LAWFIRM.ru

ситуация - к.н. есть у земельного участка, но покупатель захотел купить только часть этого участка, и часть эта не отмежевана. предварителный договор заключается с подробным описанием расположения покупаемого ЗУ и приложением схемы-плана + обязательством продавца отмежевать, что он успешно и делает после заключения предварительного договора и до заключения основного. является ли предварителный договор недействительным?
люди, которые работают у нас в сфере оборота земли, внушают мне, что сделка недействительная. я с такими судебными спорами не сталкивалась, но сразу скажу, что выбора у меня нет - мне придется доказывать возможность подобной сделки, поэтому хотелось бы увидеть мысли в данном ключе.
пока мысли у меня только такие: предмет сделки действительно не имеет к.н. но, с другой стороны, если цель запрета - это отсутствие в обороте неучтенных земель, то данная земля учтена, хоть и в составе другого участка + имеется переписка по поводу межевания со ссылкой в ней на то, что межевание произведено в соответствии с условиями предварительного договора (то есть стороны прекрасно понимали, о каком участке шла речь при заключении ПД).
отсутствие к.н. на дату заключения ПД продолжает тревожить. может быть у кого-то есть другие идеи или судебная практика?

_________________
Юристы, наверно, тоже когда-то были детьми. Чарлз Лэм

Не прилагай столько усилий - все самое лучшее случается неожиданно. Габриэль Гарсиа Маркес

жалко, что пока разговариваю сама с собой. но нашла интересное постановление

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 15 декабря 2005 года Дело N Ф04-8985/2005(17881-А27-20)

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев в судебном заседании без участия представителей сторон кассационную жалобу предпринимателя Заборовского Владимира Александровича на решение от 11.08.2005 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-16099/05-1 по иску предпринимателя Заборовского Владимира Александровича к Управлению по земельным ресурсам и землеустройству администрации г. Новокузнецка,

УСТАНОВИЛ:

Предприниматель Заборовский Владимир Александрович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Управлению по земельным ресурсам и землеустройству администрации г. Новокузнецка (далее - Управление) о признании незаключенным договора аренды доли земельного участка от 29.07.2003 N 03-1981, взыскании 2148 руб. 51 коп. платежей по договору, 461 руб. 88 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Заявленные требования мотивированы тем, что из договора аренды невозможно определить, под какую недвижимость и в каком месте предоставлен земельный участок, отсутствует кадастровый план земельного участка, договор не прошел государственной регистрации, полученные ответчиком арендные платежи являются неосновательным обогащением и обоснованы ссылкой на пункт 3 статьи 433, статьи 607, 1102, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 16 ФЗ РФ "О плате за землю".
Решением от 11.08.2005 суд отказал в удовлетворении заявленных требований.
В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.
В кассационной жалобе предприниматель Заборовский Владимир Александрович просит отменить решение суда в связи с неправильным применением норм материального права, несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, направить дело на новое рассмотрение.
Объект аренды, указанный в договоре, не соответствует требованиям статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, возможность приобретения собственниками нежилых помещений в жилом доме каких-либо прав на часть земельного участка, пропорционально доле собственности на строение, законом не предусмотрена. В оспариваемом договоре отсутствует определение объекта аренды; план границ земельного участка был изготовлен на отдельном листе организацией, не являющейся стороной договора; суд не дал оценки пункту 8.2 договора, в котором прямо указано, что условия договора применяются к отношениям, возникшим с 18.04.2003 до заключения договора.
Отзыв на кассационную жалобу в установленном законом порядке не представлен.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не нашел оснований для его отмены или изменения.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 29.07.2003 между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка N 03-1981. Данный договор является одновременно и актом приема-передачи земельного участка (пункты 1.1, 1.3).
Предметом договора является часть земельного участка из земель поселения без выдела в натуре под нежилые помещения в жилом доме, площадью 0,0042 га, пропорционально доле собственности на строение - 2,4% от общей площади земельного участка 0,1706 га, необходимого для обслуживания встроенных нежилых помещений по ул. Кутузова, 60 в Центральном районе г. Новокузнецка в границах, указанных на плане (приложение N 2 к настоящему договору). Кадастровый номер участка 42:30:03 02 056:0028 (пункт 1.2).
Приложениями к договору являются расчет арендной платы и план границ земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Арбитражный суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, установил, что план-схема земельного участка, выполненная МУП "Центр градостроительства и землеустройства" от 05.05.2003, содержит указанные в договоре сведения об участке, поэтому суд обоснованно признал условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, согласованным сторонами.
В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации спорный договор заключен на срок менее одного года, с 29.06.2003 до 01.06.2004, поэтому государственной регистрации не требуется.
В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны установили исчисление арендной платы с 18.04.2003 - даты перевода жилого помещения в нежилое. Поэтому платежи по квитанции сберегательного банка от 02.04 и 04.09.2003, 09.06.2004 произведены истцом на основании заключенного договора аренды земельного участка.
Суд кассационной инстанции считает, что арбитражный суд правильно установил и оценил фактические обстоятельства по делу.
Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доводов сторон и доказательств по делу, поэтому отклоняются из-за необоснованности.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 284, 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 11.08.2005 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-16099/05-1 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

_________________
Юристы, наверно, тоже когда-то были детьми. Чарлз Лэм

Не прилагай столько усилий - все самое лучшее случается неожиданно. Габриэль Гарсиа Маркес

тоже столкнулся с такой же проблемой..

Думаю все таки, что если предмет договора описан полностью, то данная сделка будет являться действительной..

советую посмотреть практику своего региона

сильно сомневаюсь

_________________
Чем мы прогневили Бога, Аллаха и других?
Это глупость вообще, но мне знакомая песня. (В.С.Черномырдин)

последствия неисполнения предвдоговора - понуждение к заключению основного. а для него у вас неткадномера. по ЗК кадномер - обязателное услвоие дкп.
вывод - недействительность пд

Гость,
"к.н. есть у земельного участка, но покупатель захотел купить только часть этого участка, и часть эта не отмежевана."

Предмет договора - часть зем участка площадью ____ в пределах границ зем. участка имеющего кн.___, принадлежащая продавцу на праве собственности..

Что то в этом духе...

именно, к.н. есть у участка, часть которого хотели купить.
только вот практика по нашему региону по нашей ситуации неблагоприятная, и изменилась она за последние два года, раньше такие штуки проходили.
дело у нас, кстати, так и не раскручено пока, поделиться не чем.

_________________
Юристы, наверно, тоже когда-то были детьми. Чарлз Лэм

Не прилагай столько усилий - все самое лучшее случается неожиданно. Габриэль Гарсиа Маркес

ну так я об том: нет кадномера. нет участка в натуре. продавать нечего

Да уж, все зависит от добросовестности продавца... Если он сказал нет, то и договору не бывать (но еще не факт)..

А если в договоре предусмотреть ответственность за неисполнение данного обязательства например в виде штрафа в размере ? 000 000 000.... то возможно ли будет взыскать его?

ЗК не предусматривает возможности вовлечения в гражданский оброт части з.у.

Сильно сомнительно. По большому счету, нет объекта.

Можно ли переподписать - купить долю и потом радостно межеваться?

Недавно внесли изменения в ГК И ЗК и вообще понятие о части земельного участка отменили. Тенденция однако

Можно ссылку?

не, фарш обратно не прокрутишь
проблемы уже нажили, вполне предсказуемые заранее

_________________
Юристы, наверно, тоже когда-то были детьми. Чарлз Лэм

Не прилагай столько усилий - все самое лучшее случается неожиданно. Габриэль Гарсиа Маркес

мне вчера документы принесли - СОЮ в МО заломал такой предварительный договор...

По какому основанию?

предполагаю, что по этому:

"предметом договорных отношений может быть только лишь обособленный (идентифицированный) земельный участок. В соответствии с ст. 1 Федерального Закона «О государственном земельном кадастре» способом индивидуализации земельных участков, позволяющим однозначно выделить его из других земельных участков, является кадастровый учет"

"суд считает, что по условиям предварительного договора от 00.00.00 не определен предмет договора - земельный участок в определенных кадастровым планом границах, что является в силу закона основанием считать данный договор незаключенным"

Угу, так и думала - нет объекта.
Спасибо.

Во дела.... как же быть? ждать пока размежуют - единственный вариант остается..