новые разъяснения ВАС о залоге

КБ

вышли 17 февраля (http://www.garant.ru/hotlaw/federal/312441/)
интересует особо пункт 10, цитирую:

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РФ ОТ 17 ФЕВРАЛЯ 2011 Г. N 10 "О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРИМЕНЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ЗАЛОГЕ"
10. Применяя статью 11.8 ЗК РФ, судам следует иметь в виду, что
ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных
участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении
земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не
предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(далее - ЕГРП) записи об ипотеке каждого из земельных участков,
образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных
участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором
без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
Если собственник заложенного нежилого здания в соответствии со
статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости"
принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких
помещений, то в ЕГРП при внесении в него записей о собственности на вновь
образованные помещения также делаются записи об ипотеке этих помещений,
которые осуществляются регистратором без представления отдельного
заявления и уплаты государственной пошлины.

вопрос в следующем: для смены предмета залога надо согласие залогодержателя. в данном случае прописано, что ипотека должна быть "повешена" на образованные части бывшего целого объекта залога.
вопросы у меня лично такие:
1. означает ли это, что росреестр не должен требовать согласие залогодателя при регистрации новых образованных объектов
думаю, по закону все-таки должен
2. что будет вписано в отношении ипотеки в свидетельства на новые объекты - ипотека в силу закона? договора №..от..?
не знаю...получается, что следует за частями ипотека прежнего объекта, возникшая на основании определенной сделки, а следует в силу закона. и то, и то?..
3. что делать, если при разделе объекта часть его перешла к новому собственнику? надо ли с ним заключать договор ипотеки или он и так получит обремененную залогом недвижимость и будет отвечать на тех же условиях, что и первый залогодатель?
вообще-то получается, что договор ипотеки с ним можно не заключать. а если, по мнению ВАС, собственник вправе принять решение о разделе, то получается согласие залогодержателя на появление дополнительного залогодателя не надо?! но по закону-то надо! данный вопрос просто оставлен ВАС "за кадром" или перемудрили?

вот собственно...

КБ

ау.. как активно все(

ivanovich

думаю, что любые действия с предметом залога должны предполагать согласие залогодержателя исходного объекта. иначе будет нарушен баланс интересов участников гражданского оборота и т.п. )

видимо были случаи, когда росреестр разделял заложенные объекты без согласия с последующим добросовестным приобретением этих частей некими чрезмерно добросовестными приобретателями ))

видимо, на всякий случай, практика для защиты "от дурака" - ангажированного чинуши росреестра.

т.к. типа как залог следует за вещью - это нам известно. но строго не сказано, что залог следует частями делимых вещей (или я до этого места не дочитал)))

PS
также может быть связано с некими сюжетами, касающимися домодедовских и подольских земель евразия логистик, бта банк, аблязов и т.п. в целом позиция ВАС некоторым участникам этих мероприятий будет на руку

КБ

так о согласии залогодержателя-то ни слова нету, а есть вообще упоминание о том, что ..если собственник принимает решение о разделении заложенной вещи...!

ivanovich

припоминаете случай из собственной практики, когда в отношении заложенного объекта пытались что-то сделать и согласие залогодержателя при этом не требовали? я не помню такого.

я думаю, что смысл этого пояснения в том, что если вдруг что-то произошло без ведома залогодержателя (к сожалению на практике это может случиться), то он в любом случае не теряет своих прав, а приобретатет их на вновь образуемые вещи.

КБ

то есть вы считаете, что надо согласие залогодержателя на раздел предмета залога, но при этом залог вешается на новые части?
но вообще нелогично получается. зачем тогда его согласие, если он и так ничего не теряет?

а остальные вопросы?))

ivanovich

КБ писал(а):

то есть вы считаете, что надо согласие залогодержателя на раздел предмета залога, но при этом залог вешается на новые части?

ну это из практики - помню по заклоговому объекту уточняли площадь (+- 2-3 кв.м.), приносили согласие залогодержателя. регистраторы принципиально затребовали. но это нормальная ситуевина с регистраторами, я считаю.

ну а ВАС таки подтвердил, что пофик как там все произошло (по согласию или без) залог пойдет и на "обломки". чтоб не соблазна не было потом обосновать прекращение залога юридической "гибелью" вещи.

ivanovich

КБ писал(а):

1. означает ли это, что росреестр не должен требовать согласие залогодателя при регистрации новых образованных объектов.

я думаю, что будет требовать. и должен.

КБ писал(а):

2. что будет вписано в отношении ипотеки в свидетельства на новые объекты - ипотека в силу закона? договора №..от..?

не парился бы на эту тему.

КБ писал(а):

3. что делать, если при разделе объекта часть его перешла к новому собственнику? надо ли с ним заключать договор ипотеки или он и так получит обремененную залогом недвижимость и будет отвечать на тех же условиях, что и первый залогодатель?

вы почему-то вводите дополнительного залогодателя. но по сути, он будет самостоятельным залогодателем нового объекта недвижимости.

КБ

по поводу п.2 - мне интересно!
по поводу п.3 - не поняла вашу мысль.

ivanovich

КБ писал(а):

по поводу п.2 - мне интересно!
по поводу п.3 - не поняла вашу мысль.

по поводу 2 - какая разница, что вписано в свидетельство. будет вписано в раздел "сведения об обременениях" - ипотека. главное, что произошло по реестру. а по реестру произошло следующее - предмет ипотеки изменился. для дальнейшего развития ситуации в суде в первую очередь будет интересно, на основании чего возникла ипотека на "материнский" объект. в нашем ситуации - на основании договора. значит и действие договора распространится на новый, "дочерний" предмет ипотеки, т.к. запись о прекращении договора ипотеки в отношении "материнского" объекта не будет.
но это мое мнение.

по поводу 3. - не очень понял категорию "дополнитлеьности" залогодателя. это же не вступление в изначально единоличную собственность нового долевого собственника. образовалось 2 новых объекта, по одному из них - новый собственник. соответственно, этот новый собственник, приобретая объект, "рождающийся" из заложенного объекта, становится залогодателем этого нового объекта. к чему он "дополнителен"?

ivanovich

да и вообще это постановление - ярый пример покушения ВАСа на нормотворчество.

есть там история про то, что в случае обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке первые торги должны проводиться по цене, не меньшей 80% от рыночной стоимости залога.

хотя в законе сказано, что торги во внесудебном порядке начинаются по цене 80% от рыночной стоимости предмета залога, ЕСЛИ ИНОЕ НЕ УСТАНОВЛЕНО СОГЛАШЕНИЕМ СТОРОН.

я всегда понимал, что диспозитвная оговорка в таком исполнении означает то, что цена может быть установлена и 90% от рыночной стоимости, а может быть и 75%.

а ВАС например считает, что понимать следует это как "не меньше". почему?

КБ

как это не будет записи о прекращении ипотеки на материнский объект, если он больше не существует? по сути операция раздела и появление двух новых объектов равносильная гибели старого, т.к. прекратиться право на него.

отсюда имхо вывод, что старый договор ипотеки должен прекратить действие, как можно вписать его в свидетельство?
что касается записи в свидетельстве, интересно еще и вот в каком ключе: надо ли заключать договор ипотеки в отношении доли, не принадлежавшей старому собственнику, со вторым появившимся залогодателем? ведь если залог объекта последовал за частью объекта, то 2й отвечает на условиях старого договора. а ведь при даче согласия на раздел и замену долями старого объекта банк всегда заключает потом новый договор ипотеки с собственниками новых объектов. имено он и вписывается в егрпн как обременений.

п.с. слово "дополнительный" употребила в том смысле, что был один, а сейчас появляется и второй.
п.п.с с попыткой нормотворчества согласна, вместо разъяснений все запуталось.

КБ

на сайте вас рф раньше находила пояснительные записки с обоснованием мнений судей, а по этому постановлению ничего не найду, может кто видел?

hypnotica

ivanovich писал(а):

а ВАС например считает, что понимать следует это как "не меньше". почему?

иванов как-то заявил в интервью или при обсуждении проекта, что обычно банк - кредитор и залогодержатель - является экономически более сильной стороной в отношениях и может внеправовыми методами понудить залогодателя к занижению стартовой цены торгов. такое положение дел, по его мнению, кране вредно для гражданского оборота

hypnotica

КБ писал(а):

на сайте вас рф раньше находила пояснительные записки с обоснованием мнений судей, а по этому постановлению ничего не найду, может кто видел?

вот здесь три ролика: http://www.youtube.com/user/arbitrru#p/ ... 9H1cUcVseY
а другого нет :roll:

КБ

офигеть..они еще и на ютьюбе... я там только уроки по макияжу или растеряева раньше искала :lol:

цирк..

КБ

сегодня по своему делу (раздел совместно нажитого в браке, в т.ч. заложенного недвижимого имущества) получила письмо банка, что залог после раздела объекта сохранится, и им все равно что решит суд - на его усмотрение!

ivanovich

там же было где-то в семейном, что делить можно не только имущество, но и долги, если они семейные.

КБ

в общем нам прекратили право на заложенное имущество и признали доли в праве каждого супруга, несмотря на отсутствие явного согласия банка.
я бы сказала, похоже на то, что подобный раздел не толкуется (ГК+разъяснения) как замена заложенного имущества иным, потому и отсутствие мнения банка не сыграло роли.

LAWFIRM.ru

новые разъяснения ВАС о залоге

Кто сейчас на конференции