LAWFIRM.ru

Вопрос: уточнить исчерпывающий перечень сделок, которые подлежат гос. регистрации.
_____________________________________________________

Что мы имеем:

* Жилищный Кодекс:
Статья 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения.
Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом.
Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом.

* Земельный Кодекс:
Статья 25. Основания возникновения прав на землю.
1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
2. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Статья 26. Документы о правах на земельные участки.
1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

* Гражданский Кодекс
Статья 164. Государственная регистрация сделок.
1. Сделки с землёй и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 131. Государственная регистрация недвижимости.
1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

* ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями на 18 декабря 2006 года)

Статья 1. Основные термины.
недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

Статья 4. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
1. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Статья 17. Основания для государственной регистрации прав.
1. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
- свидетельства о праве на наследство;
- вступившие в законную силу судебные акты
- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения
- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Лорд,
Во-первых не смешивайте регистрацию сделок с недвижимостью и регистрацию прав на недвижимость.
Во-вторых, читайте специальные нормы ГК в отношении кокретных договоров.
Некоторые сделки с земельными участками подлежат регистрации, некоторые нет.

Отсутствие требований о регистрации некоторых сделок с недвижимым имуществом совсем не приводит к тем последствиям, которые вы описали. Поскольку все вещные права на недвижимое имущество и их обладатели в любом случае отображаются в государственный реестр.

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

Спасибо за оперативный ответ.
Тиндаль, согласно ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним":
Статья 4. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
1. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
В этих статьях ничего не говорится про сделки, не подлежащие ( или подлежащие) гос. регистрации.
Аренда?
Статья 609 ГК. Форма и гос. регистрация договора аренды.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит гос. регистрации, если иное не установлено законом.
Каким законом не установлено иное? Какие сделки с землёй не подлежат гос. регистрации? Вы пишете - отдельные виды договоров не подлежат регистрации, но Вы хотя бы один вид можете назвать?


Если сделка не зарегистрирована, то каким образом она отобразится в гос. реестре?

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Общее правило на счет аренды недвижимости - необходимость регистрации договора аренды.
"Иное" установлено тем же ГК в отношении договоров аренды зданий и сооружений, которые подлежат государственной регистрации только в том случае, когда они заключены на срок не менее года.
Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Что касается земельных учатков.
Недавно на форуме обсуждался вопрос необходимости регистрации договоров купли-продажи земельных участков.
Большинство поддержало позицию отсутствия требования регистрации таких договоров.
Поскольку ЗУ являются недвижимостью и действует не статья 164, а специальная норма, а именно:
Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

Да, и по поводу значения регистрации.
Сделки с недвижимостью, не подлежащие регистрации, естественное не будут отображены в реестре.
Но в любом случае будет подлежать регистрации переход вещных прав на недвижимость от одного субъекта этих прав к новому субъекту.
Регистрации сделок вообще затрудняет и замедляет гражданский оборот недвижимости.

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

Тиндаль, но согласитесь, что это одна из "дыр" в законодательстве, в частности, по вопросу регистрации сделок с ЗУ.
С одной стороны, ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в части сделок с ЗУ ссылается на те статьи ГК, которые в части ЗУ не работают?
Почему ФЗ не ссылается на ст. 550?
Не ссылается на "специальную норму" и ст. 164, а отсылает нас к ст. 131.
Ведь, читая внимательно законы, получаем: ФЗ статья 164 статья 131 этот же ФЗ.
"Замкнутый круг" ?
Пытаюсь понять: это "логика законодателя" (точнее, формирователей конвертов или загран.счетов) или очередной "пробел" ?
То есть надо тратить время, искать, ошибаться, не проще ли чётче сформулировать, а не посылать людей в бесконечные поиски?
Интересно Ваше мнение.
С другой стороны, тот факт, что - как Вы пишете, люди обсуждали вопрос регистрации сделок с ЗУ на форуме, и пришли к единому мнению, это означает:
1. вопрос не урегулирован чётко, похоже на "пробел" ( не случайный,как с 4 частью ГК - есть группы влияния, которым выгодно иметь вместо кодификации много противоречащих ФЗ в этой части)
2. означает ли, что если ряд посетителей форума пришли к единому мнению, то это "прецедент, на который можно ссылаться" ?
А где законодатель ?

Сейчас в одном из судов московской области принято к рассмотрению дело: договор к-продажи ЗУ оформлен в простой письменной форме, а затем продавец отказался регистрировать переход права собственности.
Пример, полагаю, не единичный? Вот Вам и "простая письменная форма" (это к философским рассуждениям, а не упрёк Вам, мне лишь Ваше мнение про логику законодателя интересно).

Согласен с Вами, но "обратная сторона медали" : какие там деньги крутятся каков уровень мошенников, они же и риэлторов как детей малых обманывают.

Дыра только кажется.
ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Лорд, совершенно справедливо отсылает к общей норме о сделках, подлежащих государственной регистрации. Это нормально, поскольку Закон не должен расписывать все виды договоров и уточнять требования к их регистрации.
В ГК идея регистрации сделок с недвижимостью не реализована последовательно и в полной мере. Поскольку наравне с общим правилом необходимости регистрации вообще сделок с недвижимостью, кодекс в то же время предлагает некоторые изъятия из этого правила. Почему для разных объектов недвижимости и разных договоров выбран различный правовой режим, остается только догадываться, поскольку логика законодателя, как вы выразились, порой известна лишь ему одному.
К примеру, у меня в ГК Украины реализован принцип регистрации всех договоров с недвижимостью, и договор считается заключенным с момента такой регистрации.
Возможно, разумней было действительно установить необходимость регистрации всех без исключения сделок, объектом которых является недвижимость либо ограничиться только регистрацией прав.
Отдельно необходимо регистрировать все ограничения вещных прав, что в принципе реализовано ФЗ о госрегистрации.
По моему мнению, для гражданского оборота важна лишь фиксация в реестре субъектов вещных прав на недвижимость, поскольку всю цепочку сделок с недвижимостью не составляет труда проследить и без их регистрации и учета в реестрах.

По приведенному вами судебному спору. Осуществить регистрацию перехода права собственности может сам покупатель, предоставив документы, подтверждающие отчуждение ему земельного участка.
Ведь, к примеру, приобретя именную ценную бумагу, вам же не обязательно приводить к регистратору бывшего собственника бумаги для внесения изменений в реестр. Достаточно лишь предоставить саму бумагу с передаточной надписью на ней на ваше имя.

А ссылаться в вопросах регистрации необходимо только на закон.

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

Тиндаль, спасибо. Любопытно было узнать про точку зрения украинских законодателей.
Про описываемый судебный спор - почему-то адвокат требовал согласие 2 стороны, и судья приняла дело к рассмотрению. Я уточню.

Если у кого есть дополнения, комментарии к написанному или иные мнения - ждём.

ахуеть...
а как насчет:
Статья 16 122-ФЗ:
1. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

и тогда:
При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

и только лишь:
Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица.

пример - кг\ам
мораль - ма-ла-дец )

Квазик, харош выделываться.
Ну скажи, нахера писать заяление обеим сторонам? Или зависить от прихоти продавца? Зачем приводить к такой ситуации, чтобы кто-то уклонялся, ебал тебе мозги, и в конечном итоге все заканчивалось судом?
Я понимаю, что dura lex est lex, но как же общие принципы справедливости и разумности гражданского права?
Или ты еще скажешь, что такая норма защищает права правообладателя, от махинаций со стороны третьих лиц, подделки договоров и т.д. Да если надо будет, он любое заявление подпишет под утюгом.Эти благие намерения законодателя опять приводят сам знаешь куда.

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

1. заявление надо писать обеим сторонам, т.к. есть императивное требование
2. пространные рассуждения на тему "зачем это надо и какой в этом смысл" - не поддерживаю потому что мне похер эмоции. есть норма - надо выполнять.
3. про прынцыпы - хорошо сказал И.Бентам ("химера воображения")

и исчо:

То есть правы были и адвокат, и судья-принявшая дело к рассмотрению.
Спасибо Квази-Модо!
Интересно про Бентама, надо заглянуть.

1. ну так ониж читают 122-ФЗ. наверно или им ктото сказал
2. Бентам применен по аналогии:
"естесственное право - словестная фикция, а неотчуждаемые права человека - химера воображения"

Наверняка им кто-то сказал. Спасибо.

А если договор аренды недвижимого имущества заключён на неопределённый срок? ( срок не указан в договоре)
Откуда мы знаем, меньше года или больше года стороны не откажутся от его расторжения? ( ст. 610 ГК, п. 2-3)
Сформулирую суть вопроса: подлежит ли гос. регистрации договор аренды недвижимого имущества, заключённый на неопределённый срок?
Я считаю, что подлежит. Но как нормативно это обосновать?

кроме последнего сообщения, ветку не читал
ответ на вопрос - "не подлежит"
ненормативное обоснование - п.11 Инф.письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59