преимущественное право аренды

MIRREX

Marina I. писал(а):

Согласна со всеми сомневающимися в возможности передачи преимущественного права (ПП) аренды.

1. По сути своей такая передача – уступка права (требования) и должна быть подчинена нормам гл. 24 ГК РФ, а посему переход прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, не допускается. В отношениях по использованию имущества арендатор, безусловно, является кредитором, перед которым должник-арендодатель является обязанным лицом по предоставлению имущества во владение и пользование. В этом, по-моему, основа рассуждений про арендаторов «мягких и пушистых» и не очень.
2. На момент заключения первоначального договора аренды преимущественное право, как таковое, не существует. Оно может возникнуть у арендатора, а может и не возникнуть, в зависимости от добросовестности исполнения им своих обязанностей по договору. В теории широко обсуждается возможность уступки будущих прав требования, наиболее передовые теоретики склонны к признанию возможности такой уступки. Однако, суды, в основном, исходят из буквального толкования ст. 382 ГК, по которой право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу, т.е. если нет права, невозможна и его уступка. Исходя из этого, условие договора о передаче ПП аренды может быть признано ничтожным, как не соответствующее закону.
3. Еще раз к глубинной сущности передачи ПП. Что за право передается? Это не вещное право аренды, а право требовать от арендодателя заключения договора аренды. При включении в д-р аренды такого условия арендодатель, фактически, якобы, принимает добровольное обязательство заключить договор аренды с третьим лицом, которое в данный момент неизвестно. Каковы последствия, если он потом отказывается, увидев «бомжа»? В силу ст. 421 ГК возможно понуждение арендодателя к заключению договора, если исходить из того, что он все-таки принял на себя это обязательство. Однако, стороной такого обязательства третье лицо не является. Исходя из ст. 307 и 308 ГК обязательство связывает его стороны – должника (арендодателя) и кредитора (арендатора). Получается интересная правовая конструкция, при которой бывший арендатор выходит в суд с иском к арендодателю о понуждении к заключению договора аренды с новым арендатором. Что-то я сомневаюсь, что такое вообще возможно.
4. Это были рассуждения с точки зрения общей части ГК. А зачем лезть в какие-то дебри, если существует специальная норма, регулирующая последствия нарушения арендатором ПП, принадлежащего арендатору. Это не понуждение к заключению договора, а перевод на себя прав и обязанностей по заключенному не с ним договору аренды. И мне видится, что норма ст. 621 исключает вообще для нового потенциального арендатора возможность реализовать перешедшее к нему ПП аренды, поскольку все права, вытекающие из нарушения арендодателем ПП предоставлены законом АРЕНДАТОРУ, и больше никому, а наше третье лицо таковым не является и не являлось никогда.
5. А что касается запрета на такие действия, то прямого запрета вроде бы и нет. Но если внимательно прочитать ч. 1 ст. 621, видим, что «… по истечении срока договора…… имеет….преимущественное … право на заключение договора аренды на новый срок…». Таким образом, ПП для определенного лица, как таковое, может существовать только при наличии договора аренды, стороной которого это лицо является. Не являешься стороной – ну не может у тебя это право возникнуть, что бы там в договоре аренды не прописывали. Вот такой скрытый запрет, как мне видится.

Уххх многанаписана как! С утра фтыкать в такое тяжело. Одно не пойму, почему в арендных отношениях арендатор безусловно кредитор. Какой логикой вы руководствовались? Только исходя из того, что он платит бабло? В таком случае имхо опрометчиво. А, если я допустим сдаю вам в аренду на таких условиях, что вы платите мне аренду в каждые полгода. Прошло 7 месяцев, вы мне ничего не заплатили и что после этого? Мне иск к кому предъявлять: к арендатору-кредитору или арендатору-должнику?
Поясните плиз, я может чего-то не догоняю.

nicit

Igoro писал(а):

Марина отожгла 3 раза :roll:

вроде

+ 1

ps^ Марина представляется, что вы говорите (пишите) больше чем знаете (понимаитя)

nicit

MIRREX писал(а):

Уххх многанаписана как! С утра фтыкать в такое тяжело. Одно не пойму, почему в арендных отношениях арендатор безусловно кредитор. Какой логикой вы руководствовались? Только исходя из того, что он платит бабло? В таком случае имхо опрометчиво. А, если я допустим сдаю вам в аренду на таких условиях, что вы платите мне аренду в каждые полгода. Прошло 7 месяцев, вы мне ничего не заплатили и что после этого? Мне иск к кому предъявлять: к арендатору-кредитору или арендатору-должнику?
Поясните плиз, я может чего-то не догоняю.

сейчас Марина устроит очередной "ликбез" на полстраницы :lol:

_SIN_

MIRREX писал(а):

Marina I. писал(а):

Согласна со всеми сомневающимися в возможности передачи преимущественного права (ПП) аренды.

1. По сути своей такая передача – уступка права (требования) и должна быть подчинена нормам гл. 24 ГК РФ, а посему переход прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, не допускается. В отношениях по использованию имущества арендатор, безусловно, является кредитором, перед которым должник-арендодатель является обязанным лицом по предоставлению имущества во владение и пользование. В этом, по-моему, основа рассуждений про арендаторов «мягких и пушистых» и не очень.
2. На момент заключения первоначального договора аренды преимущественное право, как таковое, не существует. Оно может возникнуть у арендатора, а может и не возникнуть, в зависимости от добросовестности исполнения им своих обязанностей по договору. В теории широко обсуждается возможность уступки будущих прав требования, наиболее передовые теоретики склонны к признанию возможности такой уступки. Однако, суды, в основном, исходят из буквального толкования ст. 382 ГК, по которой право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу, т.е. если нет права, невозможна и его уступка. Исходя из этого, условие договора о передаче ПП аренды может быть признано ничтожным, как не соответствующее закону.
3. Еще раз к глубинной сущности передачи ПП. Что за право передается? Это не вещное право аренды, а право требовать от арендодателя заключения договора аренды. При включении в д-р аренды такого условия арендодатель, фактически, якобы, принимает добровольное обязательство заключить договор аренды с третьим лицом, которое в данный момент неизвестно. Каковы последствия, если он потом отказывается, увидев «бомжа»? В силу ст. 421 ГК возможно понуждение арендодателя к заключению договора, если исходить из того, что он все-таки принял на себя это обязательство. Однако, стороной такого обязательства третье лицо не является. Исходя из ст. 307 и 308 ГК обязательство связывает его стороны – должника (арендодателя) и кредитора (арендатора). Получается интересная правовая конструкция, при которой бывший арендатор выходит в суд с иском к арендодателю о понуждении к заключению договора аренды с новым арендатором. Что-то я сомневаюсь, что такое вообще возможно.
4. Это были рассуждения с точки зрения общей части ГК. А зачем лезть в какие-то дебри, если существует специальная норма, регулирующая последствия нарушения арендатором ПП, принадлежащего арендатору. Это не понуждение к заключению договора, а перевод на себя прав и обязанностей по заключенному не с ним договору аренды. И мне видится, что норма ст. 621 исключает вообще для нового потенциального арендатора возможность реализовать перешедшее к нему ПП аренды, поскольку все права, вытекающие из нарушения арендодателем ПП предоставлены законом АРЕНДАТОРУ, и больше никому, а наше третье лицо таковым не является и не являлось никогда.
5. А что касается запрета на такие действия, то прямого запрета вроде бы и нет. Но если внимательно прочитать ч. 1 ст. 621, видим, что «… по истечении срока договора…… имеет….преимущественное … право на заключение договора аренды на новый срок…». Таким образом, ПП для определенного лица, как таковое, может существовать только при наличии договора аренды, стороной которого это лицо является. Не являешься стороной – ну не может у тебя это право возникнуть, что бы там в договоре аренды не прописывали. Вот такой скрытый запрет, как мне видится.

Уххх многанаписана как! С утра фтыкать в такое тяжело. Одно не пойму, почему в арендных отношениях арендатор безусловно кредитор. Какой логикой вы руководствовались? Только исходя из того, что он платит бабло? В таком случае имхо опрометчиво. А, если я допустим сдаю вам в аренду на таких условиях, что вы платите мне аренду в каждые полгода. Прошло 7 месяцев, вы мне ничего не заплатили и что после этого? Мне иск к кому предъявлять: к арендатору-кредитору или арендатору-должнику?
Поясните плиз, я может чего-то не догоняю.

Собственно это, пожалуй, не так спорно. Арендатор в части обязанности внесения арендной платы - должник, в части принятия объекта аренды - кредитор.

Давайте так, чтобы погасить бесполезный диспут, дадим слово г-ну А. Эрделевскому. Вот, что сей товарищ пишет:

"Пункт 1 ст. 621 ГК предусматривает преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Это право принадлежит только арендатору по договору, причем уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (п. п. 33, 34 Обзора). Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду, а не по какому-либо иному основанию (п. 35 Обзора). Заключенный на новый срок договор аренды, как разъясняется в п. п. 31, 32 Обзора, является новым договором аренды, поэтому при его заключении стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора."

СтрелаКом

прочел осмысливать буду в свободную минуту, отжиги оценил. игоро жги ищо :lol:

duddy

а что тут осмысливать. из г-на Эрделевского и вытекает, так сказать, что отказ арендатора от преимущественного права дабы третье лицо могло стать арендатором - это и есть своеобразная уступка преимущественного права. и всем хорошо.
а если при этом будет письменное уведомление а-дателя преимущественному а-датору, что мол хочу нового а-датора, и собственно преимущественный а- датор письменно отказывается от преимущества - то потом с ним и судиться не придется, (на случей, если после его переклинит, и он захочет вернуть себе преимущественное право).

Anna Boukina

имхо, отказаться от права и передать право - разные вещи, пусть и последствия схожи

duddy

я имею ввиду фактически а не юридически. по результату - то же, только заморачиваться не надо на вопрос можно или нельзя.

Marina I.

nicit писал(а):

ps^ Марина представляется, что вы говорите (пишите) больше чем знаете (понимаитя)

Ах, если б Вы еще могли себе представить, с каким трудом мне удается говорить (писать) о том, чего не знаю, и, тем более, чего не понимаю... :cry:

MIRREX

_SIN_ писал(а):

Собственно это, пожалуй, не так спорно. Арендатор в части обязанности внесения арендной платы - должник, в части принятия объекта аренды - кредитор.

Господин Грех, а позвольте у вас полюбопытствовать какой вы видите ситуацию, когда арендатор в части принятия объекта аренды - кредитор? Я чаво-то не фтыкаю. Дайте пример пожалуйста. Я просто не знаю, какой арендатор на практике согласится пробашлять арендную плату и при этом не въехать в помещение.
Я конечно понимаю, что возможны случаи, когда Арендодатель грубо нарушает условия договора аренды и каким-то макаром получилось так, что, допустим выгоняет арендатора, а полученные бабки в счет будущих месяцев не отдает.
Но...я склонен исходить из нормально текущих арендных отношений, в которых Арендодатель является кредитором, а Арендатор (должником). А брать всякие частные случаи и говорить, что арендатор безусловно является должником не совсем верно имхо.
Это то же самое, что говорить "право свобободы передвижения предусмотренное Конституцией РФ безусловно отсутствует..." и "свободы передвижения предусмотренное Конституцией РФ имеет в определенных случаях ограничения". Есть разница?

Marina I.

MIRREX писал(а):

_SIN_ писал(а):

Собственно это, пожалуй, не так спорно. Арендатор в части обязанности внесения арендной платы - должник, в части принятия объекта аренды - кредитор.

Господин Грех, а позвольте у вас полюбопытствовать какой вы видите ситуацию, когда арендатор в части принятия объекта аренды - кредитор? Я чаво-то не фтыкаю. Дайте пример пожалуйста. Я просто не знаю, какой арендатор на практике согласится пробашлять арендную плату и при этом не въехать в помещение.
Я конечно понимаю, что возможны случаи, когда Арендодатель грубо нарушает условия договора аренды и каким-то макаром получилось так, что, допустим выгоняет арендатора, а полученные бабки в счет будущих месяцев не отдает.
Но...я склонен исходить из нормально текущих арендных отношений, в которых Арендодатель является кредитором, а Арендатор (должником). А брать всякие частные случаи и говорить, что арендатор безусловно является должником не совсем верно имхо.
Это то же самое, что говорить "право свобободы передвижения предусмотренное Конституцией РФ безусловно отсутствует..." и "свободы передвижения предусмотренное Конституцией РФ имеет в определенных случаях ограничения". Есть разница?

кредитор в обязательстве - сторона, в пользу которой другая сторона (должник) обязана совершить определенное действие.

В договоре аренды, как в прочем в большинстве гражданско-правовых договоров, каждая сторона является одновременно и должником, и кредитором. Применительно к аренде, арендатор-кредитор вправе требовать от арендодателя: предоставления имущества в пользование и документов на это имущество, устранения недостатков имущества, препятствующих пользованию, осуществления кап. ремонта или текущего ремонта, если это обязанность арендодателя и т.д., все зависит от условий договора.

_SIN_

MIRREX писал(а):

_SIN_ писал(а):

Собственно это, пожалуй, не так спорно. Арендатор в части обязанности внесения арендной платы - должник, в части принятия объекта аренды - кредитор.

Господин Грех, а позвольте у вас полюбопытствовать какой вы видите ситуацию, когда арендатор в части принятия объекта аренды - кредитор? Я чаво-то не фтыкаю. Дайте пример пожалуйста. Я просто не знаю, какой арендатор на практике согласится пробашлять арендную плату и при этом не въехать в помещение.
Я конечно понимаю, что возможны случаи, когда Арендодатель грубо нарушает условия договора аренды и каким-то макаром получилось так, что, допустим выгоняет арендатора, а полученные бабки в счет будущих месяцев не отдает.
Но...я склонен исходить из нормально текущих арендных отношений, в которых Арендодатель является кредитором, а Арендатор (должником). А брать всякие частные случаи и говорить, что арендатор безусловно является должником не совсем верно имхо.
Это то же самое, что говорить "право свобободы передвижения предусмотренное Конституцией РФ безусловно отсутствует..." и "свободы передвижения предусмотренное Конституцией РФ имеет в определенных случаях ограничения". Есть разница?

Давайте без этих нарочито уважительных выражений в стиле "уважаемый г-н...позвольте у вас полюбопытствовать", договорились?
Буду краток, мой предыдущий пост - скромная попытка толкования ст. 307 ГК :lol:

Авторский коллектив кодекса посчитал, что кредитор, он ведь такой... не только бабло может требовать.

Marina I.

_SIN_ писал(а):

Буду краток, мой предыдущий пост - скромная попытка толкования ст. 307 ГК :lol:

Авторский коллектив кодекса посчитал, что кредитор, он ведь такой... не только бабло может требовать.

попытка, надо признаться, удалась

real_champion

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ"

34. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только арендатору по договору.

real_champion

Вот пример из судебной практики:

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности
и обоснованности судебных актов арбитражных судов,
вступивших в законную силу

от 8 сентября 2000 г. Дело N А14-2268-00/101/16

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Смолко С.И.
судей Толкачевой И.Ю.
Кожемяко А.С.
при участии в заседании:
от истца Масловой Т.Н. - пост. дов. от
24.04.2000,
от ответчика Багирова Н.Р. - пост. дов. N 16
от 06.07.2000,
Лютова С.И. - пост. дов. N 15
от 06.07.2000,
Пармузина М.А. - дов. от
20.04.2000,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Атташе-11" (ООО "Атташе-11"), г. Воронеж, на решение от 10.05.2000 (судья Ларина Е.И.) и постановление от 07.07.2000 (судьи Студенова Н.Г., Федоров В.И., Харитонов О.Н.) Арбитражного суда Воронежской области по делу N А14-2268-00/101/16,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Посол" (ООО "Посол"), г. Воронеж, обратилось в Арбитражный суд с иском к ООО "Атташе-11" о признании договора недействительным.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 10.05.2000, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции того же суда от 07.07.2000, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе ООО "АТТАШЕ-11" просит отменить состоявшиеся судебные акты по тем основаниям, что вывод суда о заключении договора неуполномоченным лицом не соответствует обстоятельствам дела, ничем не подтвержден и вывод суда о причинении истцу ущерба заключением спорного договора, судом нарушены нормы процессуального права (не удовлетворено ходатайство ответчика о вызове свидетелей, о приостановлении производства по данному делу до разрешения спора в судах общей юрисдикции).
В судебном заседании заявитель жалобы поддержал ее доводы.
Истец просил оставить обжалуемые решение и постановление без изменения.
Выслушав стороны,исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, кассационная инстанция приходит к выводу о необходимости состоявшиеся судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 24.07.98 между Территориальным агентством Госкомимущества России по Воронежской области и ТОО "Посол" (правопредшественник истца) был заключен договор аренды N 20/72 на нежилое помещение площадью 94 кв. м, расположенное в г. Воронеже, по ул. Мира, 3, на срок до 30.12.98. Дополнительным соглашением N 1 от 06.01.99 к договору аренды срок действия договора продлен до 31.12.99.
27.12.99 между ООО "Посол" и ООО "Атташе-11" заключен договор об уступке преимущественного права на заключение договора аренды.
Ссылаясь на то, что указанный договор от ООО "Посол" заключал директор Лютов С.И., который 27.12.99 уже не работал в ООО "Посол", последнее обратилось с вышеуказанным иском в суд.
Суд первой и апелляционной инстанций исследовал представленные доказательства, доводы сторон, дал им правильную юридическую оценку и на основании добытых доказательств (протокола N 1/99 от 20.07.99, на котором Лютов С.И. был освобожден от должности директора) пришел к правильному выводу о том, что спорный договор заключен неуполномоченным лицом. Доказательств, опровергающих этот вывод суда, ответчиком не представлено.
Кроме того, договор от 27.12.99 об уступке преимущественного права на заключение договора аренды является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ, как не соответствующий требованиям закона.
Согласно ст. 383 ГК РФ переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, не допускается.
В силу п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок имеет не всякий арендатор, а лишь тот, кто надлежащим образом исполняет свои обязанности как арендатор. Следовательно, если ООО "Посол" надлежащим исполнением своих обязанностей по договору аренды действительно приобрело преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, передать это право другому лицу оно не может.
Помимо этого, на 27.12.99 действовал договор аренды, следовательно, у истца еще не возникло преимущественное право на заключение договора аренды. Нельзя передать другому лицу право, которое возникнет в будущем, поскольку, в силу ст. 384 ГК РФ, объем передаваемых прав определяется на момент заключения договора.
Поэтому спорный договор недействителен и по причине ничтожности.
Нарушений судом норм процессуального права, которые могли привести к принятию неправильного решения, не установлено.
Оснований для отмены оспариваемых судебных решений не усматривается.
Руководствуясь ст. ст. 175 п. 1, 177 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 10.05.2000 и постановление апелляционной инстанции от 07.07.2000 по делу N А14-268/00/101/16 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.

Председательствующий
С.И.СМОЛКО

Судьи
И.Ю.ТОЛКАЧЕВА
А.С.КОЖЕМЯКО

Marina I.

спасибо, Вам, real_champion, за такую чудесную практику.. Похоже, все мои "отжиги" нашли в ней свое отражение

Igoro

Marina I. писал(а):

спасибо, Вам, real_champion, за такую чудесную практику.. Похоже, все мои "отжиги" нашли в ней свое отражение

Марина Ваш пост от

Цитата:

00:05 29.03.07

просто шедевр

real_champion

Марина I., не стоит благодарности.

Marina I.

Igoro писал(а):

Марина Ваш пост от

Цитата:

00:05 29.03.07

просто шедевр

цветы, пожалуйста, в машину....

Да лана, Вам, Igoro.... ну, понимаш, не спалось человеку в ночь глухую...., растеклась юридической мыслью по древу...

LAWFIRM.ru

преимущественное право аренды

Кто сейчас на конференции