LAWFIRM.ru

Ситуация следующая.
Есть земля муниципальная, предоставленная Арендатору в аренду под строительство объекта недвижимости.
Договор аренды долгосрочный.
Данный арендатор, являющийся одновременно Заказчиком/Затройщиком заключает договор строительного подряда с Подрядчиком на строительство данного объекта недвижимости.
В процессе строительства Заказчик/Застройщик уступает права и обязанности по договору строительного подряда, то есть он выбывает из договорных отношений по договору строительного подряда, а вместо него входит новый Заказчик/Застройщик.
Очевидно, что в добавление к уступке прав и обязанностей по договору строительного подряда должна быть осуществлена и уступка прав по договору аренды земли.
Более того, объект скоро будет закончен и новому Заказчику/Застройщику нужно будет получать Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Но для получения этого Разрешения новому Заказчику/Застройщику необходимо иметь оформленные отношения на землю, то есть иметь заключенный договор уступки по аренеде земли.

Старый Заказчик/Застройщик встает в позу и не хочет заключать договор уступки на аренду земли.

Решение вопроса (возможнве варианты):
а) заставить это его сделать через суд (не совсем наверное оптимальный вариант);
б) выносить эту ситуацию на уровень Администрации с целью чтобы Администрация инициировала досрочное прекращение арендных отношений со "старым" Арендатором и заключение договора аренды земли с "новым" Арендатором

ВОПРОС !!!
Коллеги, есть ли еще иные возможные варианты заставить "старого" Арендатора заключить договор уступки прав по договору аренды земли ???

Как я понимаю никто с подобным не сталкивался....???

А разрешение на строительство кто получил.
На данный момент у вас может получиться самовольная постройка.
И пойдете вы в суд за признанием права.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

Onic, спасибо за ответ.
Когда заключалась сделка по уступке, цедент (арендатор) и цессионарий были друзья-товарищи. Более того, цедент был "управляем".
А потом ситуация коренным образом поменялась, пришли новые люди к цеденту.
Теперь они максимально хотят "отжать" цессионария.
Ранее вопросов о том, что может возникнуть проблема с подписанием цедентом (арендатором) с цессонарием уступки прав по земле даже и не возникало.
Теперь ситуация иная.

Я прекрасно понимаю, что цедент (арендатор) не обязан валить с этого участка.
Вариант с оспариванием, по изложенным вами основаниям рассматривался. Но, честно говоря не хотелось бы "играть с огнем". Использовать данный вариант возможно только лишь для того чтобы припугнуть цедента (арендатора).

Но все же. Насколько "рабочим" кажется вариант через муниципалитет ?
Предварительно администрация не возражает.
Фактически, сейчас после совершенной уступки прав и обязанностей по договору строительного подряда, Цедент (арендатор) никакого отношения к земле не имеет.
Можно подойти и с другой стороны - насколько вообще теперь обоснованы те расходы на землю, которые продолжает нести цедент (арендатор) ?

wood-goblin, разрешение на строительство было выдано естественно на цедента.

Однако на этот счет есть пункт 21 статьи 51 Градостроительного кодекса плюс судебная практика.
Вывод - осуществление строительства лицом, которое не было указано в качестве застройщика в разрешении на строительство, а равно непереоформление таким лицом разрешительной документации на свое имя не может являться безусловным основанием для сноса возведенной постройки при условии, что разрешение на строительство объекта было выдано предыдущему застройщику, условия строительства объекта недвижимости, предусмотренные проектом, не нарушены.

Я поняла ситуацию так

Было:

Застройщик – Ромашка
Арендатор участка - Ромашка
Инвестор (он же заказчик по Генподряду) – Ромашка
Генподрядчик – Ласточка

Стало:

Застройщик – Ромашка
Арендатор участка - Ромашка
Инвестор/100 % соинвестор для Ромашки перед властями де факто (он же заказчик по Генподряду) – Одуванчик
Генподрядчик – Ласточка

В итоге:

Инвестором можно быть, не будучи арендатором участка.
У Одуванчика проблема не в отсутствии прав на землю, а в отсутствии договорных отношений с Ромашкой по обязательствам связанным со сдачей объекта в эксплуатацию и т.п., так как разрешение на Ромашке и в эксплуатацию сдавать Ромашке.
Состоявшаяся уступка –это по факту уступка статуса Инвестора/Будущего собственника объекта от Ромашки к Одуванчику.


У Одуванчика, как инвестора есть основание для возникновения права собственности на объект (если только не было иных расходов Ромашки на Объект, кроме подрядных, которые не возмещены Одуванчиком). Одуванчик стал Инвестором с согласия Ромашки. Но не ясно, что с арендными платежами на землю, они должны де факто ложиться на Инвестора. Оптимально, чтобы были прямые платежи от Инвестора в пользу Застройщика по таким расходам, как арендная плата за землю.

Надо просить не землю уступать, а надо просить, чтобы разрешение на ввод объекта получали, можно притупив их бдительность, сказав, ок вы правы, земля за вами, не надо нам переоформления земли


Вам сейчас важнее быть уверенными в основаниях возникновения собственности на объект, что расходы по Объекту за Вами, а также подумать как склонить Ромашку получить разрешение на ввод объекта в эусплуатцаию, чем «заставлять» землю переоформлять, землю получите как собственники объекта.
Если есть какие-то расходы за Ромашкой, то они же могут претендовать на собственность в построенном объекте.
Если суд, то не землю надо «заставлять» переоформлять, а заняться вопросами ввода объекта в эксплуатацию и/или признания права собственности на объект.

А уже как собственник объекта на участке, вы автоматически приобретаете исключительное право аренды или выкупа, и тогда прямиком в администрацию.

Вот nars все и расписал.
+1

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

расписала. красиво расписала

_________________
у пьемонтцев из приличных семей особенно ценится умение вежливо выслушать собеседника, глядя ему в глаза, и затем переспросить "Ах да?" тоном, полным живейшего интереса, но так, чтобы при этом собеседник пожелал провалиться сквозь землю.

Вы неверно ставите вопрос. Если у Вас есть властный и финансовый ресурс решить вопрос с местной администрацией о приобретении прав на земельный участок, то он не требует обсуждения на правовом форуме.
По ситуации:
1) Скорее всего речь идет не об уступке, а о перемене лица в обязательстве, иначе Вы бы приобрели только будущее право требования сдачи Вам результата работ от подрядчика, с ктороым расчитывается арендатор, тогда далее
2) Арендатор остался застройщиком.
3) Вы стали Заказчиком строительства.
4) Прав на землю у Вас нет.
5) Это не самовольная постройка.
6) Есть основания возражать против негаторного иска арендатора, если таковой будет.
7) Есть основания требовать от застройщика ввести объект в эксплуатацию и признать Ваше право собственности на здание (после приемки работ у Вас только собственность на незавершенку).
Спор между владельцами земли и здания - это уже совсем другая история, до которой Ваша ситуация еще не созрела.