ничтожный или незаключенный договор?

Абырвалг

Ситуейшн:

К договору аренды(зарегистрирован) зем участка в Маскве есть доп соглашение(незарегистрированное) подписанное сторонами!

Можно ли до гос регистрации это соглашение в судебном порядке признать недействительным (ничтожным)?

Или надо ждать гос регистрации а потом оспаривать?

Константин(WH)

За чем регить:-) Сразу оспривать. А что с ним? оспоримое или ничтожное?

Абырвалг

Константин(WH) писал(а):

За чем регить:-) Сразу оспривать. А что с ним? оспоримое или ничтожное?

Ну вот судья и спрашивал на предвариловке! Ребят а оно у вас зарегистрировано? а оно ваще права и обязанности породило без регистрации то? вот я и думаю...

Musya

Обязательств не породило, ест-но. Доп соглашение без регистрации не считается заключенным. см. ГК!

Гость

незаключенный договор по логике не может считаться договором как таковым, а потому и оспорить/признать его ничтожным нельзя. В практике можно найти прецеденты. Если иск именно о признании сделки ничтожной и/или применении последствий недействительности (и цель - именно вернуть переданное по сделке), а договор не заключен, то по сути в таком иске должны отказать (тогда останется иск о взыскании неосновательного обогащения при наличии такового).

nicit

помня о всем известных: договор-сделка и договор-отношение :arrow:

сначало нужно зырить на недействительность, и только после этого на заключенность

Гость

nicit писал(а):

помня о всем известных: договор-сделка и договор-отношение :arrow:

сначало нужно зырить на недействительность, и только после этого на заключенность

смотреть можно куда угодно, только признать в описанном случае незаключенный договор (как сделку) недействительным не удастся.
Навскидку:
Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 ноября 2004 г. N Ф09-3901/04ГК

DerGrosseKnaese

навскидку конечно не заключенный договор - п.3 ст. 433 гк. если только в фз о регистрации прав на ни чего другое не написано. но это врядли, а смотреть некода сейчас.

да и судя по тому, что судья на предварительном этим вопросом заинтересовалась - вряд ли иск удовлетворят.

nicit

Anonymous писал(а):

nicit писал(а):

помня о всем известных: договор-сделка и договор-отношение :arrow:

сначало нужно зырить на недействительность, и только после этого на заключенность

смотреть можно куда угодно, только признать в описанном случае незаключенный договор (как сделку) недействительным не удастся.
Навскидку:
Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 ноября 2004 г. N Ф09-3901/04ГК

не люблю вступать в спор с гостями-анонимами... но тем не менее

ДОГОВОРНОЕ ПРАВО.Книга пятая.Том 1.ДОГОВОРЫ О ЗАЙМЕ, БАНКОВСКОМ КРЕДИТЕ И ФАКТОРИНГЕ.
ДОГОВОРЫ, НАПРАВЛЕННЫЕ НА СОЗДАНИЕ КОЛЛЕКТИВНЫХ
ОБРАЗОВАНИЙ. М.И. БРАГИНСКИЙ, В.В. ВИТРЯНСКИЙ
писал(а):

Иными словами, когда речь идет о консенсуальном договоре, должна соблюдаться определенная последовательность его оценки: сначала указанный договор оценивается как сделка, в результате чего мы должны получить ответ на вопрос о том, может ли данная сделка быть признана юридическим фактом, способным породить соответствующее правоотношение (договорное обязательство); только в случае положительного ответа на первый вопрос (при признании договора действительной сделкой) мы может оценивать само правоотношение (вернее, договор в аспекте "договор - правоотношение"), т.е. ответить на второй вопрос о том, содержит ли данное правоотношение - договорное обязательство все условия, необходимые для признания его существующим (достигнуто ли сторонами в надлежащей форме соглашение по всем существенным условиям договора). Таким образом, вопрос о признании договора заключенным или, напротив, незаключенным может быть поставлен и рассмотрен лишь в отношении договора, являющегося действительной сделкой.
...

ЗЫ: выложите постановление, на которое ссылаетесь :idea:

ЗЗЫ:и немного по существу

Цитата:

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 16 июня 2000 г. N КГ-А40/2319-00
(извлечение)

ОАО Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ (Измайловское отделение N 2695 СБ РФ г. Москвы) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Визави Лтд" о применении последствий недействительности ничтожной сделки и взыскании 3777562 руб. 99 коп. арендной платы за пользование помещением.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 16.03.2000 в иске отказано.
При этом суд исходил из того, что решением по делу N А40-41904/99-11-429 договор аренды признан незаключенным. Незаключенный договор также как и недействительный не влечет правовых последствий. Заявленное требование о взыскании суммы долга по арендной плате, определенной в соответствии с условиями договора аренды, по основанию ничтожности сделки и применении ее последствий является необоснованным.
На указанный судебный акт истцом подана кассационная жалоба в которой ставится вопрос об отмене решения и удовлетворении иска, поскольку суд не применил нормы материального права, подлежащих применению.
В судебном заседании представитель истца настаивал на своих требованиях по мотивам, изложенным в жалобе.
Кассационная жалоба рассмотрена судом в отсутствии ответчика в порядке ст.ст. 111, 119 АПК РФ, т.к. почтовые уведомления о направлении определения о принятии жалобы к производству суда, направленные по юридическому адресу и по месту фактического нахождения, возвращены с отметкой организация выбыла.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителя истца, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения.
Как усматривается из материалов дела, между сторонами подписан договор от 27.02.98 N 21/15 на аренду помещения площадью 273 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Семеновская, д. 29/2, стр. 1 и правом пользования земельным участком, занятым под помещением. Условиями договора срок действия определен в два года с даты подписания и установлен момент заключения - с государственной регистрации.
В связи с тем, что договор не был зарегистрирован арендодатель - ОАО АК Сберегательный банк РФ обратилось в арбитражный суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания арендной платы, определив период и размер арендной платы в соответствии с условиями договора.
Исковые требования истец заявил на основании ст. 165 ГК РФ, согласно которой несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Отказывая в удовлетворении иска арбитражный суд указал, что решением Арбитражного суда г. Москвы от 14.12.99 по делу N А40-41904/99-11-429 договор аренды от 27.02.98 N 21/15 признан незаключенным в соответствии с п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 609 ГК РФ в виду отсутствия государственной регистрации. Данное обстоятельство является преюдициально установленным и не подлежит доказыванию по данному делу.
Признание договора незаключенным, исключает применение к нему положений ст. 165 ГК РФ.
Поскольку гражданское законодательство не устанавливает последствия признания сделки незаключенной аналогичные последствиям недействительности сделки, названные в ст. 167 ГК РФ, арбитражный суд обоснованно отказал в удовлетворении иска.
Руководствуясь ст.ст. 171, 174, 175, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:
решение арбитражного суда г. Москвы от 16.03.2000 по делу N А40-6438/00-8278 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Абырвалг

Спасибо за помощь друзья!
Nicit, отедельный респект! :lol:

Гость

nicit писал(а):

Отказывая в удовлетворении иска арбитражный суд указал, что решением Арбитражного суда г. Москвы от 14.12.99 по делу N А40-41904/99-11-429 договор аренды от 27.02.98 N 21/15 признан незаключенным в соответствии с п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 609 ГК РФ в виду отсутствия государственной регистрации. Данное обстоятельство является преюдициально установленным и не подлежит доказыванию по данному делу.
Признание договора незаключенным, исключает применение к нему положений ст. 165 ГК РФ.

Получается, что их ошибка в том, что они сначала признали договор незаключенным и только потом заявили о недействительности, в то время, как следовало сразу требовать применения последствий недействительности ничтожной сделки? :oops:

nicit

2 Абырвалг - всегда рад помочь

Anonymous писал(а):

nicit писал(а):

Отказывая в удовлетворении иска арбитражный суд указал, что решением Арбитражного суда г. Москвы от 14.12.99 по делу N А40-41904/99-11-429 договор аренды от 27.02.98 N 21/15 признан незаключенным в соответствии с п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 609 ГК РФ в виду отсутствия государственной регистрации. Данное обстоятельство является преюдициально установленным и не подлежит доказыванию по данному делу.
Признание договора незаключенным, исключает применение к нему положений ст. 165 ГК РФ.

Получается, что их ошибка в том, что они сначала признали договор незаключенным и только потом заявили о недействительности, в то время, как следовало сразу требовать применения последствий недействительности ничтожной сделки? :oops:

чтобы утверждать ошибка это или нет необходимо знать какую цель преследовали стороны процесса, а возможно и суд совместно с истцом

ибо это мог быть умышленный шаг

LDV

и все-таки? :oops:

nicit

LDV писал(а):

и все-таки? :oops:

упрямость хорошее качество... НО задайте нормальный вопрос и вам возможно ответят

Гость

to nicit:
Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 24 ноября 2004 г. N Ф09-3901/04ГК

Федеральный арбитражный суд Уральского округа по проверке в кассационной инстанции законности решений и постановлений арбитражных судов субъектов Российской Федерации, принятых ими в первой и апелляционной инстанциях, в составе: председательствующего, судей,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Уральский государственный экономический университет на решение от 21.07.2004 г. Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-6960/2004-С4 по иску Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Уральский государственный экономический университет к Управлению внутренних дел г. Екатеринбурга, Районному управлению внутренних дел Ленинского района г. Екатеринбурга, Муниципальному образованию "Город Екатеринбург" в лице финансово-бюджетного управления, Субъекту федерации "Свердловская область" в лице Министерства финансов Свердловской области, Министерству внутренних дел Российской Федерации, при участии третьих лиц - Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Свердловской области, о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В заседании суда принял участие представитель Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Уральский государственный экономический университет - Липилина Е.В. (доверенность от 01.03.2003 г.).
Лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, другие представители в судебное заседание не явились.
Права и обязанности разъяснены.
Отводов составу суда и ходатайств не заявлено.
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Уральский государственный экономический университет (с учетом уточнения исковых требований) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Управлению внутренних дел г. Екатеринбурга, Районному управлению внутренних дел Ленинского района г. Екатеринбурга, Муниципальному образованию "Город Екатеринбург" в лице финансово-бюджетного управления, Субъекту Федерации "Свердловская область" в лице Министерства финансов Свердловской области о признании договора N б/н от 01.04.1996 г. аренды помещения недействительным (ничтожным) и договора N 2 от 16.11.2000 г. аренды жилого помещения недействительным (ничтожным) с момента их исполнения, применить последствия недействительности (ничтожности) сделки путем обязания ответчиков возвратить истцу из чужого незаконного владения занимаемые площади в здании жилого назначения (коридорной системы) общежития, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Умельцев , 13-а, а именно: обязать РУВД Ленинского района возвратить комнаты NN 219, 220, 221, 222, 306, 604, на восьмом этаже комнаты N N 801-826; обязать УВД г. Екатеринбурга возвратить комнаты NN 103, 104, 321, 322, 601, 602, 614, 615, взыскать в пользу истца неосновательное обогащение, в том числе: с РУВД Ленинского района в сумме 5833764 руб. 40 коп. за фактическое пользование имуществом и 131129 руб. 25 коп. - за коммунальные услуги, 31744 руб. 23 кп. - процентов за пользование денежными средствами, с УВД г. Екатеринбурга в сумме 16372764 руб. 11 коп. - за фактическое пользование имуществом, 58901 руб. 93 коп. - за коммунальные услуги, 11389 руб. 63 коп. - процентов за пользование денежными средствами, на основании ст.ст. 15, 166, 167, 168, 216, 301, 305, 395, 1102, 1103, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации. При недостаточности денежных средств взыскать недостающую сумму пропорционально с субсидиарных ответчиков.
Определением от 13.04.2004 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области.
Определением от 13.04.2004 г. к участию в деле в качестве ответчика привлечено Министерство внутренних дел Российской Федерации.
Определением от 30.04.2004 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Свердловской области.
Решением от 21.07.2004 г. в иске отказано.
В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Уральский государственный экономический университет с решением не согласно, просит его отменить, исковые требования удовлетворить. Обжалуя судебный акт, заявитель кассационной жалобы ссылается на неправильное применение ст.ст. 301-305, 165, 166, 167, 168, 1102, 1103, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение ст.ст. 69, 70, 71, 168, 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При проверке в порядке ст.ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законности решения, суд кассационной инстанции считает, что оснований для его отмены не имеется.
Как следует из материалов дела, между Уральским институтом народного хозяйства (арендодатель) и полком ППС УВД г. Екатеринбурга (арендатор) подписан договор от 01.04.1996 г. аренды помещения, в соответствии с п. 1.1 которого институт сдает, а арендатор принимает в арендное срочное возмездное пользование все помещения восьмого и девятого этажей по адресу: г. Екатеринбург, ул. Умельцев, 13 для проживания сотрудников полка ППС. Срок аренды с 01.04.1996 г. по 31.12.2000 г. Впоследствии между истцом и РУВД Ленинского района г. Екатеринбурга заключен договор N 2 от 16.11.2000, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование помещение общей площадью 528 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Умельцев, 13-а. Срок действия договора с 01.10.2000 г. по 01.10.2001 г.
Истцом заявлено требование о признании названных договоров недействительными, о применении последствий недействительности сделок и о взыскании с ответчиков неосновательного обогащения за фактическое пользование помещениями, а также платы за коммунальные услуги.
Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что из содержания спорных договоров невозможно определить имущество, подлежащее передаче арендатору: к спорным договорам не приложены поэтажные планы здания с указанием площадей, подлежащих сдаче в аренду и с обозначением этих площадей на планах, а также отсутствуют акты сдачи-приемки к договорам аренды площадей, имеются расхождения в указании точного адреса расположения арендного имущества в договорах и в исковом заявлении.
В силу ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договора аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, суд правомерно указал, что в нарушение п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор N 2 от 16.11.2000 г. не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, в связи с чем, его следует признать незаключенным (п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации). Также нельзя признать заключенным и договор аренды от 01.04.1996 г. Как в договоре аренды от 01.04.1996 г., так и в договоре аренды N 2 от 31.12.2000 г. срок аренды указан более года, оба договора подлежали государственной регистрации. В силу ст. 8 Федерального закона "О введение в действие части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" для регистрации договора аренды от 01.04.1996 г. применялся действовавший порядок.
При таких обстоятельствах, вывод суда о незаключенности спорных договоров аренды в связи с отсутствием соглашения о предмете договора и отсутствием государственной регистрации является правомерным, основанным на материалах дела и требованиях закона.
Правомерен вывод суда о том, что истец не доказал предоставление (передачу) имущества ответчикам, а также факт пользования ответчиками спорным имуществом, в связи с чем, суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Доводы заявителя кассационной жалобы о неправильном применении ст.ст. 301-305, 165, 166, 167, 168, 1102, 1103, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и о нарушении судом ст.ст. 69, 70, 71, 168, 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отклоняются, как необоснованные.
При принятии решения судом исследованы все обстоятельства дела и им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено.
Учитывая изложенное, решение об отказе в иске является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:
Решение от 21.07.2004 г. Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-6960/2004-С4 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

LDV

nicit писал(а):

задайте нормальный вопрос и вам возможно ответят

Да ладно Вам, ей Богу.

Гость писал(а):

следовало сразу требовать применения последствий недействительности ничтожной сделки?

Ответьте человеку, чего уж там...

nicit

Anonymous писал(а):

to nicit:
Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 24 ноября 2004 г. N Ф09-3901/04ГК

...

на мой взгляд в приведенном вами постановлении суть немного иная... поскольку в этом случае корректнее было бы говорить о признании договора аренды, как сделки, несостоявшимся

Так

Цитата:

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что из содержания спорных договоров невозможно определить имущество, подлежащее передаче арендатору: к спорным договорам не приложены поэтажные планы здания с указанием площадей, подлежащих сдаче в аренду и с обозначением этих площадей на планах, а также отсутствуют акты сдачи-приемки к договорам аренды площадей, имеются расхождения в указании точного адреса расположения арендного имущества в договорах и в исковом заявлении.

При этом в соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.
Как я понял из приведенного постановления передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, в связи с этим арендатор не стал законным владельцем спорного имущества

таким образом, в связи с тем, что речь идет именно о том, что отсутствует основание возникновения арендного правоотношения, а не о том, что соответствующий юридический факт имел место, но стороны не достигли соглашения по всем необходимым условиям арендного обязательства, как того требует ст. 432 ГК РФ.

Вася НеПупкин

Коллеги, в последних номерах Вестника Высшего арбитражного суда была неплохая статья про соотношение норм о недействительности и незаключённости договоров в российском гражданском праве. Написано хорошо и даже злобно. Видимо, наболело. Общий вывод - какого-либо порядка и системы в этом вопросе нет ни в законодательстве, ни в судебной практике.

Гость

to nicit:

Цитата:

на мой взгляд в приведенном вами постановлении суть немного иная... поскольку в этом случае корректнее было бы говорить о признании договора аренды, как сделки, несостоявшимся

Что есть «несостоявшийся договор/сделка»? - консенсуальный договор, связанный с передачей имущества, прав, по которому этой самой передачи не состоялось?
По-моему, несостоявшимися могут быть признаны торги, размещение цб, в общем-то и все. В отношении несостоявшихся торгов признать недействительными последующие сделки действительно маловероятно.

По поводу представленных примеров из практики – и в том, и в другом случае
1) кто-то обращался с требованием о признании сделки недействительной;
2) в ходе разбирательства выяснялось, что договор не заключен;
3) решением суда в итоге в иске было отказано.

По-моему это и есть подтверждение позиции о невозможности признать недействительной сделку, если договор не был заключен. Факт исполнения/неисполнения сделки на ничтожность не влияет (в отличие от требований о реституции).

Правильно ли я вас понимаю, что вы пытаетесь разделить для целей недействительности договор-отношение, и договор-сделку? Тогда получается, что лицо при подаче иска в описанной выше ситуации преследует целью признать недействительным это самое отношение, как некоторые связи, возникшие между А и Б? Признать, что объективно отношение не повлекло никаких последствий?

С этой точки зрения сама грань разделения незаключенного и недействительного договора фактически отсутствует, а понятие «договора-отношения» можно будет свести до скрипа мысли потенциального арендодателя, намеревающегося сдать вероятному кому-то свои потенциальный квадратные метры.

Признать сделку недействительной, т.е. имеющей определенные дефекты с т.зр. права, можно лишь в том случае, если эта «дефектная» сделка хотя бы существует, а незаключенный договор как раз и свидетельствует, что сам факт возникновения гр.прав в виде сделки отсутствует. Стало быть, что признавать недействительным?

LAWFIRM.ru

ничтожный или незаключенный договор?

Кто сейчас на конференции