Можно ли сдать в аренду помещ до получение свидетельства

Igoro

вот вам про предварительный до возникновения права собственности

Цитата:

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 28 июня 2005 г. Дело N КГ-А40/5563-05

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Ж., судей З., П., при участии в заседании от истца: П. - дов. от 24.11.04, М. - дов. от 20.05.05; от ответчика Т. - дов. от 26.05.05, рассмотрев 27.06.05 в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - ООО "Снаэр" - на решение от 16.03.05 Арбитражного суда г. Москвы, принятое Н., по иску ООО "Патэрсон-Инвест" об обязании к совершению действий к ООО "Снаэр",

УСТАНОВИЛ:

ООО "Патэрсон-Инвест" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Снаэр" об обязании к исполнению обязательств по предварительному договору аренды от 19.08.04 N 001.

Решением от 16.03.05 иск удовлетворен со ссылкой на недопустимость нарушения обязательства.

В апелляционном суде решение не пересматривалось.

В кассационной жалобе ответчик просит решение отменить, передав дело на новое рассмотрение, указывая на нарушение права на защиту, т.к. он не был извещен о месте и времени судебного заседания.

Истец, напротив, полагает решение правильным и просит оставить его без изменения, ссылаясь на обязанность ответчика выполнять условия предварительного договора.

Проверив законность обжалованного решения, заслушав представителей сторон, поддержавших доводы жалобы и возражений по ней, обсудив жалобу, судебная коллегия находит ее подлежащей удовлетворению.

Как установлено судом при рассмотрении спора по существу, между сторонами 19.08.04 подписан предварительный договор N 001 по заключению в будущем договора аренды нежилых помещений по 3-му Крутицкому пер., д. 18 в Москве площадью 830 кв. м. Ответчик по условиям договора обязан передать истцу поэтажные планировки зоны универсама, проект разводки инженерных систем, характерные разрезы, фасады, генеральный план благоустройства, копии поэтажного плана, копию свидетельства о регистрации права собственности, нежилые помещения для производства отделочных работ и монтажа оборудования и не препятствовать допуску сотрудников истца и его подрядчиков на объект (ст. ст. 421, 429, 606 ГК РФ).

Между тем согласно ст. 131 ГК РФ права ответчика на недвижимость по 3-му Крутицкому пер., д. 18 в Москве должны быть зарегистрированы. Однако, поскольку сведений о такой госрегистрации сторонами не представлено, то ответчик был не вправе распоряжаться недвижимостью путем подписания предварительного договора ее аренды, который в силу этого ничтожен (ст. ст. 168, 209, 429, 606 ГК РФ).

Руководствуясь ст. ст. 176, 284 - 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 16.03.05 Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-63641/04-59-375 отменить и в иске отказать.

Взыскать с ООО "Патэрсон-Инвест" в пользу ООО "Снаэр" 1000 руб. расходов по госпошлине по кассационной жалобе.

Возвратить ООО "Снаэр" из бюджета РФ 500 руб. госпошлины по кассационной жалобе, как излишне уплаченной.

Dirtylawyer

Не понял тока почему ответчик не мог для себя предусмотреть возможность в будещем распорядится недвижкой которую он строит,путем подписания предварительного договора,ведь ГК допускает же в 455 продажу товара который будет создан в будущем или приобретен продавцом в будущем,т.е. на который права собственности пока тоже нет.
К тмоу же предметом предварительного договора является обязанность заключить основной договор в будущем.

Арендатор

а в довесок ко всему этому мы пытаемся зарегить фирму по этому адресу
арендодатель дает нам гарантийное письмо
и вроде мы не первые будем так регится
но (я поднимал уже этот вопрос) а приложение к гарантийному в виде копия свидетельства о государственной регистрации права они хрен приложат
так как налоговая нас зарегит я не пойму
(говорят что кто-то так уже зарегистрировался)

Igoro

Dirtylawyer писал(а):

8O
Не понял тока почему ответчик не мог для себя предусмотреть возможность в будещем распорядится недвижкой которую он строит,путем подписания предварительного договора,ведь ГК допускает же в 455 продажу товара который будет создан в будущем или приобретен продавцом в будущем,т.е. на который права собственности пока тоже нет.
К тмоу же предметом предварительного договора является обязанность заключить основной договор в будущем.

если иное не предусмотрено законом или не вытекает из характера товара...

ОСОБЕНОЕ отношение к недвижимости прослеживается и в к\п и аренде и прочем обороте

Dirtylawyer

Арендатор писал(а):

а в довесок ко всему этому мы пытаемся зарегить фирму по этому адресу
арендодатель дает нам гарантийное письмо
и вроде мы не первые будем так регится
но (я поднимал уже этот вопрос) а приложение к гарантийному в виде копия свидетельства о государственной регистрации права они хрен приложат
так как налоговая нас зарегит я не пойму
(говорят что кто-то так уже зарегистрировался)

Мы регились все нормально,никаких документов подтверждающих где вы находитесь показывать не нужно

Цитата:

если иное не предусмотрено законом или не вытекает из характера товара...

А где оно предуматривается? в 131????

Igoro

мыслите системнее, каг гаварил почтенный ВС (да простит он меня за произношение его имени в суе) :lol:

Dirtylawyer

Igoro писал(а):

мыслите системнее, каг гаварил почтенный ВС (да простит он меня за произношение его имени в суе) :lol:

Пробую но по молодости и ввиду воспоминания практики Евросети на протяжении многих лет в аренде по предварительным догворам,получается плохо

Из какой канкретно нормы следует запрет заключить предварительный догвор на непостроеннуюнедвижку?

Igoro

Dirtylawyer писал(а):

Igoro писал(а):

мыслите системнее, каг гаварил почтенный ВС (да простит он меня за произношение его имени в суе) :lol:

Пробую но по молодости и ввиду воспоминания практики Евросети на протяжении многих лет в аренде по предварительным догворам,получается плохо

Из какой канкретно нормы следует запрет заключить предварительный догвор на непостроеннуюнедвижку?

системнее... ещё системнее...

Конструкция предварительного договора в данном случае неприменима, поскольку в предварительном договоре должны быть указаны все существенные условия основного договора.
Когда же условия, на которых будет заключен договор аренды (например :lol:

условие об объекте недвижимого имущества), неизвестны, надлежаще описать право аренды, невозможно.

только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие об объекте недвижимого имущества, подлежащем передаче, считается согласованным сторонами

Соответственно тогда в предворительном нельзя сформулировать предмет основного договора. В таком случае условие об обязании будущего Арендодателя передать недвижимое имущество в аренду не будет соответствовать требованиям, предъявляемым к предварительным договорам, и, соответственно, не будет являться основанием для понуждения к передаче в аренду этого имущества.

Dirtylawyer

Igoro писал(а):

Когда же условия, на которых будет заключен договор аренды (например :lol:

условие об объекте недвижимого имущества), неизвестны, надлежаще описать право аренды, невозможно.

В разрешении на строительство есть адрес,в проекте есть план и площадь,а если в предварительном догворе указаны :адрес,площадь и помещение локализовано в чем пробелма?Условие об объекте соблюдено.

Igoro писал(а):

только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие об объекте недвижимого имущества, подлежащем передаче, считается согласованным сторонами

НПА?
Практику я видел,Вы уже выкладывали,но там насчет 131 все как то ниочем

Ну хотя может от недостатка системности мышления:lol:

Anna Boukina

если залезть в фак, можно посмотреть иную аргументацию, в том числе и мою

так что здесь резюмирую: нельзя и все тут

Dirtylawyer

Тебе поверю на слово

/улез читать ФАК

Сивутя

Igoro писал(а):

получается вы распорядились имуществом до возникновения у вас права собственности на него ... чоужтутскажешь :roll:

погодите...

если речь про предварительный договор, то при чём тут арендные платежи?

в предварительном договоре говорится лишь об обязанности заключить в будущем договор аренды.

при этом, помещения в аренду по акту не передаются (до подписания основного договора) - ВОПРОС: где тут распоряжение имуществом до возникновения права собственности на него?

речь идёт лишь об обязательстве Арендодателя в будущем сдать помещение в аренду... каким образом он это сделает - приобретёт ли право собственности на помещение/арендует ли - разве это кого-то ипёт?

Аллювий

Проблемы будут и у Арендатора, т.к. отнести на расходы арендную плату по такому помещению он не сможет, соответстветственно платит из Чистой прибыли (см. Письмо УФНС по Москва от 18.12.2007 № 20-12/121014).

nars

Не читала всю ветку, так что возможно повторюсь кое в чём уже сказанном.

1. Можно сдать в так называемую фактическую аренду. Платное пользование помещениями\зданием. См. судебную практику.
2. Договор аренды можно подписать краткосрочный, но он будет заключен с нарушением требований закона с соответствующими последствиями по такой сделке.
3. Что касается отнесения затрат по такой аренде на расходы, уменьшающие налогооблагаемую базу, то по выводам из указанного письма (см. пост Аллювия+ниже сам текст) за такие расходы можно побороться в суде, так как уже есть положительная практика в пользу арендатора и налоговые органы уже не так категоричны в своей позиции на эту тему. Только нужно учесть ряд условий и положений в соответствующих документах, чтобы это сработало. Посмотрите практику и поймёте о чем речь.

Признание расходов по аренде, если право собственности на сдаваемое помещение не зарегистрировано - очередные разъяснения налоговых органов

Письмо УФНС России по г. Москве от 18.12.2007 N 20-12/121014

Комментарий:

Признание расходов в виде арендной платы очень часто становится поводом для споров организаций с налоговыми органами по различным основаниям. В Письме вновь поднимается вопрос, можно ли признать расходы по аренде здания или помещения, если арендодатель не зарегистрировал на него право собственности.

УФНС России по г. Москве обращает внимание, что согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику этого имущества. А на основании ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации, возникает именно с момента такой регистрации. Иными словами, до момента госрегистрации права собственности на помещение сдающая его организация собственником не считается и потому признаваться арендодателем не может.

Следовательно, как считают московские налоговые органы, организация-арендатор расходы по аренде здания, право собственности на которое не было зарегистрировано организацией-арендодателем, при расчете налога на прибыль учитывать не может.

Эта точка зрения уже была ранее высказана в Письме Минфина России от 27.03.2006 N 03-03-04/1/288. Однако суды в таких ситуациях становятся на сторону налогоплательщика. В Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.03.2006 N А19-11764/05-15-Ф02-984/06-С1 говорится, что если право собственности на передаваемое в аренду имущество не подтверждено, то это не свидетельствует об отсутствии расходов у арендатора (см. по этому вопросу Энциклопедию спорных ситуаций по налогу на прибыль).

Общий же подход, связанный с нарушениями гражданского законодательства при заключении договоров, отражен в Постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 09.06.2007 N А56-38876/2006, от 21.04.2006 N А56-24327/2005, от 24.10.2005 N А66-540/2005, от 28.01.2004 N А56-28713/03, Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 27.09.2006, 20.09.2006 N Ф03-А73/06-2/3152, Постановлении ФАС Поволжского округа от 03.05.2005 N А55-14674/2004-41. В этих решениях судов указано, что нарушение норм гражданского законодательства влияет на налогообложение лишь в случаях, специально предусмотренных законодательством. Налоговый кодекс РФ не ставит признание расходов в зависимость от правомерности пользования помещением в соответствии с нормами иных отраслей законодательства.

Поэтому по данному вопросу есть и вторая точка зрения: арендатор вправе признать расходы по аренде здания или помещения и в том случае, если арендодатель не зарегистрировал право собственности на арендуемое имущество. При возникновении спора с налоговыми органами организация может использовать аргументы, приведенные в указанных решениях судов.

Применение документа (выводы):

При получении в аренду здания или помещения, право собственности на которое арендодателем не зарегистрировано, арендатор:

1) не может признать расходы по аренде в соответствии с разъяснениями налоговых органов;

2) вправе признать данные расходы, но при этом вероятны споры с налоговыми органами.

Сивутя

мне не понятна и кажется неправильной позиция налоговых органов и более близка позиция судов.

расходы есть? - есть... какая х. разница есть у арендодателя право/собственник ли он/зарегистрировано ли его право собственности...

Tindal

Сдать нельзя

Пьяный ежик

Цитата:

Мы регились все нормально,никаких документов подтверждающих где вы находитесь показывать не нужно

Вот только если этого адреса еще нет в базе налоговой... скажут - :arrow:

А так. Нельзя, то нельзя, но поскольку всем очень хочется....

nars, а может подкините практику по "платному пользованию помещениями"? А то чего то не находится...

Anna Boukina

nars,
а какая еще есть аренда кроме фактической? виртуальная? Объясните, пожалуйста правовую разницу
если не сложно, нормативно

меня плохо учили в ВУЗе-не-из-тройки, что договор аренды реальный и связан с фактической передачей вещи в пользование и владение

А еще - как можно передать офисное помещение только в пользование - без владения? - ключи от дверей не выдавать в оупен-спэйс??

реально, интересно

СтрелаКом

букина лучшая.
не читал всю ветку, но знаю, что она права :lol:

Tindal

Anna Boukina писал(а):

nars,
а какая еще есть аренда кроме фактической? виртуальная? Объясните, пожалуйста правовую разницу
если не сложно, нормативно

меня плохо учили в ВУЗе-не-из-тройки, что договор аренды реальный и связан с фактической передачей вещи в пользование и владение
А еще - как можно передать офисное помещение только в пользование - без владения? - ключи от дверей не выдавать в оупен-спэйс??

реально, интересно

Букина, ты верно действительно училась не очень :lol:

. Договор аренды консенсуальный.

Цитата:

Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

А по поводу передачи только в пользование без владения, так нужно ведь различать владение как обладание или держание, т.е. фактическое господство на вещью и владение как юридическое правомочие собственника, которое может и не передаваться.
При аренде делегируются юридические правомочия. Отсутствие такого правомочия как владение, может иметь серьезные последствия для арендатора - отсутствие защиты вещными исками, невозможность сдачи в субаренду.

LAWFIRM.ru

Можно ли сдать в аренду помещ до получение свидетельства

Кто сейчас на конференции