимости.

можете попробовать сделать первый транш на минимальную сумму (типа 10.000 долл) необеспеченным, что позволит зарегистрировать ипотеку после его выдачи, все остальные транши - после регистрации...

а вообще - кипрское или английское право применять не пробовали? или в сделке нет никакого иностранного элемента и заморачиваться с иностранщиной не хоцца?

Посмотрите договора купли продажи квартир с использованием банковского кредита.
И все разрешиться.

небольшая ремарка - никто не мешает подписать договор ипотеки, не имея еще собственности на недвижимость. Но на регистрацию надо нести только будучи собственником, естессна.


а вообще, все портит реальный характер договора займа.
был бы кредит - было б проще:

1. Заключение кредитас покупатеелм, по которому деньги переводятся продавцу недвижимости в такой-то срок.
2. Заключение ипотеки непосредственно с продавцом в обеспечение исполнения будущего обязательства покупателя по возврату кредита.(Для продавца - гарантия: договор ипотеки прекращает свое действие если договор к/п не будет заключен в течение __ месяцев и/или по заключенному договору к/п не поступят деньги в течение _ месяцев).
3. А потом - продажа уже обремененного имущества к покупателю...


Но вот с договором займа - нет обеспечиваемого обязательства, пока не переданы деньги, даже если есть подписанная бумажка, поэтому не зарегят.

вот если бы скрыть займ консенсуальным договором...

плюсадин.

По поводу банков – дельная мысль, сам об этом думал. Посмотрю – дам знать.

Тут нашел решение судебное, которое говорит о возможности подписания договора ипотеки лицом, права которого на момент подписания договора залога не зарегистрированы.
"На момент подписания спорного договора право собственности истца на предмет залога не было зарегистрировано. Однако стороны договора предусмотрели обязанность залогодателя произвести государственную регистрацию права собственности и обусловили вступление договора в силу исполнением истцом обязанности по регистрации своего права и регистрацией договора залога после получения истцом соответствующего свидетельства о государственной регистрации права. При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для признания договора залога недействительным и отказал истцу в иске" (дело 13 ААС от 12 февраля 2008 г. N А56-8929/2007).

Однако, очевидно в этом деле залогодатель приобрел право собственности до вступления в силу закона о ГРПНИ.