LAWFIRM.ru

Фабула дела:

Застройщик (юрик) в собственности имеет ЗУ.
Для строительства коттеджного поселка взял в банке кредит, в обеспечение его возврата заложил банку ЗУ (ипотеку Росреестр зарегистрировал).
Застройщик должен был на этом ЗУ построить коттеджи, размежевать ЗУ на отдельные ЗУ (под каждый коттедж) и в итоге передать дольщикам коттедж с ЗУ.
Все отношение между застройщиком и дольщиками оформлялись через ДДУ (214-ФЗ) с регистрацией в Росреестре.
Застройщик построил часть поселка (60 %) коттеджей, но денег не хватило стройка встала. ЗУ не был размежеван на отдельные ЗУ.
Застройщик кредит банку не вернул, поэтому банк ипотеку не снимает.
На данный момент в отношении застройщик имеется банкротное дело АС в стадии наблюдение.
Дольщики, чьи коттеджи были построены на 80-90 %, через СОЮ признали право собственности на объекты незавершенного строительства и доли в ЗУ на который ранее была оформлена ипотека (залогодержатель банк).
В итоге у заложенного банку ЗУ появились, кроме застройщика еще сособственники (дольщики) с разными долями в ЗУ.
Дольщики права в Росреестре зарегистрировали и получили документы (отдельные выписки из ЕГРП) о праве собственности на объект незавершенного строительства и доли в ЗУ.
В выписке на долю в ЗУ у всех дольщиков имеется обременение - первоначальная ипотека банка, что конечно совсем не нужно дольщикам, которые все свои обязательства по ДДУ исполнили.

В силу части 2 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на земельный участок, выделенный в натуре.

Вопрос - означает ли данная норма о том, что с момента появления первого сособственника (дольщик с долей в ЗУ) в ЗУ, ипотека на данный ЗУ не может быть установлена и подлежит снятию ?

Думаю что нет.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

часть 8 статьи 13 ФЗ-214 не подходит?

В ней речь идет о передаче достроенного готового объекта. Я бы на месте дольщиков достраивал за свой счет дом, вводил его в эксплуатацию, а потом требовал через суд выдела в натуре земельного участка вокруг дома и снятия обременения в ЕГРН с этого участка.

А какое основание для снятия обременения ?

Статья 271 ГК РФ, п.1.1 ст.25 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Нужно будет логику выводить примерно следующую:

1. Ввод дома в эксплуатацию равен его передаче застройщиком дольщику по акту приема-передачи.
2. Для эксплуатации дома необходим земельный участок, который должен быть выделен и передан в собственность собственнику дома.
3. При указанных условиях ипотека прекращается.

Логика не бесспорная, но и случай у Вас весьма запущенный. Легко не будет, особенно когда начнется наполнение конкурсной массы застройщика.

По основанию снятия обременения : В отношении п.1.1. ст. 25 ФЗ Об ипотеке имеете ввиду применение по аналогии ?

Напрямую - вряд ли в этой ситуации т.к. норма предполагает заявление застройщика + она применяется в рамках отношений по долевому строительству (в этой ситуации суд признал право на коттеджи итд т.е. нет отношений в рамках 214-ФЗ.).

Кроме того, по моему мнению, сложно оспорить законность регистрации ипотеки на доли в ЗУ росреестром т.к. ипотека возникла в силу закона при разделе первоначального ЗУ ( ст 11.8 ЗК + была позиция ВАС, что в этом случае ипотека сохраняется).