214-ФЗ

Jack Tar

Тиндал, а хочешь еще фишку, про которую не написано в кодексах. Приходит у тебя срок по векселю, а хаты все еще нет. Тебе затройщик может выдать новый вексель... а может и не выдать ...гы. Скажет: давай этот предъявляй. а квартирку он третьему продаст уже в два раза дороже

Tindal

Дарт, я бы не казал, что 554 ГК исключает возможность заключения договора к-п недвижимости, которой еще нет или которой еще продавец не обладает.

Цитата:

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Эти данные можно взять из проектной документации. Известно же месторасположение будущего дома, даже примерные его адрес, план здания, конкретная квартира на конкретном этаже, ее метраж, план. Чем не индивидуализация?
Ведь в договоре участия в долевом строительстве это делается точно также. Квартиры еще нет, но ее же как-то индивидуализируют и знают, что в итоге передавать дольщику.

Ну а на счет привлечения средств под строительство, так и так понятно что оно возможно только по трем вариантам, указанным в 214-ФЗ.

Цитата:

Вексель в схеме нужен, что привлечь деньги безотносительно какого-либо договора

Как здесь может помочь вексель и предварительный договор - мне не понятно. По векселю же никакие деньги не передаются.

DarthVader

Cels писал(а):

Нет, вы всегда вытаскиваете тяжелую доктринальную артиллерию.

мухосранский политех, философский ф-т, 1990-1995 г.г.
Так, что "Необходимость упорядоченной и контролируемой работы над правом проявляется в применении последнего к таким случаям, единичным фактическим составам или типовым группам случаев, в которых ощутимо наличие правовых проблем..."(с) Быдлински Ф. - не вызывает отторжение.

Cels

Tindal писал(а):

По векселю же никакие деньги не передаются.

* Вексель передается по цессии, по ней за него передаются деньги.

Cels

DarthVader писал(а):

мухосранский политех, философский ф-т, 1990-1995 г.г.

* Я думаю, МГЮА. Если срок соответствует, то странно, что повадки студента 3-го курса, решающего казусы по гражданскому праву, ещё не сошли на нет.

Tindal

Цитата:

* Вексель передается по цессии, по ней за него передаются деньги

Вы меня уже совсем запутали. Давайте по порядку.
Есть застройщик А и дольщик Б.
Насколько я понял А выступает векселедателем простого векселя, а Б векселедержателем.
Теперь скажите, кому Б (векселедержатель-цедент) передает права из векселя, т.е. кто цессионарий? И опять же деньги получает Б (дольщик).

Cels

Tindal писал(а):

Есть застройщик А и дольщик Б.

* Суть как раз в том, что никакого дольщика нет.
Есть векселедержатель компании А и предварительный договор с компанией Б.
Компания А и Б аффилированы. Аффилированности может не быть, но в предварительном договоре прописано условие, что вексель компании А принимается в счет по договору с компанией Б, который будет заключен на основе предварительного договора.

Схема МИАН, кстати, построена аналогично.
Только в реальности она использовалась для занижения налоговой базы на прибыль, а юрлица - продавец и векселедатель - были аффилированы, что было доказано в суде. Как итог - огромные налоговые доначисления. Если порвать аффилированность и не экономить на налогах, то схема вполне безопасна в плане обхода 214-ФЗ.

DarthVader

Cels писал(а):

Я думаю, МГЮА. Если срок соответствует, то странно, что повадки студента 3-го курса, решающего казусы по гражданскому праву, ещё не сошли на нет.

Отдам-ка я лучше слово своему земляку:
[video]http://www.youtube.com/watch?v=GNs3i5O-sI8&fmt=18[/video]

Tindal

Цитата:

Суть как раз в том, что никакого дольщика нет.
Есть векселедержатель компании А и предварительный договор с компанией Б.
Компания А и Б аффилированы. Аффилированности может не быть, но в предварительном договоре прописано условие, что вексель компании А принимается в счет по договору с компанией Б, который будет заключен на основе предварительного договора.

Т.е. компания А (векселедатель) выдает вексель векселедержателю Васе Пупкину ("дольщик", в общем челу, который хочет купить квартиру).
Вася Пупкин заключает предварительный договор к-п квартиры с компанией Б.
Когда объект построен, Вася Пупкин заключает уже основной договор к-п с компанией Б и в качестве оплаты за квартиру передает свой вексель компании Б.
И чо? Я так и не понял, как компания Б получит бабло от Васи Пупкина, чтобы начать на него строить ему квартиру?

DarthVader

Cels писал(а):

Я думаю, МГЮА....

а х...ли не курсы повышения квалификации при МГЮА? ÷0

Jack Tar

Tindal писал(а):

И чо? Я так и не понял, как компания Б получит бабло от Васи Пупкина, чтобы начать на него строить ему квартиру?

вот что значит теоретик ))

а Дарт это спецпроект лофермы. я почти уверен в этом

Jack Tar

Cels писал(а):

схема вполне безопасна в плане обхода 214-ФЗ.

ну я бы так не сказал. сделка безусловно притворная, поэтому вопрос только в доказательственной базе

Andrew_n

[quote="Tindal"]Дарт, я бы не казал, что 554 ГК исключает возможность заключения договора к-п недвижимости, которой еще нет или которой еще продавец не обладает.

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Эти данные можно взять из проектной документации. Известно же месторасположение будущего дома, даже примерные его адрес, план здания, конкретная квартира на конкретном этаже, ее метраж, план. Чем не индивидуализация?
Ведь в договоре участия в долевом строительстве это делается точно также. Квартиры еще нет, но ее же как-то индивидуализируют и знают, что в итоге передавать дольщику.
[quote="Tindal"]

аналогичное дело (выступаю на стороне застройщика), был предварительный договор, НО деньги по нему не брали (еще перед кризисом дело было и могли на свои строить), покупатель внес только обеспечительный взнос в размере 100 т.р.....теперь, чтобы вернуть деньги пытается в суде сказать, что договор является незаключенным в силу несогласованности предмета (мол до завершения строительства невозможно идентифицировать имущество), ссылается на обобщение практики Верховного суда за 2002 г., где сказано, что сведения, идентифицирующие объект появятся только после ввода в эксплуатацию (ПИБовские данные)

со своей стороны в т.ч. ссылаюсь на 214-ФЗ и определение объекта долевого участия по нему по проектным характеристикам..

Cels

Tindal писал(а):

Когда объект построен, Вася Пупкин заключает уже основной договор к-п с компанией Б и в качестве оплаты за квартиру передает свой вексель компании Б.
И чо? Я так и не понял, как компания Б получит бабло от Васи Пупкина, чтобы начать на него строить ему квартиру?

* Блин, Вася заключает основной договор с компанией Б и в качестве оплаты передает вексель компании А, который компания Б передала ему по цессии и получила по ней деньги.
Компания Б-застройщик "продает" векселя компании А будущим покупателям недвижимости, которыми потом оплачивается построенная ей недвижимость. Деньги по цессии вексельных прав идут на стрительство. Так понятнее ?

Cels

DarthVader писал(а):

а х...ли не курсы повышения квалификации при МГЮА? ÷0

* С рояля.
Могу я не угадать ?

DarthVader

Cels писал(а):

С рояля.
Могу я не угадать ?

"... по замашкам вроде фраер, но не фраер это точно!!!"... Выпускник ВТМЭИ им.Л.С.Маслюкова?

Tindal

Теперь понятно. Только вексель не является средством платежа и оплатить им квартиру невозможно.
Поэтому тут надо заключать либо договор мены квартиры на вексель либо все же договор к-п квартиры + договор к-п векселя и производить взаимозачёт требования оплаты по договору к-п квартиры против требования оплаты по договору к-п векселя.

Tindal

Хотя мне так и не понятно, почему бы не заключать договор запродажи (п.2 ст. 455 ГК) и по нему делать 100% предоплату (п. 1 ст. 487)? Чистейшая схема и все решается одним договором.
Проблем с индивидуализацией квартиры не вижу, она происходит также, как и в договоре участия в долевом строительстве.

Jack Tar

Tindal писал(а):

Хотя мне так и не понятно, почему бы не заключать договор запродажи (п.2 ст. 455 ГК) и по нему делать 100% предоплату (п. 1 ст. 487)? Чистейшая схема и все решается одним договором.

ну ответил же уже на это

Cels

Tindal писал(а):

Только вексель не является средством платежа и оплатить им квартиру невозможно.
Поэтому тут надо заключать либо договор мены квартиры на вексель либо все же договор к-п квартиры

* Вексель как замена средства платежа (денег) в расчетах использовался в 19-20 веке в России, и сейчас используется.

Цитата:

ст.346.5 НК РФ
При использовании покупателем в расчетах за приобретенные им товары (работы, услуги) и (или) имущественные права векселя датой получения доходов у налогоплательщика признается дата оплаты векселя (день поступления денежных средств от векселедателя либо иного обязанного по указанному векселю лица) или день передачи налогоплательщиком указанного векселя по индоссаменту третьему лицу.

Если что, здесь речь не идет о мене векселя на что-либо. Вексель используется именно как замена средства платежа, договор мены не заключается.

LAWFIRM.ru

214-ФЗ

Кто сейчас на конференции