LAWFIRM.ru

Тем, что договор к-п может быть расторгнут продавцом в случае неоплаты и здание вернется к продавцу.
Сохранится ли при этом ипотека - надо подумать.

Да ну, не может он потребовать имущество, на которое зарегистрировано ПС

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 1998 г. N 8

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ
РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА
СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ
15. При разрешении споров по требованиям продавцов о расторжении договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности, арбитражным судам необходимо учитывать следующее.
В соответствии со статьей 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Поэтому, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

ИМХО специальная норма статьи 486 не исключает возможности применения и общей нормы о расторжении договоров.

РАСТОРЖЕНИЕ НАРУШЕННОГО ДОГОВОРА В РОССИЙСКОМ И ЗАРУБЕЖНОМ ПРАВЕ
А.Г. КАРАПЕТОВ
Представим, что, несмотря на регистрацию перехода права собственности, покупатель не заплатил оговоренную договором цену. Может ли продавец расторгнуть договор и потребовать возврата объекта недвижимости, когда переход права собственности уже состоялся? В п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отмечается, что "в тех случаях, КОГДА ЗАКОНОМ ИЛИ ДОГОВОРОМ ПРЕДУСМОТРЕНА ВОЗМОЖНОСТЬ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА С ВОЗВРАЩЕНИЕМ ПОЛУЧЕННОГО (выделено мной. - А.К.) сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ПРЕПЯТСТВИЕМ (выделено мной. - А.К.) для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств".
Данное разъяснение страдает некоторой двусмысленностью. По сути, возникает три вопроса. Во-первых, имел ли в виду суд, что переход права собственности на недвижимость лишает продавца права расторгнуть договор? Во-вторых, если нет, то лишает ли это обстоятельство продавца права требовать возврата недвижимости по расторгнутому договору? В-третьих, считает ли ВАС РФ, что основанием для расторжения и требования о возврате недвижимости является указание в законе или договоре именно на то, что продавец вправе требовать возвращения предоставленного имущества, или достаточно, чтобы продавец имел законное или договорное основание для расторжения (например, существенное нарушение)?
В литературе можно встретить мнения, не допускающие саму возможность возврата недвижимости продавцу и ограничивающие права продавца исключительно требованием о взыскании денежного долга, убытков и неустойки <574>. В то же время ряд авторов допускают такой кондикционный сценарий защиты прав продавца недвижимости <575>.
--------------------------------
<574> Ломидзе О.Г., Ломидзе Э.Ю. Обязательство из неосновательного обогащения при недостижении стороной договора своей цели // Вестник ВАС РФ. 2006. N 7. С. 9.
<575> Скловский К.И. Об истребовании вещи кондикционным иском // Законодательство. 2002. N 3. С. 35; Новак Д.В. Кауза имущественного предоставления и ее значение в обязательствах из неосновательного обогащения // Вестник ВАС РФ. 2004. N 3. С. 167.

Несколько противоречивый, на наш взгляд, вывод делает по этому вопросу В.В. Витрянский <576>, который, комментируя данное разъяснение ВАС РФ, с одной стороны, справедливо указывает на то, что регистрация перехода права собственности на покупателя никак не ограничивает право продавца расторгнуть договор, если для этого есть достаточные основания (существенность нарушения). С другой стороны, данный автор ограничивает право продавца требовать возврата недвижимости в качестве последствия такого расторжения в силу запрета на возврат предоставленного при расторжении договора (п. 2 ст. 453 ГК). Данный подход страдает логическим противоречием. Если возможно расторжение, то это должно означать прекращение встречного обязательства покупателя по оплате. Иное представить себе немыслимо, так как сохранение в силе обязательства по оплате недвижимости делает бессмысленным сам факт расторжения. Понятно, что продавец, не получивший оплату за переданную недвижимость и расторгающий договор, имеет в виду прекращение договора как разрыв самой экономической операции. Если бы он хотел получить деньги, он бы предъявил иск о взыскании денежного долга. Это достаточно очевидно. Прекращение же обязательства по оплате полученной покупателем недвижимости со всей неизбежностью ставит вопрос о необходимости возврата недвижимости, дальнейшее удержание которой покупателем становится неосновательным (теряет экономическое и юридическое основание). Соответственно, вывод о возможности расторгнуть договор и невозможности требовать возврата недвижимости, сделанный В.В. Витрянским, представляется не совсем логичным. Предлагаемый этим уважаемым автором в качестве выхода из ситуации вариант взыскания убытков вряд ли может быть универсальным способом решения данного противоречия, так как будет приводить к тому, что продавец, по сути, в качестве убытков будет вынужден требовать уплаты договорной цены. Это крайне нелогично, так как игнорирует волю продавца, который при желании взыскать деньги заявил бы соответствующий иск о взыскании долга, а не расторгал бы договор, и к тому же явно несправедливо, так как ставит право на получение оплаты по договору в зависимость от оснований и условий привлечения к ответственности (ст. 401 ГК), что неминуемо происходит в случае, когда иск о взыскании денежного долга (требование об исполнении обязательства в натуре) искусственно подменяется требованием взыскания убытков (мерой ответственности).

Это Вы об этом :
Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора
4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.