Гл.страница| Каталог| Суды и сделки| Новости| Пресс-релизы| Комментарии| Статьи| Периодика| Вакансии| Резюме| Семинары| Форум

LAWFIRM.ru

Юридические форумы
 
Текущее время: 13 авг 2025 14:45

 




Начать новую тему Ответить на тему  [ Сообщений: 12 ] 
Автор Сообщение
 Заголовок сообщения: Схема по недвижке (аренда и инвестирование)
СообщениеДобавлено: 14 май 2007 21:28 
Не в сети
Senior Member
Senior Member
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 05 апр 2007 22:34
Сообщ.: 267
Здравствуйте.

У меня возникла на горизонте одна схема. Прошу высказаться всех, кто желал добра старине Кромвелю.

Суть есть у фирмы «А», занимающейся производством, складской комплекс. Он готов на 80% и ещё не оформлен в собственность. На этой стадии деньги у них закончились, но кредитоваться и лезть кому-то в долги не хотят.
Что хотят. Они за деньги, предоставленные на достраивание объекта, готовы отдать эксклюзивные права на аренду помещений и дальнейшую их сдачу в субаренду после завершения строительства и сдачу объекта в эксплуатацию.
Что есть. Деньги и фирма «С», которая готова профинансировать этот проект, а далее взять эту недвижимость в управление в последующем и извлекать доход.
Что нужно. Вопрос в построении правильной схемы договорных отношений с целью защиты предоставляемых инвесторов денег и не потерять в дальнейшем возможность извлекать доход от сдачи в субаренду.
Предварительным договор аренды быть не может, так как собственность ещё не существует и не оформлена, хотя та же «Икеа» эти вещи делает в своих «Мегах».
У уже подумал было о вексельной схеме с предварительным договором аренды площадей складского комплекса.

_________________
"We hoped fo the best, but things turned out as usual..."

Viktor Chernomyrdin

Правоведение - это вторая по точности наука после богословия.


Да и ещё... Не грози Южному централу, попивая чай у себя в лоферме.


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения: Re: Схема по недвижке (аренда и инвестирование)
СообщениеДобавлено: 15 май 2007 00:13 
Не в сети
LAWFIRM's MegaSuperStar

Зарегистрирован: 08 сен 2005 09:23
Сообщ.: 6749
Oliver Cromwell писал(а):
Здравствуйте.

У меня возникла на горизонте одна схема. Прошу высказаться всех, кто желал добра старине Кромвелю.

Суть есть у фирмы «А», занимающейся производством, складской комплекс. Он готов на 80% и ещё не оформлен в собственность. На этой стадии деньги у них закончились, но кредитоваться и лезть кому-то в долги не хотят.
Что хотят. Они за деньги, предоставленные на достраивание объекта, готовы отдать эксклюзивные права на аренду помещений и дальнейшую их сдачу в субаренду после завершения строительства и сдачу объекта в эксплуатацию.
Что есть. Деньги и фирма «С», которая готова профинансировать этот проект, а далее взять эту недвижимость в управление в последующем и извлекать доход.
Что нужно. Вопрос в построении правильной схемы договорных отношений с целью защиты предоставляемых инвесторов денег и не потерять в дальнейшем возможность извлекать доход от сдачи в субаренду.
Предварительным договор аренды быть не может, так как собственность ещё не существует и не оформлена, хотя та же «Икеа» эти вещи делает в своих «Мегах».
У уже подумал было о вексельной схеме с предварительным договором аренды площадей складского комплекса.

мы за кого в этой схеме?

с т.з. придирки к словам - плохо даже не столько то, что нет собственности, - скорее всего это объект не существует как объект недвижимости.

если мы за А - риск не самый большой - скорее всего мы рискуем лишь однажды получить иск из неоснов. обогащения, ибо срубим деньги из воздуха (ну конечно можно найти аргументы в защиту, но от этого риска точно не уйти).

если за С - можно воротить самые разные схемы, включая предоставления лучшей из любовниц гены компании А в эскроу, открываемого надлежаще заключеным договором субаренды по заранее согласованной сторонами форме, но у меня только один тупой неюридический вопрос - а все это нужно А? пойдет ли он на это? не найдет ли А еще одного контрагента на рынке (Це штрих)?

принципиально, ИМХО, на 100% от рисков в связи с незаключенностью предварительного не уйдешь. попытки нивелировать эти риски могут не быть приемлемы для А коммерчески.


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 15 май 2007 07:28 
Не в сети
Senior Member
Senior Member
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 05 апр 2007 22:34
Сообщ.: 267
Мы за "С" и только за них. Кроме того, схема должна выглядеть прилично для "А", которые не хотят делиться собственностью ни при каких обстоятельствах.

_________________
"We hoped fo the best, but things turned out as usual..."

Viktor Chernomyrdin

Правоведение - это вторая по точности наука после богословия.


Да и ещё... Не грози Южному централу, попивая чай у себя в лоферме.


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 15 май 2007 09:01 
На практике пока применяют схему с предварительным договором. а что, придумали что то другое?


Вернуться к началу
  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 15 май 2007 09:14 
Не в сети
LAWFIRM's MegaSuperStar

Зарегистрирован: 08 сен 2005 09:23
Сообщ.: 6749
Мила30 писал(а):
На практике пока применяют схему с предварительным договором. а что, придумали что то другое?

эт ясно как божий день.
кромвель хочет закрыться от уплыва денег в случае развала предварительного (реальный риск) и вобще сохранить аренду, чтоб потом рубить бабули на субаренде.


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 15 май 2007 09:19 
Для разовых сделок есть одна схемка (не для Мег и прочих центров). Но это ж денег стоит


Вернуться к началу
  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 15 май 2007 10:33 
Не в сети
LAWFIRM's MegaSuperStar
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 05 май 2007 19:41
Сообщ.: 7188
Откуда: Матерь городов русских
Может попробовать возродить дореволюционный договор найма из выстройки? Только немного подправить.
Так по договору найма из выстройки (вернее в нашем случае найма из достройки) "А" передаст "С" в наем земельный участок под складом, а "C" обязуется достроить склад и получает право аренды достроенного сооружения на срок договора найма из выстройки.
Причем при найме из выстройки право собственности на возведенное здание или сооружение (а у нас достроенное) возникает у собственника земли ("A") непосредственно с момента окончания его строительства (достройки), но до истечения срока найма постройка эксплуатируется нанимателем ("С") без выплаты какого-либо вознаграждения наймодателю.


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 16 май 2007 19:49 
Не в сети
Senior Member
Senior Member
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 05 апр 2007 22:34
Сообщ.: 267
Спасибо, всем. Мысль дельная про выстройку. Но тогда вопрос в договоре аренды земельного участка под складским комплексом наличие незавершенки не указывать?
А права на аренду с правом субаренды - это и есть встречное удовлетоврение со стороны компании "С".
Как тогда связать аренду участка с достройкой.
Земля у них оформлена как надо, то есть договор здесь защищен достаточно хорошо. Если я правильно понял, то "С" платит за аренду расходами на достройку, а "А" предоставляет в аренду землю и обязуется заключить договор аренду в будущем после окончания строительства и регистрации объекта. Но тогда как с аренды земли и достройки на этой земле перейти к аренде готовых складских помещений с правом субаренды.

_________________
"We hoped fo the best, but things turned out as usual..."

Viktor Chernomyrdin

Правоведение - это вторая по точности наука после богословия.


Да и ещё... Не грози Южному централу, попивая чай у себя в лоферме.


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 17 май 2007 11:04 
Не в сети
LAWFIRM's MegaSuperStar
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 05 май 2007 19:41
Сообщ.: 7188
Откуда: Матерь городов русских
Oliver Cromwell писал(а):
Спасибо, всем. Мысль дельная про выстройку. Но тогда вопрос в договоре аренды земельного участка под складским комплексом наличие незавершенки не указывать?
А права на аренду с правом субаренды - это и есть встречное удовлетоврение со стороны компании "С".
Как тогда связать аренду участка с достройкой.
Земля у них оформлена как надо, то есть договор здесь защищен достаточно хорошо. Если я правильно понял, то "С" платит за аренду расходами на достройку, а "А" предоставляет в аренду землю и обязуется заключить договор аренду в будущем после окончания строительства и регистрации объекта. Но тогда как с аренды земли и достройки на этой земле перейти к аренде готовых складских помещений с правом субаренды.


ЗУ предоставляется в аренду под выстройку. В нашем варианте под достройку. Как только достройка завершена, у А возникает право собственности на склад как недвижку. У С автоматически все из того-же договора найма из выстройки(достройки) автоматически возникает право владения и пользования достроенным складом. Арендные платежи С не платит ни за землю ни за склад (не учитывая налогов на землю и недвижку), поскольку он их фактически уже заплатил, взяв на себя расходы по достройке.
В дореволюционом варианте для сдачи помещения в субаренду не требовалось согласия арендодателя.
ГК теперь требует. Поэтому необходимо заранее будет включить в договор аренды из выстройки условие о возможности последующей субаренды без согласия арендодателя-собственника склада.
Схема теоретическая и нуждается в доработке с точки зрения практических моментов реализации.
Классический вариант, конечно, когда здание/сооружение выстраивается с нуля,т.е. предоставляется чистый ЗУ. Но почему бы не попробовать и с недостроем.


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 17 май 2007 12:10 
Не в сети
Forum's God
Forum's God

Зарегистрирован: 27 май 2005 13:10
Сообщ.: 4529
Если имеется свидетельство на незавершеннку, то "А" можнет сдать ее в ипотеку аффилированному лицу "С", а после ввода в эксплуатацию сдать объект в аренду "С". Далее "С" цессие забирает права по испотеки и актом взаимозачета гасит далги.


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 17 май 2007 12:26 
Не в сети
LAWFIRM's MegaSuperStar
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 05 май 2007 19:41
Сообщ.: 7188
Откуда: Матерь городов русских
Константин(WH) писал(а):
Если имеется свидетельство на незавершеннку, то "А" можнет сдать ее в ипотеку аффилированному лицу "С", а после ввода в эксплуатацию сдать объект в аренду "С". Далее "С" цессие забирает права по испотеки и актом взаимозачета гасит далги.


А какое обязательство будет обеспечивать ипотека?


Вернуться к началу
 Профиль  
 
 Заголовок сообщения:
СообщениеДобавлено: 17 май 2007 13:00 
Не в сети
Forum's God
Forum's God

Зарегистрирован: 27 май 2005 13:10
Сообщ.: 4529
Tindal писал(а):
Константин(WH) писал(а):
Если имеется свидетельство на незавершеннку, то "А" можнет сдать ее в ипотеку аффилированному лицу "С", а после ввода в эксплуатацию сдать объект в аренду "С". Далее "С" цессие забирает права по испотеки и актом взаимозачета гасит далги.


А какое обязательство будет обеспечивать ипотека?

деньги на строительство ессессно.


Вернуться к началу
 Профиль  
 


Показать сообщения за:  Поле сортировки  
Начать новую тему Ответить на тему  [ Сообщений: 12 ] 

 


Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 21


Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете добавлять вложения

Найти:
Перейти:  
cron

Гл.страница| Каталог| Новости| Пресс-релизы| Суды и сделки| Комментарии| Статьи| Семинары| Вакансии| Резюме| Периодика| Книги| Контакты!!!| Архив 2002-04|2005-06

   Rambler's Top100   Яндекс.Метрика   
Powered by phpBB © 2000, 2002, 2005, 2007 phpBB Group
Русская поддержка phpBB