Аренда помещения ограничить доступ

wood-goblin

Имеем торговый центр.
Ситуация стара как мир, арендатор задолжал, понятно, что в суд ..........
Но на будущее, хотелось бы иметь рычаг на арендатора помимо суда, т.е. что хотелось бы иметь возможность сделать - при задолженности ограничить или не допускать арендатора к помещению.
Понятно, что конструкция передача владения и пользования этого не позволяет, а вот если предоставлять помещение в пользование, с указанием времени пользования и т.д. и т.п., то кмк можно при определенных в договоре условиях ограничить или не допускать в помещение арендатора будет законно.
Что скажет сообщество

Cels

* Во-первых, передавать только в пользование.
Во-вторых, при соблюдении первого условия ничто не мешает написать про недопуск арендатора в помещение в случае неуплаты арендных платежей в договоре.

wood-goblin

Cels писал(а):

* Во-первых, передавать только в пользование.
Во-вторых, при соблюдении первого условия ничто не мешает написать про недопуск арендатора в помещение в случае неуплаты арендных платежей в договоре.

Спасибо, это уже хорошо.

kindzadza

Указывать, что помещение дается в пользование, но не во владение, не поменяет сути отношений, поэтому само по себе это бесполезно.
Риски можно снизить, если в договоре прописать право не допускать в помещение в случае неоплаты, это правда.
Если такого указания нет, то надо помнить о наличии ст.304 ГК и ст.330 УК (самоуправство).
По поводу последней см. ниже. бывает и такое.

[Показать] Спойлер:

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 января 2010 г. N ВАС-17632/09

ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Воронцовой Л.Г., судей Ксенофонтовой Н.А., Шилохвоста О.Ю. рассмотрела в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "Испытатель" от 11.12.2009 б/н о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Ростовской области от 06.02.2009 по делу N А53-22428/2008, постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.09.2009 по тому же делу по иску общества с ограниченной ответственностью "Испытатель" (г. Ростов-на-Дону, далее - общество "Испытатель") к обществу с ограниченной ответственностью "Узел" (г. Ростов-на-Дону, далее - общество "Узел") о взыскании 184 113 рублей 26 копеек убытков.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Буланкин Виктор Алексеевич (г. Ростов-на-Дону).
Суд

установил:

решением от 06.02.2009, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанциями, в иске отказано.
Суды руководствовались статьями 195, 196, 200, 204, 309, 393, 1068 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды от 24.02.2004 N 2, заключенного с юридическим, а не физическим лицом, и исходили из истечения срока исковой давности, о применении которой заявил ответчик.
В заявлении о пересмотре в порядке надзора судебных актов общество "Испытатель" просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении судами норм материального и процессуального права.
Рассмотрев доводы заявителя, суд надзорной инстанции не находит оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Судами установлено, что в соответствии с договором от 24.02.2004 N 2, заключенным между обществом "Узел" и обществом "Испытатель", последнее являлось арендатором нежилых помещений, расположенных в г. Ростове-на-Дону. Согласно пункту 2.1.2 договора общество "Узел" обязалось предоставлять обществу "Испытатель" коммунальные услуги, в том числе электрическую энергию.
Директор общества "Узел" Буланкин В.А. 27.07.2005 отключил электрическую энергию в арендуемых обществом "Испытатель" помещениях, подача которой восстановлена 03.08.2005. В связи с указанным фактом возбуждено уголовное дело.
Приговором Кировского районного суда от 11.02.2008 Буланкин В.А. признан виновным в совершении преступления, предусмотренного частью 1 статьи 330 Уголовного кодекса Российской Федерации, с наложением 15 000 рублей штрафа; с Буланкина В.А. в пользу общества "Испытатель" взыскано 161 640 рублей ущерба, возникшего у него в результате прекращения подачи электрической энергии.
Кассационным определением судебной коллегии по уголовным делам Ростовского областного суда от 22.04.2008 приговор от 11.02.2008 отменен, уголовное дело прекращено по основаниям, предусмотренным статьей 78 Уголовного кодекса Российской Федерации, за истечением срока давности привлечения к уголовной ответственности.
Полагая, что в результате действий директора общества "Узел" Буланкина В.А. у общества "Испытатель" возникли убытки, последнее обратилось с иском в суд общей юрисдикции к Буланкину В.А.
Определением Федерального суда Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону от 11.09.2008 производство по делу прекращено по мотиву неподведомственности спора суду общей юрисдикции, поскольку Буланкин В.А., будучи директором общества "Узел", действовал в интересах юридического лица.
Общество "Испытатель" 12.11.2008 года обратилось в арбитражный суд с иском к обществу "Узел" о взыскании убытков, основывая требование на нарушении ответчиком договорных обязательств.
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Кодекса).
Разрешая спор, суды установили, что общество "Испытатель" узнало о нарушении своего права (отключение электрической энергии в арендованных помещениях) не позднее 03.08.2005, а настоящий иск подан обществом "Испытатель" в арбитражный суд 12 ноября 2008 года. Учитывая заявление общества "Узел" о применении срока исковой давности, суды пришли к выводу о пропуске обществом "Испытатель" трехлетнего срока исковой давности и отказе в удовлетворении иска.
Ссылка заявителя на неверное определение судами начала течения срока исковой давности, каковым, по его мнению, является момент установления виновности физического лица приговором суда, не принимается.
Вопросы определения начала течения и окончания срока исковой давности, его перерыва разрешены судом применительно к установленным фактическим обстоятельствам дела.
Довод общества "Испытатель" о перерыве срока исковой давности в связи с предъявлением в рамках уголовного дела гражданского иска к Буланкину В.А., не принимается. Возбуждение уголовного дела в отношении руководителя юридического лица - причинителя вреда и предъявление ему гражданского иска о возмещении вреда в связи с незаконными (самоуправными) действиями не прерывает течение срока исковой давности по требованию к юридическому лицу, основанному на нарушении договорных обязательств.
Выводы в оспариваемых судебных актах соответствуют толкованию норм права, данному в пункте 14, абзаце 1 пункта 15 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12,15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".
С учетом изложенного оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, не имеется.
Руководствуясь статьями 299, 301 и 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации,

определил:

в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А53-22428/2008 Арбитражного суда Ростовской области для пересмотра в порядке надзора решения от 06.02.2009, постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.09.2009 по тому же делу отказать.

Председательствующий судья
Л.Г.ВОРОНЦОВА

Судья
Н.А.КСЕНОФОНТОВА

Судья
О.Ю.ШИЛОХВОСТ

Cels

kindzadza писал(а):

По поводу последней см. ниже. бывает и такое.

* Я считаю, что не позволять арендатору пользоваться имуществом (в том числе путем отключения электроэнергии) это приостановление встречного исполнения по отношению к его обязанности по уплате арендных платежей. Если, конечно, плата за электроэнергию это часть арендной платы.
Поэтому с самоуправством перегнули, конечно.

hunky-dory

как насчёт обеспечительного взноса??
при крупных сделках мы берём сразу за 2-3 месяца .
Вообщем штука удобная.

Anna Boukina

." В течение Срока Аренды Арендатор обязуется предоставить Арендатору и его сотрудникам свободный круглосуточный доступ к Помещениям 7 (семь) дней в неделю при условии надлежащего и своевременного осуществления Арендатором платежей в соответствии с условиями настоящего Договора, а также при условии выполнения Арендатором всех иных обязательств по Договору надлежащим образом и в полном объеме.
Предоставление Арендатору свободного доступа к Помещениям является встречным обязательством Арендодателя по отношению к обязательству Арендатора производить арендные и иные платежи своевременно и надлежащим образом и выполнению Арендатором всех иных обязательств по Договору надлежащим образом и в полном объеме."

обеспечительный платеж не сильно спасает, т.к. по традиции тратится в первый день при его получении, а не учитывается и не удерживается на забалансовом счете как обеспечение исполнения обязательства

wood-goblin

Спасибо за отклики, иду в правильном направлении.
Обеспечительный платеж это есть, но он за последний месяц, а когда долги начинают зашкаливать за 2 - 3 месяца обеспечение не спасает.
Конечно, у нас есть право одностороннего расторжения, но расторгли, а дальше, хитрый и ушлый арендатор скажет не ни хрена не расторгли и выезжать не буду.
Надо идти в суд, выгонять через суд, поэтому и задумался над конструкцией пользование.

Anna Boukina

вуд-гоблин, у вас не обеспечительный платеж, а авансовый по сути

нихера ничего не спасает, но писать надо так, чтобы в суд шел арендатор. а не Вы

wood-goblin

Anna Boukina писал(а):

писать надо так, чтобы в суд шел арендатор. а не Вы

О, к этому и стремлюсь, и что бы шансов у него было ноль. :roll:

Lel

Обеспечительный платеж +
отключение коммунальных услуг +
удержание имущества арендатора (хорошо, если арендатор какой-нибудь ритейл)

wood-goblin

К сожалению имущество удерживать незя.

kindzadza

wood-goblin писал(а):

К сожалению имущество удерживать незя.

удерживать (ть есть не отдавать то, что у тебя во владении) - можно между предпинимателями. А вот захватывать и удерживать - нельзя, это верно.

Cels

kindzadza писал(а):

можно между предпринимателями.

* А если одна из сторон - потребитель, то нельзя, что ли ?

kindzadza

Cels писал(а):

* А если одна из сторон - потребитель, то нельзя, что ли ?

Мы говорим про
1. аренду
2. удержание имущества арендатора в обеспечение обяза-ва по уплате арнедной платы (то есть обязательва, не связанного с оплатой вещи и т.д.).

Похо понимаю в пнд, но где здесь потребители?

Cels

kindzadza писал(а):

Плохо понимаю в пнд, но где здесь потребители?

* Это был абстрактный вопрос.
Я слегка не так понял, ладно.

wood-goblin

К сожалению в нашем случае когда владение и пользование нельзя до момента подписания акта о возврате помещения, после этого, все что осталось в помещение можно удерживать при наличии требований.

А вот к стати, при конструкции пользование помещением, как с удержанием имущества, помещение будет предоставляться ежедневно 7 дней в неделю с... по..... времени.
Т.е. арендатор уходя на ночь, фактически не изымая имущество из помещения, то по идее должно считаться находящимся в нашем владении, а соответственно утром не допуская в помещение за задолженность и не давая вывезти имущество(удерживать его) можно говорить о правомерном поступлении имущества во владение Арендодателя.

Или не так.

Jambi

wood-goblin, экс-коллега по ТРК, как тут кто-то написал, я в Пн плохо соображаю.

Если Ваша задача - узаконить прекращение доступа в помещение, то вот типовая формулировка, которая ходит по десяткам ТРЦ в России (я где-то слышал, что изначально её использовала то ли "Мега", то ли все клиенты Cushman):

"Несмотря на положения <...> в случае ненадлежащего исполнения обязательств Арендатора по внесению Арендной Платы и Иных Платежей, нарушения условий настоящего Договора и неустранения таких нарушений в сроки установленные Договором, Арендодатель имеет право прекратить доступ Арендатора в арендуемое Помещение до полного устранения такого нарушения."

Это - как минимум - обеспечительная мера, предусмотренная Договором. Лично я в свое время так и не смог обкатать её в суде, на практике работает уже в момент, когда ОП перестает спасать арендатора.

wood-goblin

Да, спасибо, что такое " ОП " :roll:

об ограничении доступа при конструкции "передача пользования помещением" уже разобрались, можно и работает.

Теперича вопрос про имущество, ну ограничил доступ в помещение, но там есть имущество Арендатора, возникает ли при этом твое законное право на удержание имущества в счет долгов арендатора.

Jambi

ОП - обеспечительный платеж. Он же депозит. Платеж, который обычно вносится арендатором при заключении договора. Насколько я помню, рыночный стандарт - арендная плата 1-3 месяца. Обратите внимание на условия, связанные с курсами валют. Соответственно, при отсутствии нарушений ОП зачитывается в счет арендной платы за 2 месяца аренды. Следите за тем, чтобы из формулировки сразу было ясно, что это не аванс.

ИМХО.

Если договор не расторгнут, то удержание не будет считаться законным.
Если договор расторгнут на законных основаниях, арендатор знал об этом и все же не забрал имущество в разумный срок, иными словами, всеми своими действиями подтвердил оставление имущества в помещении, вновь перешедшем во владение арендодателя.

В остальных случаях имеем экспериментальную медицину и риски. Не пытайтесь делать так с ювелирными магазинами: они часто реализуют товар, переданный им на реализацию по договору комиссии, и страшно представить себе, чем чреваты выяснения отношений с ювелирами и их "крышей".

LAWFIRM.ru

Аренда помещения ограничить доступ

Кто сейчас на конференции