LAWFIRM.ru

Коллеги, подтвердите правильность хода мыслей.

стоит задача продать один объект двум разным покупателям.

шаг 1 - разделение объекта:
а) получение кадастрвого паспорта на каждую часть.
б) подача заявления о внесении изменений в ЕГРП (прекращение записи о большом объект и внесение записей о двух новых).

шаг 2 - отчуждение новых объектов (все стандартно по ДКПН).

Основной вопрос: можно ли сделать раздел объекта и отчуждение вновь образовавшихся в один заход? ну чтобы не растягивать тему на 30+30 дней, а сделать все за 30.

_________________
"У тебя скучное лицо, тебе никто денег не даст!" (c) Мэр Харькова Геннадий Кернес

То есть? Хотите сразу зарегить ПС на новообразовавшиеся части на покупателей?

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

нет. у вас нет еще объектов, которые хотите отчуждать.

_________________
Юристы, наверно, тоже когда-то были детьми. Чарлз Лэм

Не прилагай столько усилий - все самое лучшее случается неожиданно. Габриэль Гарсиа Маркес

вот это главная проблема. чисто правового характера. что думаете насчет этого?

На практике это часто нужно держателям крупных объектов (от нескльких тысяч метров). заранее резать их на минимальные доли - не интерсно текущему собственнику. а вот покупатели скажем на метров 200-400 довоьлно часто находятся. при этом такие покупатели не хотят ждать пару месяцев пока ты все выделишь и на них переведешь. вот такая девелоперская розница получается.


PS
технически через ФРС такие штуки проходят. Есть опыт.

_________________
"У тебя скучное лицо, тебе никто денег не даст!" (c) Мэр Харькова Геннадий Кернес

может если разделить объект не на помещения, а на доли в праве? тогда объект недвижимости будет тот же.
на практике, правда, не сталкивалась с таким дележом.

_________________
Юристы, наверно, тоже когда-то были детьми. Чарлз Лэм

Не прилагай столько усилий - все самое лучшее случается неожиданно. Габриэль Гарсиа Маркес

не, доли не интересно. люди помещений хотят.

_________________
"У тебя скучное лицо, тебе никто денег не даст!" (c) Мэр Харькова Геннадий Кернес

ну так подпишите одновременно соглашение о порядке пользования

_________________
Юристы, наверно, тоже когда-то были детьми. Чарлз Лэм

Не прилагай столько усилий - все самое лучшее случается неожиданно. Габриэль Гарсиа Маркес

Каким сроком датирован технический паспорт здания (объекта, в составе которого находятся отчуждаемые помещения)? Здесь есть уловка, воспользовавшись которой можно произвести государственную регистрацию перехода права собственности этих помещений за 30 дней.

_________________
If you only knew the power of the Dark Side! (с)

А че нельзя чтоле просто набашлять регистратору, чтобы он быстрее все это делал?

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

а мы-то думали, что вы теоретик !

_________________
Юристы, наверно, тоже когда-то были детьми. Чарлз Лэм

Не прилагай столько усилий - все самое лучшее случается неожиданно. Габриэль Гарсиа Маркес

Ну в самом деле, что там регистрировать 30 дней?

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

какая уловка?
а техпаспорт скорее всего уже просроченный, они же пять лет действовали.

_________________
Юристы, наверно, тоже когда-то были детьми. Чарлз Лэм

Не прилагай столько усилий - все самое лучшее случается неожиданно. Габриэль Гарсиа Маркес

см. п.12 ст.33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Надеюсь не нужно рассказывать почему после вступления в силу Федерального закона от 21.12.2009 N 334-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в таких случаях как у ivanovich, стало необходимым проходить процедуру, предусмотренную п.9 ст.12 Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

_________________
If you only knew the power of the Dark Side! (с)

а как соотносится наличие объекта недвижимости в целях его раздела двум покупателям, и наличие техпаспорта для целей регистрации ранее возникших прав владельца?

_________________
Юристы, наверно, тоже когда-то были детьми. Чарлз Лэм

Не прилагай столько усилий - все самое лучшее случается неожиданно. Габриэль Гарсиа Маркес

Часть 4 ст.14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в ред. Федерального закона от 21.12.2009 N 334-ФЗ4 установила, что кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости.
Раньше этого не было. Идентифицирующие признаки недвижимого имущества можно было описать при помощи технического паспорта. Например, в таких случаях как у ivanovich, в каждом договоре купли-продажи недвижимости указывались: номер отчуждаемого помещения из экспликации к поэтажному плану (техническому паспорту) здания; этаж здания, на котором находится это помещение; и условный номер и адрес здания, в составе которого находится данное помещение. Создавался пул покупателей, а в ФРС - т.н. "общая папка", в которую помещались: договоры со всеми покупателями; технический паспорт здания; и свидетельство продавца о государственной регистрации права.
В спорных случаях суды подтверждали, что закон о государственной регистрации прав не возлагает на собственника недвижимого имущества обязанности каждый раз регистрировать свое право на отдельные части объекта недвижимого имущества, имеющего единый условный номер и о котором имеются сведения, позволяющие идентифицировать эти части на техническом паспорте и выделяемую долю.
Сейчас же, если нет кадастрового паспорта отчуждаемого (передаваемого в аренду) помещения, то нельзя выполнить требования ст.554 (п.3 ст.607) ГК РФ.
Поскольку законом предусмотрено, что технические паспорта, иные документы, которые содержат описание зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на указанные объекты недвижимого имущества и сделок с ними, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости (п.12 ст.33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), то почему бы не воспользоваться старой схемой.

_________________
If you only knew the power of the Dark Side! (с)

как же так, даже если есть единый условный номер, то продаваемого объекта недвижимости фактически нет. на чем основывалась такая судебная практика?

_________________
Юристы, наверно, тоже когда-то были детьми. Чарлз Лэм

Не прилагай столько усилий - все самое лучшее случается неожиданно. Габриэль Гарсиа Маркес

На этот вопрос замечательно ответил г-н В.В.Витрянский (приводится с сокращениями)
''...Таким образом, все объекты недвижимости можно дифференцировать на три категории. Первую категорию недвижимого имущества (недвижимость по природным свойствам) составляют земельные участки, участки недр и обособленные водные объекты, которые относятся к недвижимому имуществу как таковые, в отношении них нет необходимости устанавливать какие-либо признаки, позволяющие их квалифицировать в качестве недвижимости...''
''...Другая категория объектов недвижимости (недвижимость по фактическим и юридическим свойствам) включает в себя здания, сооружения, леса, многолетние насаждения и иные объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно..."
"...В третью категорию объектов недвижимости попадают объекты, не обладающие физическими и юридическими свойствами, характерными для объектов второй категории (неразрывная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их целевому назначению), однако к ним надлежит применять режим недвижимого имущества вследствие прямого указания закона. Так, непосредственно в ГК имеются нормы, распространяющие правовой режим недвижимости на подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п. 1 ст. 130); предприятия как имущественные комплексы, используемые для предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 132); жилые помещения (ст. 558).
Что касается нежилых помещений, то необходимо считать, что в период, когда готовился и принимался действующий сегодня Гражданский кодекс Российской Федерации, нежилые помещения внутри здания не признавались объектами недвижимости...''
''...Нежилые помещения приобрели статус недвижимого имущества лишь с введением в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", включившего нежилые помещения в перечень объектов недвижимости. При этом законодатель не позаботился о том, чтобы отношения, связанные с появлением нового объекта недвижимости, получили хоть какое-нибудь позитивное регулирование: процесс расширения перечня объектов недвижимости за счет нежилых помещений не сопровождался введением в действие соответствующих новых правовых норм, регламентирующих имущественный оборот указанных объектов..."
"...Тем не менее в настоящее время можно констатировать, что такие объекты недвижимости, как нежилые помещения, в юридическом смысле не являются просто частью зданий, а представляют собой объекты недвижимого имущества вследствие того, что они отнесены к недвижимости в силу прямого указания закона (третья категория объектов недвижимости)..." ("ДОГОВОРНОЕ ПРАВО. ДОГОВОРЫ О ВЫПОЛНЕНИИ РАБОТ И ОКАЗАНИИ УСЛУГ" (Книга 3) (М.И. Брагинский, В.В. Витрянский)).

_________________
If you only knew the power of the Dark Side! (с)

В той ситуации, в которой оказался ivanovich, то что нежилые помещения фактически (физически) существуют и для целей ст.554 ГК РФ могут описаны с помощью технического паспорта (при соблюдении условий п.12 ст.33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред.Федерального закона от 21.12.2009 N 334-ФЗ), где кадастровый паспорт может быть заменен техническим паспортом), означает, что отчуждать их одновременно можно.

_________________
If you only knew the power of the Dark Side! (с)