LAWFIRM.ru

Покупатель выставляет недвижимость в обеспечение купли-продажи.
При этом сумма самой купли-продажи меньше 25% от БСА.
Но стоимость ипотеки больше 25% БСА, иными словами, даже при обращении взыскания на обеспечение возможно отчуждение имущества не больше 25%.
Что-то подсказывает, что не нужно одобрения ипотеки как крупной сделки.
Но по закону получается, надо, т.к. закон говорит о стоимости имущества, коим в ипотеке является недвижимость.

Подскажите, пожалуйста, где можно найти аргументацию (суд.практику), что не надо.

Как-то вы путанно изложили суть..
Но мне кажется, вот это вам подходит..
Залоговая стоимость имущества - не доказательство крупной сделки, поскольку стоимость отчуждаемого имущества определяется на основании данных бухгалтерской отчетности (Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2010 по делу N А12-4803/09).
Участник общества обратился с иском к обществу и банку о признании недействительным договора ипотеки, заключенного между ответчиками, поскольку данная сделка является крупной, но не одобрена решением общего собрания ООО. Суд первой инстанции в иске отказал. Апелляция подтвердила вердикт.
Суть дела такова. Банк (залогодержатель) и ООО (залогодатель) заключили договор ипотеки в целях обеспечения обязательств третьего лица перед залогодержателем по кредитному договору. Предметом залога стало административное здание (находится в собственности ООО), а также право аренды земельного участка. Договором установлена залоговая стоимость предмета договора.
Истец указал, что стоимость имущества, определенная договором залога (залоговая стоимость), превышает стоимость имущества общества, определенную на основании данных бухгалтерской отчетности, в силу чего сделка заключена с нарушением ст. 46 Закона об ООО.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, апелляционный суд сослался на данные бухгалтерской отчетности, исходя из которых определена балансовая стоимость предмета залога. Стоимость отчуждаемого обществом в результате крупной сделки имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета, а не на основании залоговой стоимости имущества, определенной сторонами в договоре. В соответствии с п. 3 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предмет залога оценивается в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем. И, если учитывать данные отчета по основным средствам обществ, балансовая стоимость переданной в ипотеку недвижимости составляет всего 2,69% от балансовой стоимости имущества ООО.

Спасибо, но данный кейс нерелевантен. Суть его в том, что надо брать не рыночную или другую, а балансовую стоимость имущества.
Я имел в виду, при превышении суммы ипотеки над суммой обеспечиваемой сделки, можно ли брать цену самой сделки и при одобрении ипотеки?
Если вам интересно, то при одобрении ипотеки обычно берётся именно стоимость недвижимости, и пофиг, что при реализации ипотеки будет сумма гораздо больше суммы для удовлетворения кредиторов.

Ответ April, как мне кажется, очень близок к существу ситуации, которая угадывается из вашего вопроса, и при этом является верным. Часть 1 ст. 46 Закона об ООО указывает залог в числе сделок, связанных с отчуждением или возможностью отчуждения имущества. Во второй части той же статьи указано, что стоимость отчуждаемого обществом в результате крупной сделки имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета.
Оснований полагать, что цена обеспечиваемой сделки может быть квалифицирована как стоимость отчуждаемого по обеспечивающей сделке имущества, закон не дает.
Возможно, стоит пояснить, что вы понимаете под "стоимостью ипотеки" и "суммой ипотеки".

Насколько я понимаю, в данном деле суд сказал, что нужно смотреть не на залоговую, а на БС предмета залога. А т.к. она меньше 25%БСА, то это не крупная сделка.
В моём случае БСА по основной сделке меньше 25%БСА, а БСА по договору ипотеки больше 25%БСА. Вопрос был, можно ли в формулировку "будет отчуждена" впихнуть в контексте ипотеки именно стоимость имущества по основному договору, ведь даже при реализации ипотеки, часть её стоимости как бы вернётся? Ответ: нет. Все именно так, как вы расписали.

Насчет возврата части стоимости - идея совсем отчаянная: например, при отчуждении вообще всего имущества общества по договору купли-продажи часть или даже больше всей стоимости имущества "вернется" продавцу в виде уплаченной покупателем цены, но это отнюдь не превращает следку в некрупную. Кстати, в относительно давней практике встречались попытки наоборот "складывать" между собой сумму обеспечиваемой сделки со стоимостью имущества, передаваемого в залог, по мотивам взаимосвязанности этих сделок. К счастью, в настоящее время суды в своем большинстве в таких случаях исходят из самостоятельного значения договора залога.

Кстати, это интересно.
Недавно намекал людям, что обеспечение и кредитник не взаимосвязанные сделки.
На что было недоумение, как это, ежу понятно, что связаны. Мы давно одобряем как взаимосвязанные. Я в итоге пожелал им удачи, чтобы злой миноритарий не пошёл в российский суд.
А все-таки если одобряют как взаимосвязанные, то стоимость какая берётся? Сумма обеспечения и основного договора, или только стоимость имущества по основной сделке или просто большая стоимость из двух? Знаю, что может звучать странно, но такое же ведь действительно практикуется)

Практикуется еще как со ссылкой на единую цель, одинаковый субъектный состав. Правда, забывают, что у таких сделок различный предмет, права и обязанности сторон и тот факт, что исполнение одного из таких договоров уменьшает сумму обязательств по другому.
В подобных одобрениях, что я встречала, заемщики исходили из сложения суммы кредита с балансовой стоимостью закладываемого имущества.