Регистрация залога при регистрации права собственности...

Nizagludba

...по договору участия в долевом строительстве.

Пламенная зига, например.

Поиск по форуму не помог, равно как и поиск по нормативным актам/интернетам.
Ситуация:
Планируется заключить договор долевки между юрлицом и физлицом. Манагер проекта очень хочет, чтобы к моменту регистрации договора он был полностью оплачен. На вопрос "а зачем?" отвечает: "А чтобы при регистрации права собственности участника на объект строительства не регистрировали залог этого объекта в пользу застройщика ввиду неполной выплаты его стоимости по договору долевки".

Сам договор долевки ничего подобного не предусматривает.

Я сильно удивился и полез проверять.
И нигде не смог найти нормы о том, что без соответствующего заявления сторон и без соглашения о таком залоге регистратор может обременить объект в пользу застройщика, если дольщик не выплатил цену.

Пытаюсь манагеру донести, что, мол, нету такой мульки, он не соглашается и настаивает на своем.

Вопрос: действительно ли это так и где я ошибаюсь (если вообще ошибаюсь именно я)?

wood-goblin

Манагер прав.
488 и 489 ГК.

Tindal

wood-goblin писал(а):

Манагер прав.
488 и 489 ГК.

А разве договор участия в долевом строительстве является договором к-п товара в кредит?

Toujours

Низаглудба,

Сравни:
в темах,
начатых с крутонов и айоли,
ответов
было больше,
например...

Nizagludba

Tindal писал(а):

А разве договор участия в долевом строительстве является договором к-п товара в кредит?

Это раз.

Ст. 5 + ст. 9 214-ФЗ (о долевом) предусматривает специальные последствия для случаев просрочки оплаты цены договора - это односторонний отказ застройщика от исполнения договора с возвратом всех полученных средств. Никаких указаний на обязательный залог объекта нет.

Соответственно, если у нас в договоре предусмотрена оплата ДО момента передачи объекта, то основание для применения 488 статьи не появляется, даже несмотря на то, что это долевка, а не купля-продажа.
Это два.

Toujours a la limite, видимо, отпугивает слово "зига"

Tindal

Договор участия в долевом строительстве не является договором к-п в принципе, а является разновидностью договора строительного подряда и к нему не применимы статьи 488, 489. И даже если считать договор участия смешанным договором, то все равно договор к-п в него не входит.

Во-вторых,

Цитата:

Статья 5. Цена договора
1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

т.е. оплата объекта строительства осуществляется (единовременно либо периодически) всегда ДО его передачи дольщику, а не после.

Nizagludba

Tindal писал(а):

т.е. оплата объекта строительства осуществляется всегда ДО его передачи дольщику, а не после.

И эта мысль тоже есть. Причем она чуйствуется по всему закону, так сказать, цель закона и логика шепчут. Однако же нигде чотко не сформулирована, поэтому я не могу утверждать, что условие долевки по оплате после передачи объекта будет, например, ничтожным и его нельзя в такой договор включить.
Один предлог "для" - аргумент слабый.

stesha

Так у дольщика возникает залог в силу закона независимо от оплаты (ст. 13 Закона о Долевом строительстве). Разве нет?
Ипотека в силу закона по идее регистрируется без отдельно заявления (по крайней мере по обычной недвижимости так и есть).
Посмотрите Приказ Минюста РФ от 09.06.2005 N 82 - он как раз о регистрации договоров ДУ и прочего.

Tindal

stesha писал(а):

Так у дольщика возникает залог в силу закона независимо от оплаты (ст. 13 Закона о Долевом строительстве). Разве нет?
Ипотека в силу закона по идее регистрируется без отдельно заявления (по крайней мере по обычной недвижимости так и есть).
Посмотрите Приказ Минюста РФ от 09.06.2005 N 82 - он как раз о регистрации договоров ДУ и прочего.

стеша, тут о другом залоге идет речь. Не в пользу дольщика, а в пользу застройщика.

Низаглудба, вся суть этого договора в том, чтобы построить за чужие деньги.

Nizagludba

stesha писал(а):

Так у дольщика возникает залог в силу закона независимо от оплаты (ст. 13 Закона о Долевом строительстве). Разве нет?

Само собой. Но это залог (в нашем случае) права аренды участка под застройку в пользу всех дольщиков. О нем вопросов нет.
Речь идет о залоге объекта долевого строительства в пользу застройщика в случае неполной оплаты цены договора к моменту регистрации ПС за участником.

Tindal писал(а):

Низаглудба, вся суть этого договора в том, чтобы построить за чужие деньги.

О, да. Я эту суть прекрасно улавливаю. Своих денег у нас нету :roll:

Просто эти чужие деньги ничто не запрещает получить после строительства, хотя это и не совсем логично и, по-моему, никто так не делает при долевке.

Tindal

Сама суть этого договора в привлечении средств на строительство. Строить за свой счет - это уже будет не долевое участие.

А манагер твой не сказал, откуда он взял, что там должен возникнуть залог в силу закона?

stesha

Tindal писал(а):

стеша, тут о другом залоге идет речь. Не в пользу дольщика, а в пользу застройщика.

О, сорри. Что-то я не проснулась еще.

Nizagludba

stesha писал(а):

Посмотрите Приказ Минюста РФ от 09.06.2005 N 82 - он как раз о регистрации договоров ДУ и прочего.

Просмотрел еще раз. Обременение объекта в пользу застройщика не упоминается ни при регистрации договора, ни при регистрации ПС за участником долевки. А поскольку регистрация - процедура строго формальная и зарегулированная инструкциями, меня терзают сомнения, что я таки прав и автоматически залог объекта не регистрируется.

[Показать] Спойлер:

Цитата:

При внесении в подраздел III-4 ЕГРП записи о договоре участия в долевом строительстве:
в графу "Условный номер" вносится условный номер, присваиваемый в соответствии с Инструкцией о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 8 декабря 2004 г. N 192 "Об утверждении Инструкции о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер" <*>;
в графе "Описание предмета сделки" указываются слова "объект долевого строительства", а также его описание согласно договору участия в долевом строительстве (пункт 53 Правил ведения ЕГРП), в том числе местоположение, наименование (назначение) строящегося объекта (например, "двухкомнатная квартира"), номер этажа (в том числе подземного), на котором будет находиться объект (если объект входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного многоэтажного здания, в том числе здания, имеющего подземную этажность), и номер объекта (например, номер квартиры), если они определены договором, площадь объекта;
в графе "Цена сделки" указывается определенная договором участия в долевом строительстве цена (пункт 54 Правил ведения ЕГРП);
в графе "Лицо, права которого ограничиваются (обременяются)" указываются предусмотренные пунктом 18 Правил ведения ЕГРП сведения о стороне договора - застройщике (пункт 55 Правил ведения ЕГРП);
в графе "Лицо, в пользу которого ограничиваются (обременяются) права" указываются предусмотренные пунктом 18 Правил ведения ЕГРП сведения о стороне договора - участнике долевого строительства (пункт 55 Правил ведения ЕГРП);
в графе "Документы-основания" указываются реквизиты договора (пункт 19 Правил ведения ЕГРП);
в графе "Условия сделки" указываются существенные условия договора участия в долевом строительстве (пункт 56 Правил ведения ЕГРП), не отраженные в иных графах данного раздела, - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, сроки и порядок уплаты цены договора, гарантийный срок на объект долевого строительства;
в графу "Особые отметки регистратора" вносятся слова: "Земельный участок (право аренды земельного участка), создаваемый объект недвижимого имущества, в состав которого входит объект долевого строительства, на основании федерального закона находится в залоге у...", далее указываются фамилия, имя и отчество физического лица (наименование юридического лица), являющегося участником долевого строительства по регистрируемому договору участия в долевом строительстве.

Цитата:

20. Государственная регистрация права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства осуществляется в подразделе II-1 ЕГРП раздела ЕГРП, открытого на указанный объект недвижимого имущества.
При этом в графе "Документы-основания" подраздела II-1 ЕГРП указываются:
реквизиты разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, в состав которого входит объект долевого строительства, права на который регистрируются в данном подразделе;
реквизиты, дата и номер государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (сделки об уступке требований по договору, если таковая сделка была совершена), реквизиты передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщиком участнику долевого строительства.
Если за государственной регистрацией права на объект долевого строительства обратился правопреемник стороны договора участия в долевом строительстве - участника долевого строительства (например, наследник), то в графе "Документы-основания" подраздела II-1 ЕГРП дополнительно указываются наименование и реквизиты документа, подтверждающего правопреемство (например, свидетельства о праве на наследство).

Tindal писал(а):

Сама суть этого договора в привлечении средств на строительство. Строить за свой счет - это уже будет не долевое участие.

Согласен. Могли бы и в законе написать, мол, срок выплаты цены договора не может быть больше срока передачи объекта. Всё, вопрос был бы решен.

Tindal писал(а):

А манагер твой не сказал, откуда он взял, что там должен возникнуть залог в силу закона?

Сказал. Цитирую:
- Ты когда-нибудь долевку регистрировал?
- Нет.
- А я регистрировал - будет залог.

Конец цитаты.

Tindal

Не, ну пацан сказал - пацан сделал. :mrgreen:

Nizagludba

Ситуация получается какая: манагер все равно прав, потому что хочет собрать со всех деньги как можно раньше, а МОИ юридические заморочки никому не интересны, например. На его стороне правда и Манагерская Сила.

Напомните мне отчитаться по результатам (через годик-полтора).

И на закуску есть еще несколько вопросов:
1. Договор с первым участником регистрируется месяц. Остальные - 5 дней. Что будет, если я принесу одновременно сразу десять, например, договоров? В росреестре затрудняются не просто ответить, а понять суть вопроса.

2. (фишка того же манагера) Возникнут ли сложности при регистрации ПС участника на объект, если в одном договоре долевки будет несколько объектов? Манагер требует один объект = один договор, я же никакой угрозы не вижу...

Tindal

Nizagludba писал(а):

1. Договор с первым участником регистрируется месяц. Остальные - 5 дней. Что будет, если я принесу одновременно сразу десять, например, договоров? В росреестре затрудняются не просто ответить, а понять суть вопроса.

2. (фишка того же манагера) Возникнут ли сложности при регистрации ПС участника на объект, если в одном договоре долевки будет несколько объектов? Манагер требует один объект = один договор, я же никакой угрозы не вижу...

1. Будут регистрировать месяц.
2. А какие могут быть сложности, если договор участия сам по себе не является основание для регистрации ПС?

Цитата:

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Nizagludba

Tindal писал(а):

2. А какие могут быть сложности, если договор участия сам по себе не является основание для регистрации ПС?

Вот и я говорю. Я все же красиво сделал и вообще ок. Не люблю манагеров.

Кстати, сейчас стало интересно, а каким может быть "иной" документ о передаче объекта долевого строительства, кроме акта?

LAWFIRM.ru

Регистрация залога при регистрации права собственности...

Кто сейчас на конференции