поделить дом..или объединить квартиры в единый объект

КБ

ситуация: есть дом на две квартиры + в нем подсобные всякие-разные помещения и чердак. собственники хотят сделать не собственность на квартиры и общее имущество, а дом единым объектом в долевой собственности. при этом соглашением установить доли в натуре, именовав в нем принадлежность каждого из помещений.

есть какие препятствия? я пока не вижу

wood-goblin

Если дом на 2 квартиры и есть собственники, то нах им объединять в долевое весь дом т.к. им как собственникам принадлежат общие помещения в этом доме пропорционально долям.
При этом опустим разные "бытовые" риски т.к. все таки люди разные.
Соглашением установить доли в натуре нельзя можно определить порядок пользования общим имуществом.
А разделить доли в натуре, как вы говорите,= разделить и зарегить помещения на разных собственников.
Это кратко просто долго расписывать почему это долевая собственность на весь дом нах им не нужна, один гимор.

КБ

совершенно верно, разделить и зарегить. сомнения возникли из-за этого:

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июля 2009 г. N 64

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ
ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ О ПРАВАХ СОБСТВЕННИКОВ
ПОМЕЩЕНИЙ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО ЗДАНИЯ
8. ...
Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.

то есть надо ли это принимать как ограничение подобного права, если собственников двое?

wood-goblin

Как из здания сделать долевое с выделением в натуре это понятно и технически и юридически.
А вот как из долевого здания сделать единое и без выделения в натуре с двумя сосбвтенниками это вопрос, и врядли он решаем.
Но им это зачем надо, пусть просто распишут помещения на двоих и усе, либо как вариант пусть задумают реконструкцию или какп ремонт и по оконцовке поделят и зарегят.

КБ

вариант, спасибо!
подумаю

Tindal

КБ писал(а):

совершенно верно, разделить и зарегить. сомнения возникли из-за этого:

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июля 2009 г. N 64

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ
ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ О ПРАВАХ СОБСТВЕННИКОВ
ПОМЕЩЕНИЙ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО ЗДАНИЯ
8. ...
Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.

то есть надо ли это принимать как ограничение подобного права, если собственников двое?

Забавно. А к какому из оснований прекращения ПС приравнивается то, что описано в п. 8 Постановления Пленума?

Цитата:

Статья 235. Основания прекращения права собственности

1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

КБ

wood-goblin писал(а):

Как из здания сделать долевое с выделением в натуре это понятно и технически и юридически.
А вот как из долевого здания сделать единое и без выделения в натуре с двумя сосбвтенниками это вопрос, и врядли он решаем.
Но им это зачем надо, пусть просто распишут помещения на двоих и усе, либо как вариант пусть задумают реконструкцию или какп ремонт и по оконцовке поделят и зарегят.

а если расписывать помещения на двоих, то ведь надо расписывать только помещения общие? получается будет жилая площадь собственная + разделим подсобные общие помещения между двумя собственниками в натуре, по к.паспорту, и регим их на собственников тоже.
тогда потом можно соглашением соответственно поделить землю под домом в долях.
правильно?

wood-goblin

И с землей можно, но если делить в натуре, то необходимо соблюсти нормы о минимуме зу при разделе, и подумать о двух отдельных входах в здание.
Если нет, то просто долевое.

И есть сомнения что если просто распишите то вам их зарегят, так как они не самостоятельные объекты, можно конечно посмотреть как получить два кад паспорта без реконструкции, такое технически возможно при соблюдении определенных условий..
А вот если реконструкция тогда можно получить два кад.паспорта на новые объекты и зарегить, но это гимор реконструкции.
Вобщем надо по месту смотреть, пообщаться с представителями ПИБ они кад паспорта делают.

КБ

землю можно оставить в долевой. проблема, что если оставить квартиры, то доли в общем имуществе - пропорционально площадям, а нам так не надо. поэтому и нужен перевод из многоквартирного в общее, благо квартиры только две.
еще непонятно, кстати, можно ли поделить общее. выдел в натуре собственником доли в общем имуществе запрещен, если все собственники решили делиться, по аналогии тоже выглядит не очень законно.

wood-goblin

Перевести из многоквартирного в общее только через реконструкцию п.3 ст36 ЖК.

КБ

я уже поняла, что путь только обходной, правда, не через реконструкцию решила делать.

КБ

возник еще вопросик:
все квартиры теперь принадлежат одному собственнику, получается: все жилое - его, общее имущество - его. то есть формально дом полностью принадлежит ему как совокупность помещений различного назначения.
идем за кад.паспортом. БТИ уперлось - сначала Росреестр - регистрируйте за собой дом, потом - мы. или заказывайте паспорта на каждую квартиру отдельно, а дом вам не принадлежит.
технически - может ли зарегить дом Росреестр без кадастрового паспорта на дом? по идее у них есть данные по недвижке - что там все квартиры на праве у одного лица. или им не вычислить площадь дома и поэтому регистрацию не провести?
при первичной регистрации квартир сдавался только инвентаризационный план домовладения. участок под домом сформирован и имеет к.н.

КБ

да
право на отдельные квартиры есть, объединить хотим на основании изложенного + разъяснений ВАС № 64

с другой стороны если будет приостановление на основании отсутствия паспорта - это повод официально еще раз обратиться в БТИ и пригрозить судом, хотя мы им и щас грозить собираемся

wood-goblin

ст. 25. п.5 ФЗ о Кадастре недвижимости.
После государственной регистрации права собственности на здание или
сооружение допускается снятие с учета помещения, расположенного в
таком здании или сооружении, на основании заявления собственника
здания или сооружения либо его представителя и необходимых для
кадастрового учета документов. Этим собственником или его
представителем может быть представлено в орган кадастрового учета
заявление о снятии с учета одного, одновременно двух и более либо
всех принадлежащих этому собственнику помещений в таком здании или
сооружении. При этом представлять предусмотренный пунктом 4 части 1
статьи 22 настоящего Федерального закона документ не требуется.

DarthVader

"В действительности многоквартирный дом является единой, юридически неделимой вещью (ст. 133 ГК)". Автор данного высказывания Е.М.Суханов ("Право собственности: актуальные проблемы" (отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров, "Статут", 2008). Такое же мнение у Андреева В.К. ("О праве частной собственности в России (критический очерк)", "Волтерс Клувер", 2007)", у Скловского К.И. ("Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы", "Статут", 2004).
А Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 посвящено нежилым зданиям.

КБ

в № 64 нет такой оговорки
?

КБ

wood-goblin писал(а):

ст. 25. п.5 ФЗ о Кадастре недвижимости.
После государственной регистрации права собственности на здание или
сооружение допускается снятие с учета помещения, расположенного в
таком здании или сооружении, на основании заявления собственника
здания или сооружения либо его представителя и необходимых для
кадастрового учета документов. Этим собственником или его
представителем может быть представлено в орган кадастрового учета
заявление о снятии с учета одного, одновременно двух и более либо
всех принадлежащих этому собственнику помещений в таком здании или
сооружении. При этом представлять предусмотренный пунктом 4 части 1
статьи 22 настоящего Федерального закона документ не требуется.

спасибо! а что - площадь здания тогда в свидетельство вписать невозможно, видимо?

DarthVader

Цитата:

в № 64 нет такой оговорки
?

Из абз.3 п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 следует, что оно посвящено нежилым зданиям.

Откуда и зачем появилось это Постановление, читайте на сайте ВАС РФ
http://www.arbitr.ru/_upimg/23280B48383 ... pravka.pdf

Если бы Вы знали, какие эпические холивары происходили между собственниками помещений в нежилом здании до принятия данного Постановления ВАС РФ. Однако, главный вопрос - вопрос о земельном участке под нежилым зданием, помещения в котором принадлежат на праве собственности разным лицам, Постановлением в принципе не затрагивается. Но это лирическое отступление.
Таким образом, ссылаться на данное Постановление в отношении жилого здания является некорректным.
Но данное Постановление, может служить своеобразной подсказкой. Необходимо установить по мотивам, какой правовой нормы были даны разъяснения, содержащиеся в п.8 данного Постановления. Нетрудно догадаться, что это ст.24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и п.9 ст.12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Сложность Вашего случая в том, что п.9 ст.12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" требует, чтобы действия по преобразованию объекта недвижимости были соответствующими законодательству Российской Федерации. Действия по преобразованию многоквартирного дома в жилой дом, т.е. в индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч.2 ст. 16 ЖК РФ), формально можно отнести к перепланировке (ч.2 ст.25 и ч.3 ст.16 ЖК РФ), тогда Вам действительно нужно идти путем согласования перепланировки (гл.4 ЖК РФ). Далее, руководствуясь п.4 ст.24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", согласно которому внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости ... носят временный характер и утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости (т.е. учет производится без государственной регистрации права), обращаетесь за получением кадастрового паспорта на преобразованный объект недвижимости на основании акта приемочной комиссии, а это произойдет в порядке ч.2 ст.28 ЖК РФ, затем в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за регистрацией правового режима здания как единого объекта.
С нежилым зданием гораздо проще. Став единственным собственником всех помещений в нежилом здании, которым чаще всего становится юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, такой собственник издает приказ (решение) об избрании для этих помещений правовой режим здания как единого объекта, затем - за кадастровым паспортом на преобразованный объект недвижимости и за государственной регистрацией права.

КБ

учитывая, что в постановлении 64 есть ссылки на ЖК и нормы о многоквартирных домах, незавимо от причин его принятия ограничивать его разъяснения только нежилыми, думаю, неправильно.
по перепланировке - скорее формально под этот термин мы не подходим, потому что никакого переноса сетей и т.п. нет. конечно, приказ по жилому зданиию физлицо не сделает, но не будет ли аналогом его заявление в ростреестр о регистрации права на единый объект? с учетом цитаты ст. 25 ФЗ о кадастре.

LAWFIRM.ru

поделить дом..или объединить квартиры в единый объект

Кто сейчас на конференции