Дом с подтоплением - хотим денежку!

blackmag

По договору купли-продажи был продан дом и ЗУ в аренде. Как выяснилось весной - это конкретная зона подтопления. Вода там стоит очень приличная и дом разрушается, огород иметь не реально, в доме стоит вода.

Есть идея применить ст. 557 ГК РФ и ст. 475 ГК РФ.
Как вариант был. Ч. 1 ст. 475 + ч. 2 ст. 477 ГК – но там 2 года с момента передачи имущества. А они прошли 24 декабря 2006 г.

Цитата:

2. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.

Еще вариант есть, но кажется еще менее реальным:

Цитата:

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Но статья с очень большим кол-во условий. Так что не уверен. Есть у кого практика по таким делам?

Вопросы возникли следующие:
1. Можно ли по ч. 2 ст. 477ГК каким-то образом восстановить или обойти этот срок для предъявления претензии?
2. Будет ли подтопление дома - нарушением условий договора, то есть недостатками переданного товара?
3. По каким правилам вообще применяют ст. 451 ГК РФ? уж больно сложна.
4. Можно ли тут использовать конструкцию убытков 393+15 ГК РФ?

Tindal

1.Можно ли по ч. 2 ст. 477ГК каким-то образом восстановить или обойти этот срок для предъявления претензии?

Нет.

2. Будет ли подтопление дома - нарушением условий договора, то есть недостатками переданного товара?

Будет скрытым недостатком и нарушением условий о качестве.

3. По каким правилам вообще применяют ст. 451 ГК РФ? уж больно сложна.

У вас договор к-п уже исполнен. Ст. 451 применению не подлежит.

4. Можно ли тут использовать конструкцию убытков 393+15 ГК РФ?

Можно, если докажите их наличие.

Если такое случается каждую весну, то каким образом вы не смогли этого выявить на протяжении 2 лет?
А если выявили в течении 2 лет со дня передачи, то отсчитывайте исковую давность от момента выявления этого недостатка и подавайте на возмещение убытков.

blackmag

значить, отсатсят только убытки.
а не пошлет меня суд с убытками в ч. 1 ст. 475 и ч. 2 ст. 477 ГК РФ? и скажем..2 года прошли и пока..

Не ясно, что делали люди 2 года. но факт есть фактом. Ответ из администрации пришел лишь в начале 2006 г. об истинных причинах.

На счет ст. 451 - ну ведь договор считается исполненным лишь надлежащим исполнением. А у нас тут ненадлежащее..Почему нет?

Реально все выяснилось в марте-мае 2005 г. Исковая давность 3 года..так что в норме.

Но что есть убытки. Смотрим ч.2 15 ГК.

Цитата:

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб),

То есть делаем заключение эксперта о сумме необходимых расходов, чтоб победить подтопление - они и будут убытками. Правильно?

Tindal

Распишите конкретней по срокам.
Когда заключен договор.
Когда передали дом.
Когда выявили недостаток (подтопление).

blackmag

Tindal писал(а):

Распишите конкретней по срокам.
Когда заключен договор.
Когда передали дом.
Когда выявили недостаток (подтопление).

1) 24.12.2004 г. заключен и зареген в ФРС договор купли-продажи дома. Договор является сразу же актом приема-передачи.
2) Выявили примерно в марте-мае 2005 г. такие проблемы - весна когда настала!

Tindal

Насколько я понимаю недостаток был выявлен в пределах 2 годичного срока для выявления недостатков товара (ст. 477). Но претензии по качеству товара в пределах этого срока заявлены не были. Т.е. покупатель лишается возможности предъявить к продавцу специальные требования, предусмотренные ст.475. Но покупатель не лишается права требования возмещения убытков на основании общих норм. Т.е. в пределах исковой давности в 3 года, начиная от момента выявления недостатка (март-май 2005 года). Как расчитываются убытки вы уже цитиривали.
Возможно будут другие мнения наших коллег.
У меня была еще идея на счет признания сделки недействительной как совершенной под влиянием обмана, но там исковая давность уже прошла (1 год с момента обнаружения недостатков).

blackmag

Tindal писал(а):

Насколько я понимаю недостаток был выявлен в пределах 2 годичного срока для выявления недостатков товара (ст. 477). Но претензии по качеству товара в пределах этого срока заявлены не были. Т.е. покупатель лишается возможности предъявить к продавцу специальные требования, предусмотренные ст.475. Но покупатель не лишается права требования возмещения убытков на основании общих норм. Т.е. в пределах исковой давности в 3 года, начиная от момента выявления недостатка (март-май 2005 года). Как расчитываются убытки вы уже цитиривали.
Возможно будут другие мнения наших коллег.
У меня была еще идея на счет признания сделки недействительной как совершенной под влиянием обмана, но там исковая давность уже прошла (1 год с момента обнаружения недостатков).

да, судя по всему мы с вами сошлись во мнении. Сейчас ищем соответствующую экспертную организацию.
Есть ли тут какие-то подводные камни? По убыткам таким никогда не судился.

LAWFIRM.ru

Дом с подтоплением - хотим денежку!

Кто сейчас на конференции