LAWFIRM.ru

Ситуация
Имеем здание, на данный момент оно у нас в аренде, ну и соответсвенно сдано в субаренду.
В скором будущем мы будем проводить реконструкцию здания, и по завершении реконструкции получим на здание право собственности.
Нынешние субарендаторы очень хотят там сидеть после реконструкции, мы не против, но субарендаторы просят гарантий.
Думаю, что в качестве гарантии можно заключить с каждым договор аренды с отлагательным условием, что полсле получения нами права собственности мы передаем помещения в аренду.

Как думаете схема рабочая, с точки зрения закона, т.к. когда будем заключать дог аренды здание еще не будет у нас в собственности, да и вобще не известно доберемся до реконструкции.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

Я думаю, стоит заключить Предварительный договор аренды, а там и прописать гарантии, которые хотят настоящие субарендаторы, условие заключения Основного договора аренды после получения права собственности на здание и пр....

Малая гарантия т.к. в последствии они могут требовать и то под вопросом заключения лишь основного договора.
А в моей ситуации вправе требовать передачи помещения.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

Это "скорое будущее" чем-то оформлено? Если это отдельный договор с текущим собственником, то нуно думать, если это договор аренды, то:

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Да, так а в чем проблема?
Будут требовать заключение Основного договора, естественно последует и передача помещения.
В Предварительном пока можно прописать, что арендаторы будут иметь право пользоваться помещениями до заключения Основного договора. Оформить Акт допуска в Помещение, установить плату и вперед...

По предварительному доовору ни пользоваться ни платить незя.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

Коллеги,

Советую подумать об определении предмета аренды в Предварительном т.к. у вас после реконструкции будет уже совмем другое здание

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ

п.4. Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о выселении из нежилого помещения на основании статьи 622 ГК РФ в связи с истечением срока аренды.
Решением суда первой инстанции исковое требование удовлетворено.
Исследовав материалы дела, суд отметил, что между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения со сроком действия до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение. Обращаясь с иском о выселении арендатора, арендодатель сослался на истечение срока аренды, поскольку началась плановая реконструкция соответствующего здания, то есть произошло событие, с которым связано окончание срока действия договора аренды.
Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что факт начала реконструкции полностью подтвержден, в частности: завершена реконструкция соседних домов; на территории, примыкающей к спорному зданию, проведены работы по переключению действующих коммуникаций; само здание отключено от постоянных сетей электроснабжения и телефонизации; выселены все арендаторы, за исключением ответчика.
В кассационной жалобе арендатор просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку, по его мнению, суд неправомерно пришел к выводу о наступлении события, с которым связано окончание срока действия договора аренды. Так, заявитель обращал внимание на отсутствие у заказчика - инвестора ордера на производство подготовительных, земляных и строительных работ.
Суд кассационной инстанции отклонил жалобу арендатора, отметив следующее.
Исследование вопроса о наличии или отсутствии факта начала реконструкции здания имело бы значение только в том случае, если бы в силу договора, заключенного на определенный срок, данное событие являлось бы основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (часть вторая статьи 619 ГК РФ) либо для отказа последнего от исполнения договора (пункт 3 статьи 450 Кодекса).
Однако в рассматриваемой ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке.
В силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.
Спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Кодекса мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.
Поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в суд три месяца, оговоренные в пункте 2 статьи 610 ГК РФ, истекли, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о выселении арендатора из спорного помещения.


Поэтому представляется, что имеет смысл сейчас заключить договор субаренды на неопределенный срок + Предварительный договор аренды. Начало реконструкции - прекращение субаренды, после получения права собственности - Основная аренда.

Кажется так.