LAWFIRM.ru

можно ли в договоре аренды предусмотреть, что арендатор вправе передать преимущественное право аренды по данному договору третьему лицу?

если коротко то да.

А можно узнать - каким образом?

ну свободу договора не отменили еще вроде как

2 СтрелаКом:
спасибо!
ПыСы буду благодарен за пояснения (ну как время появится:), т.к. в аренде я не силен.

Леш, правда, как?

_________________
Чем мы прогневили Бога, Аллаха и других?
Это глупость вообще, но мне знакомая песня. (В.С.Черномырдин)

Ань я также исхожу из сводобы договора, если у арендатора было право преимущественной аренды при условии ...., то в случае когда все условия были соблюдены и всё ок, у него будет право заключения договора, и он его это право может переуступить (опять же свобода договора) в случае если возможность переуступки вобще прав по договору предусмотрена в самом договоре.

я всё-таки думаю это возможно. честно скажу вчера искал практику, тема интересна, но ненашел.

Допустим, я А-датель, у меня есть ласковый и пушистый арендатор, с которым я на каждые 11 месяцев чтобы не париться с регистрацией заключаю договор аренды. И тут под занавес очередного срока ко мне приходит бомж или бомбила со словами "здрасьте, я с преимущественным правом от Васи, мы договорились?"

_________________
Чем мы прогневили Бога, Аллаха и других?
Это глупость вообще, но мне знакомая песня. (В.С.Черномырдин)

я же сказал, в случае, если есть возможность передать такое право по договору, соответственно А-датель на это подписался.

ну или твой пример при определенных условиях да, а почему нет?

мне мнится, что в идеале преимущественное право аренды неразрывно связано с арендатором, его личиной
А если все сплошь и рядом мягкие и пушистые, то ничто не мешает одним отказаться от договора, а с другим его заключить и нечего огород городить
Не догоняю в общем

_________________
Чем мы прогневили Бога, Аллаха и других?
Это глупость вообще, но мне знакомая песня. (В.С.Черномырдин)

Поддерживаю соседку по ТС!
Преимущественное право на то и преимущественное, что в случае, если конкретный Арендатор весь такой мягкий и пушистый и все свои обязательства исполнял надлежащим образом, то ему и достается по сути такое эксклюзивное право на заключение договора на новый срок, т.е. это стоит рассматривать в какой-то степени как бонус хорошему и покладистому Арендатору.
Если б такая возможность переуступать преимущественное право аренды существовала, представьте какие спекуляции начались бы. Берет так Арендатор и устраивает негласный конкурс. Кто больше Арендатору бабусиков отстегнет, тому и преимущественное право.

не вижу запрета на такие действия.

вы говорите об уступке права, а фактически, в результате реализации такого условия, получается замена лица в обязательстве (должника), что не есть одно и тоже. Личность должника для кредитора (в части хотя бы уплаты арендной платы) носит существенный характер, согласие последнего - императив. С моей точки зрения, согласия арендодателя (кредитора) в такой ситуации не избежать.

собственно, согласен с этим.

я не спец в аренде, срау предупреждаю
но мне интересно, как тогда уступка ПП соотносится с тем, что
сказал ВАСя - Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
т.е., по-сути, ПП - гарантия арендатора?

_________________
"Закон как дышло, а дальше вы сами в этом отношении можете" (с) депутат ГД ФС РФ
Кто может - грабит, кто не может - ворует. Денис Фонвизин
Самые используемые части нашего законодательства это его дыры. (с) не помню

Варька я тоже не спец в аренде поэтому предполагаю, номер ВАСи скажи?

Это кажется из обзора практики по аренде

33. Уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

Добавьте сюда п. 34 Обзора (Варька уже его указала выше)

Что и требовалось доказать...

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66

ОБЗОР
ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ

35. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения, заключенному последним с другим лицом.
В обоснование заявленного требования истец сослался на передачу спорного помещения в пользование третьему лицу, в то время как в силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ у него как у арендатора, надлежащим образом исполнявшего договорные обязательства, имеется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Согласно представленным по делу доказательствам спорное нежилое помещение подлежит передаче ответчиком третьему лицу в безвозмездное пользование в связи с осуществлением ими совместной деятельности.
Поэтому суд признал ссылку истца на статью 621 ГК РФ необоснованной, а иск не подлежащим удовлетворению.

_________________
"Закон как дышло, а дальше вы сами в этом отношении можете" (с) депутат ГД ФС РФ
Кто может - грабит, кто не может - ворует. Денис Фонвизин
Самые используемые части нашего законодательства это его дыры. (с) не помню

Согласна со всеми сомневающимися в возможности передачи преимущественного права (ПП) аренды.

1. По сути своей такая передача – уступка права (требования) и должна быть подчинена нормам гл. 24 ГК РФ, а посему переход прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, не допускается. В отношениях по использованию имущества арендатор, безусловно, является кредитором, перед которым должник-арендодатель является обязанным лицом по предоставлению имущества во владение и пользование. В этом, по-моему, основа рассуждений про арендаторов «мягких и пушистых» и не очень.
2. На момент заключения первоначального договора аренды преимущественное право, как таковое, не существует. Оно может возникнуть у арендатора, а может и не возникнуть, в зависимости от добросовестности исполнения им своих обязанностей по договору. В теории широко обсуждается возможность уступки будущих прав требования, наиболее передовые теоретики склонны к признанию возможности такой уступки. Однако, суды, в основном, исходят из буквального толкования ст. 382 ГК, по которой право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу, т.е. если нет права, невозможна и его уступка. Исходя из этого, условие договора о передаче ПП аренды может быть признано ничтожным, как не соответствующее закону.
3. Еще раз к глубинной сущности передачи ПП. Что за право передается? Это не вещное право аренды, а право требовать от арендодателя заключения договора аренды. При включении в д-р аренды такого условия арендодатель, фактически, якобы, принимает добровольное обязательство заключить договор аренды с третьим лицом, которое в данный момент неизвестно. Каковы последствия, если он потом отказывается, увидев «бомжа»? В силу ст. 421 ГК возможно понуждение арендодателя к заключению договора, если исходить из того, что он все-таки принял на себя это обязательство. Однако, стороной такого обязательства третье лицо не является. Исходя из ст. 307 и 308 ГК обязательство связывает его стороны – должника (арендодателя) и кредитора (арендатора). Получается интересная правовая конструкция, при которой бывший арендатор выходит в суд с иском к арендодателю о понуждении к заключению договора аренды с новым арендатором. Что-то я сомневаюсь, что такое вообще возможно.
4. Это были рассуждения с точки зрения общей части ГК. А зачем лезть в какие-то дебри, если существует специальная норма, регулирующая последствия нарушения арендатором ПП, принадлежащего арендатору. Это не понуждение к заключению договора, а перевод на себя прав и обязанностей по заключенному не с ним договору аренды. И мне видится, что норма ст. 621 исключает вообще для нового потенциального арендатора возможность реализовать перешедшее к нему ПП аренды, поскольку все права, вытекающие из нарушения арендодателем ПП предоставлены законом АРЕНДАТОРУ, и больше никому, а наше третье лицо таковым не является и не являлось никогда.
5. А что касается запрета на такие действия, то прямого запрета вроде бы и нет. Но если внимательно прочитать ч. 1 ст. 621, видим, что «… по истечении срока договора…… имеет….преимущественное … право на заключение договора аренды на новый срок…». Таким образом, ПП для определенного лица, как таковое, может существовать только при наличии договора аренды, стороной которого это лицо является. Не являешься стороной – ну не может у тебя это право возникнуть, что бы там в договоре аренды не прописывали. Вот такой скрытый запрет, как мне видится.

Марина отожгла 3 раза вроде

_________________
никогда не останавливайся на месте, всегда ищи новые тупики