поделитесь судебной практикой

ivanovich

Коллеги, поделитесь дургими постановлениями, если что-то подобное встречали:

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 мая 2008 г. N Ф04-2296/2008(3294-А27-39),
Ф04-2296/2008(3494-А27-39)

Проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что постановление апелляционной инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
Как видно по материалам дела и установлено судом, ООО "РА "Кузбасс" (продавец) и Березовской Т.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 16.11.2005, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность нежилое помещение общей площадью 43,9 кв. м (номера на поэтажном плане 32, 40), расположенное на 1 этаже восьмиэтажного жилого дома под литером А по адресу: г. Кемерово, пр. Октябрьский, 51.
Участники общества Сердитых О.С. и Миронова В.Ю., считая указанную сделку недействительной, обратились в арбитражный суд с иском.

Отклоняя доводы истцов о том, что принадлежащий обществу объект недвижимости, часть которого отчуждена по договору купли-продажи от 16.11.2005, является неделимой вещью, суд правомерно исходил из возможности отчуждения нежилого помещения общей площадью 43,9 кв. м отдельно от всего объекта недвижимости общей площадью 137,5 кв.м.

Предметом договора купли-продажи от 16.11.2005 определено недвижимое имущество - нежилое помещение общей площадью 43,9 кв. м (номера на поэтажном плане 32, 40), расположенное на 1 этаже восьмиэтажного жилого дома по адресу: г. Кемерово, пр. Октябрьский, 51, представляющее собой две комнаты из десяти комнат, которые значатся как часть вышеназванного недвижимого имущества в техническом паспорте и экспликации к поэтажному плану.
В соответствии со статьей 133 Гражданского кодекса Российской Федерации неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения.
Соответственно, делимой считается вещь, которая разделяется в натуре так, что любая из ставших самостоятельными частей может быть использована по прежнему хозяйственному назначению, то есть выполнять ту же функцию, что и вещь в целом.
Суд установил, что отчуждение двух комнат не приводит к изменению назначения оставшегося помещения.
Правомерно отклонен довод заявителей о том, что условие договора купли-продажи нежилого помещения не согласовано сторонами.
Указанные в пункте 1 договора данные позволяют идентифицировать объект недвижимости, являющийся предметом договора купли-продажи, расположенный в составе другого недвижимого имущества.

wood-goblin

Очень сомнительная практика, т.к. из этого предмета видно, что комнаты не имеют отдельного входа и не могут эксплуатироваться отдельно от осталных комнат.
Соотвтетсвенно эти комнаты не имеют отдельного кадастра итд итп.

ivanovich

на данном этапе интересует любая практика, касающаяся отчуждения частей помещений без предварительного их выдела в отдельный, оснащенный самостоятельным свидетельсвом о регистрации права объект. что думаете, кстати? как оцениваете риск принзнания договора незаключенным?

wood-goblin

99% 1 процент либо на глупость либо на деньги.

Но есть выход продать долю и одновременно определить порядок пользования.

ivanovich

согласен... только наши правовые умозаключения людей, желающих скорее выйти на сделку не интересуют. предлагается вариант одновременно подать заявление на искомых помещений из общего состава и заявление на регистрацию перехода права с дкп

wood-goblin

Если возможно разделить помещение и получить отделный кад.псапорт- то почему бы и не продать.
Но вот возможно ли одновременно, не знаю.

ivanovich

вот и я не знаю, как дело дальше пойдет. не передумает ли уважаемый продавец после того, как цены пойдут вверх. а узнавать на собственной шкуре как то не хочется.

ivanovich

кадастр кстати уже есть отдельный. нет только свидетельства о собствености. оно пока на весь объем помещений.

BC

Есть практика, включая ВАС (ВАС видел только по земле), по которой сначала раздели и зарегистрируй, потом продавай, т.к. нет объекта. Практика сомнительная, с учетом, что договор- купли продажи - обязательственная сделка и может быть заключен в отношении объекта, который будет приобретен в будущем. НО вот как требовать передачи и регистрации права в суде, если продавец начнет передумывать, это вопрос.

St_Andrew

BC писал(а):

Практика сомнительная, с учетом, что договор- купли продажи - обязательственная сделка и может быть заключен в отношении объекта, который будет приобретен в будущем

Определённого объекта, заметьте. Ну или хотя бы того, который можно определить. Как вы определите незарегистрированную недвижку, например?

BC

St_Andrew писал(а):

Определённого объекта, заметьте. Ну или хотя бы того, который можно определить. Как вы определите незарегистрированную недвижку, например?

Ну по поводу определить то можно, нарисовал на плане и все, во всяком случае определенность у сторон есть. Это если брать договор купли-продажи в чистом виде, но если смотреть в разрезе недвижки, да еще и закона о регистрации прав, то там уже не все так просто.

Это и позволило мне многа лет назад попытаться валить подобные сделки. Жалья не довел дела до конца. Доводил потом Юрец, да и он не довел, но что-то вроде даже и выиграл, надо у него уточнить.

St_Andrew

BC писал(а):

определить то можно, нарисовал на плане и все

Креатиф

Мы же с вами знаем, что недвижимость - это то, что зарегистрировано. А пока это не зарегистрировано, то этого не просто нет, это нельзя даже описать словами.

Например, как мы опишем в договоре будущей купли-продажи квартиру, которая появится на этом месте через 2 года, по адресу: улица Путина, дом №2, кв. 6.
Если ещё нет не только дома, но даже и улицы?

Будущие же движимые вещи словами можно описать, легко. На то существуют их спецификации, например.

Jurec

BC писал(а):

Это и позволило мне многа лет назад попытаться валить подобные сделки. Жалья не довел дела до конца. Доводил потом Юрец, да и он не довел, но что-то вроде даже и выиграл, надо у него уточнить.

почему же не довел?

2 таких договора благодаря твоим искам были признаны недействительными, в отношении остальных уже договорились потом.

BC

St_Andrew писал(а):

Мы же с вами знаем, что недвижимость - это то, что зарегистрировано. А пока это не зарегистрировано, то этого не просто нет, это нельзя даже описать словами.

Не-не, меня к этому знанию припутывать не надо, я знаю по другому относительно того, что такое недвижимость.

До регистрации нет объекта права, но вещь существует, по ее поводу можно договориться, описав ее любыми способами, ст. 554 ГК это позволяет. Вот например с ипотекой сложнее, с недвижкой договорный залог будущей вещи невозможен, т.к. в договоре надо писать много чего и это прямо сказано в законе.
По купле-продаже там сложнее, там при разборе позиции обязательно разбирать отношения с учетом раздела вещи и как этот раздел осуществляется. Там такую теоретическую кашу можно заварить, что судам проще считать сделки по продаже незарегистрированных объектов ничтожными.

St_Andrew

BC, во-первых, я приводил ситуацию, когда ещё ничего не построено. Вы не можете по этому поводу заявить "регистрации нет, а вещь есть". Нету вещи. Что вы будете описывать в качестве предмета договора купли продажи будущей вещи?

ЗЫ. Практику по "регистрации нет, а вещь есть" охотно почитаю.

ivanovich

спасибо за поддержку темы. на данный момент я еще "на берегу", сделка в переговорной стадии. перспектива признания такого "безобъектного" договора недейсвительным (или незаключенным?) есть. ВС, Юрец таки завалили пару. думаю, что изначальная позиция "не лезть" с точик зрения покупателя рациональна. пусть продавец выделит помещения в самостоятельный объект, оснастит их свидетельством, можно будет спокойно разговаривать. обещаний "мы все отобъем" давать не привык )))

BC

ivanovich писал(а):

спасибо за поддержку темы. на данный момент я еще "на берегу", сделка в переговорной стадии. перспектива признания такого "безобъектного" договора недейсвительным (или незаключенным?) есть. ВС, Юрец таки завалили пару. думаю, что изначальная позиция "не лезть" с точик зрения покупателя рациональна. пусть продавец выделит помещения в самостоятельный объект, оснастит их свидетельством, можно будет спокойно разговаривать. обещаний "мы все отобъем" давать не привык )))

Говорю же есть ВАСовское постановление по земле, там продавали кусочки участков без регистрации разделения и сделку признали недействительной. У меня сейчас нет под рукой полной базы, поищите - постановление датировано концом мая 2007 г.

BC

Хотя есть и такое:

Цитата:

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 июля 2008 г. N 8723/08

ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в составе председательствующего судьи Куликовой В.Б. и судей Локтенко Н.И., Медведевой А.М., рассмотрев в судебном заседании заявление Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан (450000, г. Уфа, ул. Цюрупы, 13) о пересмотре в порядке надзора решения от 10.09.2007 по делу N А07-9975/2007-А-СИВ Арбитражного суда Республики Башкортостан, постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18.03.2008 по тому же делу,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Техсервис-К" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением, уточненным в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан (далее - регистрационная служба) от 14.06.2007 N 01/088/2007-572 об отказе в государственной регистрации перехода к Малышевой Н.Ю. права собственности на гаражный бокс N 221, расположенный по адресу: г. Уфа, пр. Октября, 107/5, и об обязании регистрационной службы устранить допущенные нарушения путем проведения государственной регистрации перехода к Малышевой Н.Ю. права собственности на указанное недвижимое имущество.
Решением первой инстанции Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.09.2007 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2007 решение суда первой инстанции от 10.09.2007 отменено. К участию в деле привлечена в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Малышева Н.Ю., и дело рассмотрено апелляционным судом по правилам рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2007 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа постановлением от 18.03.2008 отменил постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2007 и заявленные требования удовлетворил.
Заявитель - регистрационная служба просит отменить обжалуемые судебные акты, полагая, что судами сделан не соответствующий нормам статей 12, 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и пункту 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, вывод об обязанности регистрационной службы совершить регистрационные действия. Заявитель указывал, что фактически из объекта недвижимого имущества, принадлежащего обществу-продавцу на праве собственности, был выделен и передан Малышевой Н.Ю. - покупателю гаражный бокс, представляющий собой самостоятельный объект, на который за продавцом подлежала государственная регистрация права, поэтому ранее зарегистрированное за обществом (продавцом) право собственности на единый объект - автостояночный комплекс не могло быть прекращено с внесением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество соответствующей записи, и совершение действий по государственной регистрации права собственности на выделенный из единого комплекса объект оплачивается государственной пошлиной.
В соответствии с частью 4 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора оспариваемых судебных актов при наличии оснований, установленных статьей 304 Кодекса.
Судебная коллегия Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изучив судебные акты и приведенные заявителем доводы, пришла к выводу о том, что дело не подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, исходя из следующего.
Как установлено судами в ходе рассмотрения дела, обществу "Техсервис-К" на праве собственности принадлежит автостояночный комплекс, общей площадью 9308,40 кв. м, расположенный по адресу: г. Уфа, пр. Октября, 107/5, и за ним зарегистрировано право собственности на указанный объект. Между названным обществом (продавцом) и Малышевой Н.Ю. (покупателем) был заключен договор купли-продажи от 22.03.2007 гаражного бокса N 221, общей площадью 14,7 кв. м, находящегося в автостояночном комплексе, расположенном по названному адресу, и стороны по настоящему договору обратились в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на упомянутый гаражный бокс, представив необходимые документы, в том числе, доказательства оплаты государственной пошлины.
Сообщением от 14.06.2007 N 01/088/2007-572 регистрационная служба отказала в государственной регистрации перехода к покупателю права собственности и государственной регистрации за ним права собственности на гаражный бокс со ссылкой на положения абзаца 9 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", указав на отсутствие документов, необходимых для государственной регистрации прав: заявления общества "Техсервис-К" о государственной регистрации прекращения права собственности на весь автостояночный комплекс, общей площадью 9308,40 кв. м, заявления о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение - гаражный бокс N 221, площадью 14,7 кв. м и права собственности на автостояночный комплекс, площадью 9293,7 кв. м и доказательств уплаты обществом "Техсервис-К" государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на вновь образованные объекты недвижимости в связи с выделением из состава имущества помещения площадью 14,7 кв. м.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Отменяя принятый апелляционным судом судебный акт, суд кассационной инстанции признал обоснованными выводы суда первой инстанции о неправомерности действий регистрационной службы.
Исходя из установленных по делу фактических обстоятельств, свидетельствующих о том, что продавец обладает правом собственности на упомянутый гаражный комплекс, приобретенный в соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, и право собственности продавца на указанный объект не оспорено и в судебном порядке не признано недействительным, вывод суда кассационной инстанции о том, что он вправе был распорядиться принадлежащим ему имуществом путем выделения в натуре из состава автостояночного комплекса гаражного бокса N 221 и продажи этого имущества по договору купли-продажи Малышевой Н.Ю., соответствуют законодательству.
Выводы суда о том, что выделенное и отчужденное по договору купли-продажи упомянутое нежилое помещение и оставшаяся часть автостояночного комплекса не являются вновь созданными объектами недвижимого имущества, в связи с чем часть этого имущественного комплекса, на который имеется государственная регистрация за продавцом права собственности, могла быть отчуждена в собственность другого лица без дополнительной государственной регистрации за продавцом права собственности на эту часть имущества, обоснованы нормами законодательства.
Согласно пункту 9 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
При этом названный Федеральный закон не возлагает на собственника недвижимого имущества обязанности повторно регистрировать свое право на отдельные части объекта и оставшуюся его часть.
С учетом изложенного соответствуют законодательству выводы судов о том, что регистрационная служба при выделении объекта недвижимости должна внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав, а также совершить другие необходимые действия без дополнительного представления собственником заявлений о государственной регистрации прав на отдельные части объекта недвижимости, прекращении права собственности на первоначальный объект недвижимости и уплаты государственной пошлины.
Доводам Регистрационной службы была дана правовая оценка в постановлении суда кассационной инстанции.
Анализ доводов, приведенных в заявлении о пересмотре в порядке надзора судебных актов, показал, что эти доводы, в данном случае, не относятся к основаниям, установленным статьей 304 Кодекса, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

определил:

в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А07-9975/2007-А-СИВ Арбитражного суда Республики Башкортостан для пересмотра в порядке надзора обжалуемых судебных актов отказать.

Председательствующий судья
В.Б.КУЛИКОВА

Судья
Н.И.ЛОКТЕНКО

Судья
А.М.МЕДВЕДЕВА

ivanovich

ВС, спасибо за практику, очень близко к моей ситуации.

ivanovich

а что касается земли, то тут скорее всего практика идет в другом направлении по причине того, что в ЗК есть совершенно четкие подходы к определению понятия образования земельного участка, в число которых входит выделение. это как мне кажется связно со спецификой участка как такового - есть установленные надлежащим образом границы участка - есть участок. нет границ - нет участка вообще. с помещениями в этом смысле проще - они материализуются стенами. кадастровый паспорт помещения всего лишь описывает положение вещей, подтверждает наличие стен. кадастровый паспорт земельного участка по сути определяет, что этот участок именно тот самый. кадастровый паспорт в этом случае и есть "стены".

LAWFIRM.ru

поделитесь судебной практикой

Кто сейчас на конференции