LAWFIRM.ru

Заключен договор аренды нежилого помещения на 11 мес.
Через 4 мес. арендодатель вздумал его расторгнуть.
В договоре есть пункт:"Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд в случае невыполнения арендатором обязательств по договору"

Как вы думаете, имеет ли арендодатель право на внесудебное расторжение договора в одностор. порядке и на применение п.3 ст.450 ГК?
ИЛИ
Анализ ст 619 ГК позволяет сделать вывод о том, что договор аренды м.б. расторгнут только в судебном порядке? (независимо от положения договора об одностороннем отказе)

Арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке по основаниям, непосредственно предусмотренным самим договором, если такие обстоятельства имеют место быть.
При этом, в договоре должен быть предусмотрен непосредственно порядок такого расторжения

_________________
Фартуна улыбается тем, кого не замечает Фемида...

В договоре общая фраза: вправе расторгнуть за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору. Порядок, соответственно, тоже не определен. Нарушение договора было - несогласованная письменно перепланировка (хотя устно давалось добро).

А Вы не находите, что ст. 619 ГК не допускает возможности одностореннего, внесудебного расторжения договора?

Еще один важный момент: арендодатель не обращался к арендатору с требованием выполнить обязательства (вернуть помещение в первоначальный вид).

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ
25. Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

Понятно, что перед нами арендатор, который "наоксячил" при перепланировках
если арендодатель не соблюдает порядок досрочного расторжения, предусмотренного в договоре, он неправ, но чисто технически

_________________
Чем мы прогневили Бога, Аллаха и других?
Это глупость вообще, но мне знакомая песня. (В.С.Черномырдин)

_________________
Чем мы прогневили Бога, Аллаха и других?
Это глупость вообще, но мне знакомая песня. (В.С.Черномырдин)

С 619 всё понятно. Только через суд.

Что касается: "Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд в случае невыполнения арендатором обязательств по договору".

Мнение судей разделилось
Но большая часть считает, что такая формулировка НЕ ДАЁТ право на односторонний отказ от исполнения, так как расторжение ДА в одностороннем порядке только через суд.
Но есть практика, её значительно меньше согласно которой, некоторые суды считают, что из подобной формулировки следует возможность применения п.3 ст.450 ГК.

nars, не могли бы Вы дать ссылки или реквизиты постановлений, в которых отражена эта точка зрения?

И как Вы думаете, как эта точка зрения соотносится с п. 27 Инф. письма №66?
"В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).(...) По мнению ответчика, данное условие договора является ничтожным, поскольку по смыслу статьи 619 и пункта 2 статьи 450 Кодекса те или иные нарушения договора одной из сторон могут являться основанием только для расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны, но не для отказа последней от исполнения договора во внесудебном порядке.
Суд не согласился с позицией арендатора, отметив, что такой вывод не следует ни из приведенных норм закона, ни из положений пункта 3 статьи 450 ГК РФ.
Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается ответчиком. В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется".

Anna Boukina писала:
"Понятно, что перед нами арендатор, который "наоксячил" при перепланировках
если арендодатель не соблюдает порядок досрочного расторжения, предусмотренного в договоре, он неправ, но чисто технически"

В том то и дело, что арендодатель считает, что соблюдает порядок, предусмотренный договором, а именно: аренд-ль считает, что он вправе расторгнуть договор досрочно в одностороннем и внесудебном порядке.

А так ли это?

Можно ли утверждать, что, поскольку положение договора, предусматривающее возможность одностороннего расторжения договора арендодателем во внесудебном порядке, не содержит указания на нарушение конкретных обязательств, то и применяться оно не может? По принципу всё = ничего

Господа, у кого какие мнения?

DolceVita, к сожалению, мы не знакомы с условиями договора
я, в принципе считаю, что арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив об этом арендатора, если это предусмотрено договором.
У нас такой порядок описан достаточно подробно.

Другое дело - исполнение этой угрозы: прекращение доступа путем изъятия ключей, милиция, скандалы, сложности в ФРС при регистрации снятия обременения - в общем, мы ни разу не пробовали, стараемся договориться.

ну, а если Вы действительно арендатор, то я бы посоветовала искать новый офис, и обжаловать действия арендодателя в суде + ущерб (арендная плата за чужой офис, переезд и т.п.)

_________________
Чем мы прогневили Бога, Аллаха и других?
Это глупость вообще, но мне знакомая песня. (В.С.Черномырдин)

Да, арендодатель имеет все возможности чинить препятствия полльзованию помещением. Съехать, видимо, придется...

Вопрос: как правильнее оформить прекращение договорных отношений, чтобы у нас осталось право на взыскание убытков?

допсоглашение только не вздумайте подписать!

я так понимаю, у вас есть письмо от арендодателя - выметайтесь, мол, через неделю.
выметаетесь и подаете в суд, не важно что первым номером

_________________
Чем мы прогневили Бога, Аллаха и других?
Это глупость вообще, но мне знакомая песня. (В.С.Черномырдин)

Нет, конечно соглашение подписывать нельзя.

Требуется прекратить договорные отношения таким образом, чтобы осталось право на взыскание убытков, вызванных досрочным расторжением договора!

Как правильнее это сделать? Ведь, если договор будет расторгнут арендодателем по причине нарушения арендатором условий этого договора, то у арендатора не возникнет право на возмещение убытков, вызванных таким расторжением?

Соотносится прямо. Точнее подтверждает. В п. 27 идёт речь о п. 3, ст. 450

В договоре может быть:
1. право на одностороннее расторжение договора (применяется 1,2 ст. 450 и 619)
2. право на односторонний отказ от исполнения (применяется п. 3 ст. 450)

Так вот, наличие в ДА условия о п.2 ЗАКОННО и работает, что подтверждает п. 27 ВАС.
Важно почувствовать разницу.
У вас формулировака очень близка к п.1, никаких не притянешь к п.2

ЩАС начнётся п.1 и п.2 ОДНО и ТОЖЕ. НЕ мало юристов мне говорили тоже самое и потом приходили из судов с отказом в призании договора расторгнутым


ВНИМАНИЕ на формулировку в п. 27 ВАС 66 .

27. В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
В ходе судебного разбирательства установлено, что при заключении договора аренды по инициативе арендодателя в договор было включено условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ. В качестве такого основания было определено однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок.

ЕСЛИ в договоре написано имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор, то такое условие смело можно считать ничтожным, так как в одностороннем порядке ДА расторгается ТОЛЬКО через суд (ст. 619)., ЕСЛИ нет в ДА формулировки по п.3 450.

Если стороны хотят выйти из ДА БЕЗ проблем, то нужно писать «имеет право отказаться от исполнения договора». Хоть с причинами, хоть без.

А если писать «имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, то в таком случае вопрос в руках суда. Такая формулировка противоречит ст. 619 ГК и не подтверждает, что речь о праве на отказ от исполнения договора.
Поэтому и решения разные. Некоторые суды отказывают в расторжении с формулировкой «право расторгнуть договор в одностороннем порядке», так как такая формулировка противоречит ГК.
А с формулировкой по п. 3 450 ГК НЕТ НИКАКИХ ПРОБЛЕМ, тем более ВАС подтвердил.

Короче, учитывая, что ситуация не совсем однозначная надо писать всегда в ДА "имеет право на односторонний отках от исполения.." и с учётом ГК и п. 27 ВАС гарантировать себе односторонний выход из договора по причине или без. Без всяких спорных ситуаций.

Я не из их числа, разницу вижу.
буквально пункт договора звучит так:
"Арендодатель вправе досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, отказавшись от его исполнения без обращения в суд, в случае невыполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств и условий, предусмотренных настоящим договором"

В общем, я делаю такой вывод, оспорить односторонний отказ арендодателя по такому пункту договора будет кррайне сложно...

Что скажете насчет убытков? Остается ли у арендатора право требовать убытков, причиненных досрочным расторжением договора (учитывая, что причиной расторжения договора послужили якобы нарушения арендатора)?

Буквальное звучание пункта договора меняет картину, конечно. Да, согласна с Вами, с такой формулировкой очевиден п. 3 ст. 450.
По убыткам - у меня нет практики взыскания убытков по таким случаям, поэтому воздержусь от "мыслей" на этот счёт

То nars

А шо Вы думаете за п.2 ст.610 (неопределенный срок ДА)? Там две формулировки: "отказаться от договора" и "прекращение договора".
Это п. 2 или п. 3 ст.450?

310 ГК РФ "Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства." Вот с существом обязятельства бывают проблемы, поскольку это вопрос исключительно внутреннего убеждения суда, и если мне память не изменяет была практика на этот счет, по-моему она казалась купли-продажи недвижки, когда суд, сказал нафиг односторонний отказ, существо обязательства не позволяет расторгнуть договор не смотря на положение договора, хотя лично я считаю, что односторонее расторжение договора аренды (через отказ от исполнения договора) возможно