LAWFIRM.ru

Коллеги, добрый день.

Ситуация:

После прохождения госэкспертизы и получения разрешения на строительство общество размежевало арендуемый под стройку участок. В результате площадь участка на котором будет расположен объект уменьшилась ( по сравнению с S первоначального участка). Расположение объекта в границах участка/площадь/этажность и другие строительные параметры объекта не изменились.

Вопрос: уменьшение площади участка означает изменение параметров разрешенного строительства (макс процент застройки участка - ч.1 п.4 ст. 38 ГРК РФ) и невозможность строить согласно этих параметров по существ ПЗЗ. То есть строить здание в рамках параметров ПЗЗ на уменьшенном участке будет невозможно без изменения ПЗЗ.... и нужно получать разрешение на отклонение от предельных параметров строительства ?

(ч.1 п.4 ст. 38 ГРК максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка)

Спсб за мнения.

Строить может и можно, но только если площадь застройки не будет превышать предельно допустимую для нового участка. В любом случае если разделили участок, то нужно получать новый градостроительный план и разрешение на строительство.

Zicho, спсб.

Про новый ГПЗУ и внесение изменений в РНС все понятно. Кстати, есть положит практика судов, которая позволяет получать ввод без нового ГПЗУ и измененного РНС.

Вопрос собственно, заключается в рисках по вводу т.к. уменьшение площади участка может много чего изсенить в режиме участка по ПЗЗ - процент застройки расположение объекта (отступы от границ) на новом участке.........

Это как раз то, что обосновывается проектом и проверяет экспертиза и уполномоченный орган при выдаче разрешения на строительство. Поэтому я и намекаю, что придется начинать сбор ИРД и проектирование заново. Или в суд, но формально уполномоченный орган будет прав если откажет в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию без нового ГПЗУ и разрешения на строительство. Остается иск о признании права на самовольную постройку, но тут уж как получится, могут и отказать.

Риски имеются однако.

А межевание вы в соответствии с законом проводили?

Zicho,

По самострою, думаю, что риски ничтожные т.к. на первоначальный участок был ГПЗУ, экспертиза и РНС.......

Почему нужно заново проходить экспертизу ? На мой взгляд, если все упрется в нарушение ограничений по ПЗЗ, то нужно получать разрешение на отклонение от предельных параметров строительства (ст. 40 ГРК) со всеми слушаниями итд....

Dunkan,

Вы имеете ввиду соблюдение межевых и кадастровых процедур, кад учет ? Да, новый участок поставили на кад учет........

Когда придете в ГАСН получать заключение о соответствии, то у Вас попросят технический план на построенный объект. В этом техническом плане кадастровый номер земельного участка не будет соответствовать кадастровому номеру земельного участка в разрешении на строительство. Это первый формальный повод для отказа в выдаче заключения о соответствии. То же самое касается ГПЗУ. В проекте ГПЗУ один, а по факту земельный участок другой и ранее выданный ГПЗУ не действует. Это второй формальный повод для отказа в выдаче заключения о соответствии.

Даже если решите эти вопросы в ГАСН, в администрации зададут те же вопросы + в разрешении на строительство один кадастровый номер земельного участка, а в техническом плане на объект будет другой. Еще один повод для формального отказа. Обжалование отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию будет в данном случае малоперспективным, так как формально администрация будет права. Остается только обращаться в суд с иском о признании права на самовольную постройку, так как в данном случае дом будет являться самовольной постройкой, строительство которой проведено без всех необходимых разрешений (без ГПЗУ на новый участок). С таким иском больше шансов будет.

Если же хотите без танцев с бубнами, то получайте новый ГПЗУ, новое разрешение на строительство и сдавайте объект по процедуре. Потребует администрация новую экспертизу или нет, а также потребует администрация разрешение на отклонение по площади застройки при выдаче нового разрешения на строителтьство зависит от конкретных чиновников и остальных условий кейса.

В регионах разные истории бывают))) Надеюсь, у вас все получится!

Спасибо за мнения.

Zicho, согласен с вами полностью, что есть основания отказать в выдаче ЗОС и ввода.

Изменение площади участка само по себе не основание подавать изменения в экспертизу т.к. параметры самого объекта не менялись.

Но, если изменение площади участка влияет за указанные в ПЗЗ ограничения о которых я писал выше, то идти в экспертизу (получать новое заключение) нужно в связи с именно этими обстоятельствами.......

Или все таки можно обойтись разрешением на отклонение от предельных параметров?

Дункан, по итогам раздела участка - у нового участика кадастровый номер прежний))))

Прежний? Что-то поменялось в правилах? Раньше при разделе участка возникало 2 новых, а старый участок исчезал как об’ект гражданского оборота и прежний номер аннулировался.

Этого не может быть потому, что не может быть

Да, не может быть. Как понимаете, причины этого не в области права))).

Я так же оставляю за скобками что межевал участок арендатор)))

Ладо, у вас что не история, то сказка размежевать участок с нарушениями существующего порядка, а задать вопрос по поводу стройки с нарушением ПЗЗ и вводу. По идее к вам до ввода ещё много вопросов возникнуть должно, если кто-то заинтересуется.

А можно вопрос: вы сами косячите, а потом думаете что с этим делать, или покупаете уже косячное?

Hendler,

Последствия покупки проекта с рисками. Вы где то видели девелопмент с идеальным оформлением зем-правовых отношений в Мск ? Помилуйте))

Ладо,

видела идеальное оформление зем-прав отношений в Мск, да. И не одно. Но там клиенты от формирования участков до регистрации прав на здание проекты вели, а не скупали права на середине строительного пути.