LAWFIRM.ru

Здравствуйте.

У меня возникла на горизонте одна схема. Прошу высказаться всех, кто желал добра старине Кромвелю.

Суть есть у фирмы «А», занимающейся производством, складской комплекс. Он готов на 80% и ещё не оформлен в собственность. На этой стадии деньги у них закончились, но кредитоваться и лезть кому-то в долги не хотят.
Что хотят. Они за деньги, предоставленные на достраивание объекта, готовы отдать эксклюзивные права на аренду помещений и дальнейшую их сдачу в субаренду после завершения строительства и сдачу объекта в эксплуатацию.
Что есть. Деньги и фирма «С», которая готова профинансировать этот проект, а далее взять эту недвижимость в управление в последующем и извлекать доход.
Что нужно. Вопрос в построении правильной схемы договорных отношений с целью защиты предоставляемых инвесторов денег и не потерять в дальнейшем возможность извлекать доход от сдачи в субаренду.
Предварительным договор аренды быть не может, так как собственность ещё не существует и не оформлена, хотя та же «Икеа» эти вещи делает в своих «Мегах».
У уже подумал было о вексельной схеме с предварительным договором аренды площадей складского комплекса.

_________________
"We hoped fo the best, but things turned out as usual..."

Viktor Chernomyrdin

Правоведение - это вторая по точности наука после богословия.


Да и ещё... Не грози Южному централу, попивая чай у себя в лоферме.

мы за кого в этой схеме?

с т.з. придирки к словам - плохо даже не столько то, что нет собственности, - скорее всего это объект не существует как объект недвижимости.

если мы за А - риск не самый большой - скорее всего мы рискуем лишь однажды получить иск из неоснов. обогащения, ибо срубим деньги из воздуха (ну конечно можно найти аргументы в защиту, но от этого риска точно не уйти).

если за С - можно воротить самые разные схемы, включая предоставления лучшей из любовниц гены компании А в эскроу, открываемого надлежаще заключеным договором субаренды по заранее согласованной сторонами форме, но у меня только один тупой неюридический вопрос - а все это нужно А? пойдет ли он на это? не найдет ли А еще одного контрагента на рынке (Це штрих)?

принципиально, ИМХО, на 100% от рисков в связи с незаключенностью предварительного не уйдешь. попытки нивелировать эти риски могут не быть приемлемы для А коммерчески.

Мы за "С" и только за них. Кроме того, схема должна выглядеть прилично для "А", которые не хотят делиться собственностью ни при каких обстоятельствах.

_________________
"We hoped fo the best, but things turned out as usual..."

Viktor Chernomyrdin

Правоведение - это вторая по точности наука после богословия.


Да и ещё... Не грози Южному централу, попивая чай у себя в лоферме.

На практике пока применяют схему с предварительным договором. а что, придумали что то другое?

эт ясно как божий день.
кромвель хочет закрыться от уплыва денег в случае развала предварительного (реальный риск) и вобще сохранить аренду, чтоб потом рубить бабули на субаренде.

Для разовых сделок есть одна схемка (не для Мег и прочих центров). Но это ж денег стоит

Может попробовать возродить дореволюционный договор найма из выстройки? Только немного подправить.
Так по договору найма из выстройки (вернее в нашем случае найма из достройки) "А" передаст "С" в наем земельный участок под складом, а "C" обязуется достроить склад и получает право аренды достроенного сооружения на срок договора найма из выстройки.
Причем при найме из выстройки право собственности на возведенное здание или сооружение (а у нас достроенное) возникает у собственника земли ("A") непосредственно с момента окончания его строительства (достройки), но до истечения срока найма постройка эксплуатируется нанимателем ("С") без выплаты какого-либо вознаграждения наймодателю.

Спасибо, всем. Мысль дельная про выстройку. Но тогда вопрос в договоре аренды земельного участка под складским комплексом наличие незавершенки не указывать?
А права на аренду с правом субаренды - это и есть встречное удовлетоврение со стороны компании "С".
Как тогда связать аренду участка с достройкой.
Земля у них оформлена как надо, то есть договор здесь защищен достаточно хорошо. Если я правильно понял, то "С" платит за аренду расходами на достройку, а "А" предоставляет в аренду землю и обязуется заключить договор аренду в будущем после окончания строительства и регистрации объекта. Но тогда как с аренды земли и достройки на этой земле перейти к аренде готовых складских помещений с правом субаренды.

_________________
"We hoped fo the best, but things turned out as usual..."

Viktor Chernomyrdin

Правоведение - это вторая по точности наука после богословия.


Да и ещё... Не грози Южному централу, попивая чай у себя в лоферме.

ЗУ предоставляется в аренду под выстройку. В нашем варианте под достройку. Как только достройка завершена, у А возникает право собственности на склад как недвижку. У С автоматически все из того-же договора найма из выстройки(достройки) автоматически возникает право владения и пользования достроенным складом. Арендные платежи С не платит ни за землю ни за склад (не учитывая налогов на землю и недвижку), поскольку он их фактически уже заплатил, взяв на себя расходы по достройке.
В дореволюционом варианте для сдачи помещения в субаренду не требовалось согласия арендодателя.
ГК теперь требует. Поэтому необходимо заранее будет включить в договор аренды из выстройки условие о возможности последующей субаренды без согласия арендодателя-собственника склада.
Схема теоретическая и нуждается в доработке с точки зрения практических моментов реализации.
Классический вариант, конечно, когда здание/сооружение выстраивается с нуля,т.е. предоставляется чистый ЗУ. Но почему бы не попробовать и с недостроем.

Если имеется свидетельство на незавершеннку, то "А" можнет сдать ее в ипотеку аффилированному лицу "С", а после ввода в эксплуатацию сдать объект в аренду "С". Далее "С" цессие забирает права по испотеки и актом взаимозачета гасит далги.

А какое обязательство будет обеспечивать ипотека?

деньги на строительство ессессно.