LAWFIRM.ru

Уважаемые коллеги, я в недвижимости не спец, - очень надеюсь на совет тех, кто в этом разбирается...

Мы (скажем, Арендатор 2) снимаем офис у одного ОАО (собственника офисного здания). До нас этот офис снимала "родственная" компания (Арендатор 1). В течение срока аренды Арендатор 1 произвел за свой счет и с оформленного согласия Арендодателя неотделимые улучшения (внутренние стенки, перегородки). В Договоре аренды про неотделимые улучшения ничего не говорилось. После прекращения договора аренды стоимость неотделимых улучшений Арендодателем Арендатору-1 не возмещалась. Эти неотделимые улучшения до сих пор висят на балансе Арендатора 1 как основные средства. Хозяева-акционеры Арендатора-1 и Арендатора-2 принципиально пришли к договоренности, что Арендатор-2 (мы) должен возместить Арендатору-1 затраты на эти неотделимые улучшения, которыми фактически сейчас пользуется Арендатор-2 по своему договору аренды. Вопрос: каким договором это лучше оформить?

Мне пока приходят в голову следующие варианты:

Вариант 1

Договор уступки права требования к собственнику (арендодателю) о возмещении стоимости неотделимых улучшений - между Арендатором 1 и Арендатором-2. Соответственно уступка - возмездная между коммерческими организациями, Арендатор-2 платит за уступку Арендатору-1, тем самым покрывая его затраты на неотделимые улучшения.

Сомнения: В договоре аренды Арендатора-1 было написано, что все права и обязанности по Договору аренды могут быть им уступлены только с согласия Арендодателя. Есть риск такое согласие не получить. С другой стороны - можно, наверное, говорить, что право требования о компенсации стоимости НУ вытекает не из Договора аренды (который к тому же прекратился), а непосредственно из закона (ст. 623 ГК)? Т.о. согласия должника (Арендодателя) в данном случае не требуется
Кроме того, не очень ясно - Арендодатель-1 должен по акту передавать НУ Арендодателю-2 или все-таки собственнику?

Вариант 2

Договор, не поименованный в ГК (ст. 421) о возмещении расходов лица, действовавшего в чужом интересе без поручения. Якобы Арендатор-1 действовал в чужом интересе - в интересе Арендатора 2, производя соответствующие НУ. Арендатор-2 эти действия теперь одобряет, применяются нормы о договоре поручения, Арендатор-2 компенсирует Арендатору-1 расходы на НУ, полученные по договору подряда с 3-им лицом, Арендатор-1 передает НУ по передаточному акту Арендатору-2.

Сомнения: Схема несколько натянутая. Смахивает на притворную сделку, прикрывающую дарение денег между коммерческими организациями. Когда делались неотделимые улучшения Арендатор-2 как юрлицо еще не был зарегистрирован...Правоотношения по поводу неотделимых улучшений между Арендатором-1 и Арендатором-2 возникнуть не могли. НУ не могут быть самостоятельным объектом права собственности и не могут быть в собственности/передаваться никому, кроме Арендодателя (как собственника основной сложной "вещи"). Возможно, у налоговой возникнет вопрос насчет неоправданных расходов Арендодателя-2 за счет уплаты компенсации Арендодателю-1 без должных правовых оснований.

Как вы оцениваете предложенные опции? Возможны ли еще какие-нибудь нормальные варианты?
Посоветуйте, пожалуйста

имхо, действуют положения о главной вещи и принадлежности
улучшения по истечении срока аренды стали собственностью арендодателя - на то они и неотделимые

бузгалтерия ОАО 1 должна списать улучшения с баланса (вот уж не знаю, можно ли отнести остаточную стоимость на убытки, сомневаюсь) в связи с истечением срока аренды.
ибо учитываться они должны были на забалансовом счете

в детали Ваших вариантов не вдавалась, сорре

_________________
Чем мы прогневили Бога, Аллаха и других?
Это глупость вообще, но мне знакомая песня. (В.С.Черномырдин)

неотделимые улучшения - уже собственность арендодателя, у арендатора 1 есть только право требовать возмещения их стоимости. По идее, это право требования можно уступить. Вопрос необходимости согласия арендодателя на уступку - дискуссионный, т.к. договор аренды с арендатором 1 прекратил действие, а значит, его положения (включающие требование о согласии на передачу прав и обязанностей) уже не действуют. В любом случае, даже если это не так, в чём риск? Допустим, не получено согласие арендодателя, и что? Улучшения то он в любом случае получил, т.е. прирастил свою собственность, согласившись заранее эту стоимость компенсировать, но денег никому не заплатил за это, а значит, неосновательно обогащается. Отсутствует фактическое нарушение прав арендодателя (ст.4 АПК), что делает сомнительным возможность оспаривания им сделки уступки.

_________________
"Все звери равны, но некоторые из них более равны, чем другие" (или что-то в этом духе - Оруэлл)

вопрос только в налогообложении прибыли у приобретателя неотделимых улучшений (необоснованное уменьшение налогооблагаемой базы)
в остальном - сами сказали, правовых оснований не усматривается.
но если нельзя, а босс очень хочет - то, конечно, можно))

потом правда будет кора как вы по окончанию своего срока аренды эти улучшения списывать будете... в любом случае, вопрос более бухгалтерский чем правовой - как выкручиваться

_________________
Чем мы прогневили Бога, Аллаха и других?
Это глупость вообще, но мне знакомая песня. (В.С.Черномырдин)

первый вариант нормуль

_________________
"Избиратели «Единой России», они как пидарасы – их вроде много, но среди моих знакомых их нет"

киндзадза, ну какой нормуль, если правоотношение арендное уже закончилось, и на момент подписания договора о переуступке прав на получение от собственника стоимости произведенных неотделимых улучшений.

АУ!!!! они последовали судьбе главной вещи и безвозмездно перешли в собственность арендодателя (раз про судьбу НУ ничего в договоре не сказано)
и даже избежали налогообложения прибылью и НДСом

ажурненько переуступать право, которое не возникло ни по общему правилу, ни в силу договора!!

_________________
Чем мы прогневили Бога, Аллаха и других?
Это глупость вообще, но мне знакомая песня. (В.С.Черномырдин)

по зокону есть право на возмещение. Тот факт что закончился срок аренды (прекратился договор) этого права никак не умоляет. Загляните в п.2 ст.623 ГК. Это правло диспозитивно, стороны могли исключить его, но сделали этого.

Есть право требования можно его передать кому угодно (но тут еще надо отдельно обсудить вопрос с запретом, мешает ли он?). Его можно уступить всегда, даже если по этому требованию истек срок исковой давности.

Бухгалтерскоми и налоговыми вопросами не морочьте пожалуйста голову, я в них не понимаю, и они не относятся к ЦЕВЕЛИСТИКЕ и не могут влеять на вывод.

Штуки про гл вещь и приндлежность здесь вообще ни к чему. Представьте, что вы покрасили стены в квартире, или сделали перепланировку. Это не приндлежности, это изменение САМОЙ вещи.

Надо разделять отделимые улучшения и неотделимые улучшения.
Отделимые улучшения (кондиционер, ванна, душевая кабина) арендатор может забрать с собой на выходе, ибо они его собственность.
Неотделимые улушения - построенную стену, обои - он унести не может физически, они стали частью вещи. Понятие собственности для них неприменимо. Он может только требовать возмещения СТОИОМСТИ произведенных работ.

_________________
"Избиратели «Единой России», они как пидарасы – их вроде много, но среди моих знакомых их нет"

дорогой коллега, изначальный вопрос - не чисто "цивилистический" ибо говорит нам о постановке на баланс

таки вот, всё, что Вы говорили выше с т.зр. права - справедливо и не оспаривается. Но как кирпичи на балансе ОАО 1 висели, так и останутся висеть

_________________
Чем мы прогневили Бога, Аллаха и других?
Это глупость вообще, но мне знакомая песня. (В.С.Черномырдин)

вопрос был - каким договором. Был дан ответ - уступкой.
Что касается того что перегородки висят на балансе то мне это как то дико, ибо несколько квадратных метров гипсокартона и полупрозрачного пластика не удовлетворяют признакам основных средств ИМХО. Как можно было так провести эти работы в балансе - хз.

_________________
"Избиратели «Единой России», они как пидарасы – их вроде много, но среди моих знакомых их нет"

очень просто
арендованное имущество ставится на забалансовый счет (по цене 0)
неотделимые улучшения увеличивают его стоимость, т.е. теперь не 0

уверена, что есть ПБУ, регламентирующий списание расходов на арендованное имущество (иначе что бы мои гиганты консалтинга делали), просто бухи отфутболили вопрос к лоерам ))

тему предлагаю закрыть

_________________
Чем мы прогневили Бога, Аллаха и других?
Это глупость вообще, но мне знакомая песня. (В.С.Черномырдин)