аренда 11 мес с указанием на возобновление + 11 мес + 11 мес

Ахурамазда

В последнее время частенько арендаторы, в т.ч. достаточно серьёзные федеральные и международные бренды, предлагают заключать аренду по схеме срок 11 мес + обязаны по окончании заключить ещё один на 11 мес, и

Цитата:

по окончании срока действия "договора аренды-2"

, заключить "договор аренды-3" на 11 мес...

, оговаривая при этом, что это смешанный договор, содержащий в себе положения договора аренды и предварительного договора...

другие идут ещё дальше, прописывая не только аналогичный порядок обязательного продления договора на новый срок, но и стоимость аренды в каждом последующем договоре и указывая, что всех этих продлений не м.б. более 5...

Мне представляется, что в случае спора суд может признать, что намерения сторон были направлены на заключение договора аренды на срок год и более, и отсутствие регистрации влечёт признание его незаключенным. Товарищи, защищая свои ноу-хау, утверждают, что у них, якобы, 400 таких договоров по стране, и проблем они с ними не знают, и, якобы, в судах их договоры устояли (но практику почему-то предоставить в подтверждение своих слов не смогли... :roll:

)

понятно, что если бы просто это был договор, возобновляемый на новый срок в случае, если стороны не заявят о его прекращении, или же наоборот, подтвердят намерение продлить его или возобновить - проблем нет. Но в данных случаях меня напрягает определённость сроков (3 и 5 лет) и конкретность условий оплаты последующих лет, согласованных уже при подписании кагбе краткосрочного договора.

Сталкивался кто с судебной практикой по теме? Как решают?

Anna Boukina

считаю, что такая сделка может быть признана притворной влёт

практики пока не видела
но меня добивает даже использующаяся у нас схема последовательных 11-месячных договоров - по той же самой причине

orangelove

Это уже несколько лет имеет место быть. Первоначально, насколько я понимаю, это была не самостоятельная фишка, а приблуда к условию о регистрации (стороны решили, что сторона А занимается регистрацией, если она не зарегистрирует, то договор пролонгируется истчо на 11 мес.). Товарищам можно верить (что у них много таких договоров).

Все это не умаляет сомнений в адекватности товарищей и судов.

Igoro

мне, пгастому пагню, воля и намерэние стогон в долгосгочности отношений очевидны + 1 к Ане :roll:

BC

не согласен с ораторами.

Ну и пачаму нельзя поместить в текст договора (документа) два разных договора (соглашения, юридических факта): договора аренды на 11 месяцев и предварительного договора аренды на 11 месяцев (скажем даже и 5 предварительных договоров.

Регистрация для чего нужна? Чтобы обеспечить публичную открытость прав на недвижку для приобретателей. При этом считается, что приобретателю не обязательно знать об обременении арендой если срок аренды менее года, типа потерпит годик, а убытки с продавца.

Так вот, приобретатель при покупке недвижки приобретет бремя аренды на 11 месяцев! Строной предварительного договора (договоров) он не станет и пошлет арендатора лесом.
Вот это как раз и надо будет донести до судов. Зная наши суды, эта задача не кажется совсем простой.

Ахурамазда

Спасибо за высказанные мнения

Радует как проявленное большинством единодушие, так и наличие альтернативного взгляда на вопрос

Несколько омрачает радость отсутствие судебной практики, ибо мнение нашего брата/сестры юриста в качестве аргумента в споре с другим юристом, который нам не брат, зачастую не воспринимается с подобающим уважением...

Придётся аргументировать примитивно - не согласны с нашей позицией - идите умничайте в другом месте :twisted:

При всём уважении к ВС и его особому мнению: думаю всё же, что суду обосновать заключенность такого договора при условии, что стороны изначально намеревались заключить договор сроком на 5 лет, и не собирались его регить, будет ой не просто...

BC

Ахурамазда писал(а):

При всём уважении к ВС и его особому мнению: думаю всё же, что суду обосновать заключенность такого договора при условии, что стороны изначально намеревались заключить договор сроком на 5 лет, и не собирались его регить, будет ой не просто...

Да мало ли чего намеревались стороны. Может они на луну намеревались полететь или взбороздить просторы океанов. Но получился то договор аренды на 11 месяцев. Никак не признать, что он на самом деле на 5 лет, так как на самом деле он на 11 месяцев. Не надо заниматься понапридумыванием.

Что не исключает возможности того, что суд протупит. Интересно какие статьи ГК он применит в этом случае

orangelove

Цитата:

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 12 апреля 2004 г. Дело N КГ-А40/2291-04

(извлечение)

ЗАО "ЦМД" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительной государственной регистрации договора аренды от 04.09.01 N 01-СК, совершенной Москомрегистрацией 09.11.01 за N 77-01/02-256/2001-3564.
В обоснование заявленных требований указывалось, что ЗАО "ЦМД" на праве собственности принадлежит здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Складочная, д. 1, стр. 18, площадью 8052,1 кв. м; в соответствии с договором доверительного управления недвижимым имуществом от 01.05.01 N 01 указанное недвижимое имущество ЗАО "ЦМД" передало в доверительное управление ООО "УКМД"; согласно условиям договора доверительного управления ООО "УКМД" имеет право сдавать помещения в аренду с письменного согласия собственника; ООО "УКМД" (Д.У.) без письменного разрешения ООО "ЦМД" заключило с ООО "Ридженс" договор аренды от 04.09.01 N 01-СК на указанное здание, сроком на 5 лет с возможностью пролонгации договора сроком на 11 календарных месяцев 7 раз, включительно до 30.09.2012; в нарушение п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Москомрегистрация зарегистрировала данный договор сроком на 10 лет до 30.09.2012.
К участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на предмет спора привлечены ООО "УКМД" (Д.У.) и ООО "Ридженс".
Решением от 27.11.03, оставленным без изменения постановлением от 02.02.04, в удовлетворении заявления отказано. При этом суд исходил из того, что заявителем не представлены доказательства в подтверждение доводов о незаконности государственной регистрации договора аренды и нарушения прав и охраняемых законом интересов заявителя.
В кассационной жалобе ЗАО "ЦМД" ставится вопрос об отмене судебных актов. Указывается, что поскольку договор аренды заключен на 5 лет, т.е. на срок до 30.09.06, то независимо от предусмотренной договором возможности пролонгации договора, его государственная регистрация не может превышать этот срок; решение от 04.09.01 N 9, которым выражено согласие ЗАО "ЦМД" на заключение договора аренды, решением суда признано недействительным, следовательно, регистрация договора аренды, заключенного без согласия собственника, является недействительной.
Отзывы на кассационную жалобу не представлены.
В судебном заседании представители ЗАО "ЦМД" и ООО "УКМД" (Д.У.) поддержали кассационную жалобу.
Представители Мосрегистрации, ООО "Ридженс" выступили против отмены судебных актов, указав, что в силу ст. 12 ГК РФ запись о регистрации или свидетельство, удостоверяющее произведенную регистрацию, не могут быть оспорены в судебном порядке.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает жалобу подлежащей удовлетворению.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что акт государственной регистрации в смысле ст. 13 ГК РФ не является ненормативным актом и не может быть оспорен в судебном порядке; регистрация договора аренды сроком на 10 лет произведена в соответствии с условиями договора и не нарушает права заявителя.
Между тем, выводы суда ошибочны и не соответствуют закону.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Судом установлено, что ЗАО "ЦМД" на праве собственности принадлежит здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Складочная, д. 1, стр. 18, площадью 8052,1 кв. м; в соответствии с договором доверительного управления недвижимым имуществом от 01.05.01 N 01 указанное недвижимое имущество ЗАО "ЦМД" передало в доверительное управление ООО "УКМД"; ООО "УКМД" (Д.У.) заключило с ООО "Ридженс" договор аренды от 04.09.01 N 01-СК на указанное здание сроком на 5 лет с возможностью пролонгации договора сроком на 11 календарных месяцев 7 раз, включительно до 30.09.2012; Москомрегистрация зарегистрировала данный договор сроком на 10 лет до 30.09.2012.
Между тем договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 5 годам.
Условие о пролонгации договора для вопроса о сроке действия договора не имеет значения.
Из этого следует, что в данном случае запись в Едином государственном реестре прав не соответствует правоустанавливающему документу и нарушает права арендодателя.
При таких обстоятельствах регистрация договора аренды на иной срок, чем предусмотрено договором, влечет недействительность такой регистрации.
Таким образом, суд сделал ошибочный вывод о правомерности действий Мосрегистрации.
Заявление ЗАО "ЦМД" следовало удовлетворить.
Руководствуясь ст. ст. 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 27.11.03 и постановление от 02.02.04 Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-36459/03-120-311 отменить, признать недействительной государственную регистрацию договора аренды N 01-СК от 04.09.01, заключенного между ООО "Ридженс" и ООО "УКМД" (Д.У.) относительно недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. Складочная, д. 1, стр. 18, общей площадью 8052,1 кв. м.

Ахурамазда

оооо, orangelove, благодарность моя не знает границ!

спасибо

orangelove

У Вас немного о другом, не "возможность пролонгации", а явная воля сторон о многолетней аренде. В этом, вроде, основная заковырка.

Ахурамазда

хммм, а чему я, собсно, радуюсь-то?

но помимо того, что получил, чего просил... :lol:

из логики решения схема 11+11+11 вполне рабочая... хмммммм.....

Ахурамазда

так и у этих друзей, очевидно, воля была, если на 10 лет регили....

Ахурамазда

сорри, туплю, у них же изначально долгосрочный.... короче, дело ясное, что дело тёмное...

Цитата:

Условие о пролонгации договора для вопроса о сроке действия договора не имеет значения.

если так, то пиши, что хочешь..? Тогда ВС один прав

в своей логике - права приобретателя объекта относительно защищены тем, что по истечении 11 мес арендатор идёт лесом, а арендатор с арендодателем волю свою изъявили в договоре - арендатор сам виноват, что избрал вместо регистрируемого долгосрочного краткосрочный возобновляемый... хмммммм

orangelove

Ага ниблагадарный ниразу. Вот. :mrgreen:

Тут еще можно отругаться через предварительный договор: типа предварительный о длинном (если предположить, что несколько последовательных (притворных) предварительных о коротких = натурально длинному :lol:

итить) не подлежит регистрации => у нас (при первом подписании) есть короткий и предварительный, оба не регистрируются,
потом еще один короткий и еще один предварительный...

orangelove

Ахурамазда писал(а):

так и у этих друзей, очевидно, воля была, если на 10 лет регили....

Воля-то у них о 5 была...

Ахурамазда

orangelove писал(а):

Ага ниблагадарный ниразу. Вот. :mrgreen:

да ладдднааа, приезжайте к нам на Колыму.... :mrgreen:

да я уж понял, что затупил про волю.. :roll:

вот ведь, а... а так ведь всё просто и понятно было...

а теперь - никакого удовольствия....

LAWFIRM.ru

аренда 11 мес с указанием на возобновление + 11 мес + 11 мес

Кто сейчас на конференции