|
не это ли?
Некоторые практические проблемы, связанные с общей собственностью, можно показать на таком примере.
Между участниками застройки возник характерный для текущей хозяйственной ситуации спор, достаточно определенно обозначивший практические трудности, на первый взгляд присущие только отношениям, возникающим в сфере строительства, но на самом деле, захватывающие едва ли не любую ситуацию совместного владения.
Приведем суть спора. Фирма "Александр" заключила договор с обществом "Коопстрой", по условиям которого общество, осуществляющее застройку жилого дома со встроенными помещениями на правах заказчика, обязалось предоставить фирме "Александр" нежилое помещение (офис, по терминологии контракта) площадью 64 кв. м в собственность, а фирма "Александр" обязалась оплатить приобретаемое помещение, исходя из ставки 700 тыс. руб. за 1 кв. м, причем, если платежи вносились не сразу, а частями, стоимость одного квадратного метра увеличивалась на коэффициент инфляции, установлен-ныи-в официальном порядке. Учитывая, что квалификация данного договора как договора долевого участия сама по себе ввиду известной неясности этого широко употребляемого понятия мало помогает делу, и принимая во внимание такие характерные черты ситуации, как несомненная принадлежность всего объекта исключительно заказчику — "Коопстрою", ограничение обязательств инвестора (дольщика) только внесением платежа, мы имеем основания рассматривать договор как договор о приобретении имущества, который имеет все признаки купли-продажи, кроме только недостаточно точного указания предмета договора. Впрочем, при заключении договора примерное расположение приобретаемого помещения указывалось на имеющемся проекте, однако стороны не включили эти указания в договор и не придали им юридической силы, что, конечно, нельзя считать случайностью. Избегая дальнейших уточнений, которые могут только лишить эту ситуацию типичности — а моя оценка ее состоит как раз в обратном, — будем называть фирму "Александр" приобретателем, а "Коопстрой" — заказчиком (застройщиком).
К моменту завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию приобретатель полностью оплатил все 64 кв. м площади. Однако фактически предоставленное ему помещение оказалось равно 51 кв. м. Приобретатель счел, что заказчик нарушил его права, и предъявил иск о возврате излишне выплаченной суммы 50 млн. руб. (спора о порядке расчета не было, поэтому не стану на нем останавливаться).
Ответчик иска не признал и привел ряд доводов, основанных на обстоятельствах строительства: в частности, указывалось, что в процессе строительных работ по требованию городских властей пришлось изменить проект, что привело к удорожанию объекта, кроме того, часть жилых помещений в доме безвозмездно отдана в муниципальную собственность, и это сделано за счет заказчика. Наконец, заказчик сослался на то, что кроме полученных приобретателем помещений площадью 51 кв. м ему переданы в пользование также иные площади —- коридор и помещение охраны, которыми он будет пользоваться совместно с четырьмя другими организациями,
получившими помещения в той же части здания, причем приобретатель никак не может получить доступ к своему офису, не воспользовавшись коридором.
Суд вполне обоснованно не придал юридического значения доводам об удорожании строительства: ведь если данный договор является встречным возмездным договором типа купли-продажи, то все риски, связанные с судьбой предмета договора до его передачи приобретателю, конечно, лежат на собственнике, т.е. на заказчике. А то искажение этого подхода, которое связано с известными судебными рекомендациями, позволяющими снижать размер получаемой площади после окончания строительства' исходя из фактически сложившейся стоимости, в данном случае не имело места, так как при любой методике подсчета себестоимость предоставляемого помещения была ниже фактически полученных от приобретателя средств.
А вот что касается доводов о предоставлении подсобных помещений в общее пользование, то здесь суд поддержал ответчика, и это решение суда, без сомнения, имеет далеко идущие последствия и требует самой тщательной оценки.
Суд указал, что при заключении договора стороны не могли не понимать, что пользоваться предоставленным помещением невозможно, если одновременно оно не будет снабжено коридором или иными подсобными помещениями аналогичного назначения, которые находятся и в пользовании прочих совладельцев. Суд рассчитал размер той части таких подсобных помещений, которая полагается истцу, и, учитывая, что всего имеются четыре владельца, а размер коридоров более 44 кв, м, определил дополнительно предоставленную истцу площадь в 11 кв. м- При этом, учитывая заявление истца о том, что он не намерен пользоваться охраной, стоимость какой-либо части помещения для охраны на истца отнесена не была.
Исходя из такого расчета суд взыскал с ответчика 10 млн. руб. как излишне полученных по договору, в остальной части иска было отказано.
Можно заметить, что, если взять решение само по себе, оно достаточно легко может быть поставлено под сомнение.
Во-первых, по буквальному смыслу договора приобретатель получает площадь в собственность, а об общей собственности либо иных титулах, отличных от собственности, в договоре не говорится. Поэтому выход суда за пределы текста договора неоправдан. Тот довод, что стороны не могли не понимать необходимость подсобных помещений для пользования предметом договора (1),
---------------------------------------------------
(1) Если следовать этой логике, то в договоре должны находить отражение также условия пользования крышей, чердачными и подвальными помещениями, лифтом и пр. Это простое соображение, кажется, легче всего позволяет убедиться в сомнительности критикуемого подхода.
------------------------------------------------------
гораздо легче обратить против продавца (здесь — застройщика, заказчика): ведь именно на нем лежит обязанность предоставлять предмет в состоянии, пригодном для использования, соответственно и все связанные с этим и прямо не оговоренные издержки лежат на нем.
Во-вторых, едва ли можно согласиться с тем, что получаемая в собственность площадь оплачивается по той же ставке, что и иные права, дающие гораздо меньше удобств и возможностей, а в договоре имеется лишь одна ставка оплаты, и суд был вынужден применить именно ее.
Наконец, общая собственность состоит всегда только в некоторой доле в праве, выражаемой в дроби, проценте, но ни коем случае не в виде натуральных показателей^ как, например, квадратные метры площади или тонны.
Каждого из этих аргументов по отдельности, не говоря уж об их кумулятивном действии, вполне достаточно, чтобы весьма основательно поколебать судебное решение. Но есть иные причины, мешающие двинуться дальше.
Действительно, представим, что застройщик специально оговаривает, что вместе с приобретаемым помещением предоставляется и право общей собственности на подсобные объекты, которые при этом перечисляются в соглашении. Кажется, все пороки нашего договора тем самым устранены. Но тогда на первый план выходят гораздо более серьезные .вопросы, и только здесь мы сталкиваемся с самыми настоящими проблемами, уходящими в глубину права. .
Как быть с тем обстоятельством, что установленная договором общая собственность возникает не иначе как по согласию всех ее участников?
Как расценить, далее, то, что общая собственность в нашем случае утрачивает вообще свойственную имущественным правам способность .к передаче и не может быть отчуждена?
И наконец, главная проблема сегодняшней застройки: как быть, если окажется, что получаемая общая собственность — главным образом или даже только обременение, но никак не благо?
Попробуем разобраться в этих вопросах, постоянно имея в виду, конечно, нашу ситуацию.
1. Общая собственность, как уже говорилось, тем резко отличается от частной, что если конечной целью едва ли не любого договора об имуществе является установление частной собственности на вещь, то общая собственность, напротив, никогда не является единственной целью соглашения, а когда и предполагается, считается скорее средством достижения желаемой цели, чем самой этой целью. Главным договором о создании общей собственности выступает, конечно, совместная деятельность, но ведь и она преследует не объединение имущества, которое само по себе нового блага не создает, а достижение известного полезного результата как плода общих усилий. Именно такими чертами обладает и совместная деятельность в строительстве. Стороны, объединяя свои усилия и средства, получают право общей собственности на объект строительства, хотя их главной целью являются, конечно, полезные свойства самого объекта, а отнюдь не то обстоятельство, что владение и пользование им придется осуществлять совместно с товарищами, а яе самостоятельно.
Нередко общая собственность возникает нечаянно, без специального намерения участников. Так происходит, как уже отмечалось, если смешиваются в одном хранилище вещи, определенные родовыми признаками (зерно, нефть), или если несколько лиц оказываются наследниками одной неделимой вещи. Такая общая собственность, в которую совладельцы "впадают", пожалуй, в большей степени отражает наиболее существенные черты этого явления.
Но и тогда, когда общая собственность возникает из договора, непременным условием остается то, что стороны этого договора и есть участники общей собственности. Иными словами, одно лицо, не являясь участником общей собственности, не может создать путем соглашения общую собственность для другого лица (1).
---------------------------------------------------------
(1) Не будем здесь обсуждать обязательственные права на вещь с несколькими лицами на той или иной стороне, ведь понятно, что при этом общая собственность — это результат не того соглашения, в котором имеется множественность на приобретающей стороне, а того договора или иного факта, в силу которого возникла эта множественность.
----------------------------------------------------------
Это нетрудно понять: ведь если лицо, отчуждающее вещь, имеет право частной собственности на нее, приобретатель вполне удовлетворен, получив такое же право, и в любом случае не будет стремиться приобрести ту же вещь на гораздо менее удобном праве общей собственности, а если отчуждающее вещь лицо вовсе не собственник, то даже и такое сравнительно узкое и слабое право, как общая собственность, он тем не менее передать все же не может.
Еще более очевидны препятствия технического характера:
невозможно договариваться об общей собственности, если к такому договору не привлечены все ее участники.
Итак, есть все основания для вывода о том, что договор о передаче выстроенного помещения из собственности застройщика в собственность приобретателя сам по себе общей собственности на помещения и приспособления, технически предназначенные для общего пользования, не создает.
. В правильности этого вывода можно убедиться, если усложнить модель, заставив ее обнаружить свои пределы. Представим, например, что часть помещений продана, а часть — нет, причем конечное число приобретателей заведомо неизвестно. В этом случае невозможно сказать, какова приобретенная доля в общей площади, что лишает это понятие той определенности, которая необходима, чтобы считаться правом.
Практически предсказуем и такой вариант: часть помещения, предназначенного для пользования только застройщиком, изъята у него и продана вопреки его возражениям на торгах (1).
--------------------------------------------------------
(1)Продавец на торгах, если он не является собственником, вправе только распорядиться уже существующим правом, но не вправе создавать новые
права.
-------------------------------------------------------
Понятно, что у покупателя возникают определенные вещные права на помещения служебного назначения независимо от воли на то собственника.
Число примеров такого рода можно увеличить.
Ведь кроме продажи недвижимого имущества С торгов в хозяйственной практике широко распространены различного рода сделки новации или отступного, перепродажи прав долевого участия, принудительных и добровольных разделов помещений, перепланировки, перестройки и многие другие действия, результатом которых оказывается не входившее в намерения сторон возникновение ситуаций общего владения и пользования теми или иными помещениями, не всегда специально служебного назначения, и общим для всех этих ситуаций оказывается как раз то, что совладельцы "впадают" в них помимо или даже вопреки своей воле.
Согласившись с этим, мы имеем основания сказать, что независимо от условий сделки с собственником, распорядившимся частью объекта строительства либо — и здесь мы выводим проблему в более широкий контекст оборота недвижимости
1вообще — уже выстроенного здания, как объектом недвижимости, вместе с ним переходят определенные права, обеспечивающие законную полноту полученного права, поскольку иное не вытекает из отношений прежнего собственника с третьими лицами.
2. Продолжая разбираться с поставленными вопросами, мы можем заметить, что не всегда эти права отвечают признакам права общей собственности, а главное — не в этом их основное содержание.
Прежде всего легко убедиться в отсутствии такого непременного свойства права общей собственности, как возможность распоряжения. Не обсуждая даже тех особенностей упомянутого судебного решения, в силу которых это право выражена в квадратных метрах вместо полагающейся дроби, мы видим, что в любом случае, конечно, само по себе это право не отчуждается никоим образом, но зато, без сомнения, переходит вместе с вещью.
Невозможно допустить существование преимущественного права покупки у других совладельцев относительно доли в праве на подсобные помещения независимо от того, продается только эта доля (что можно вообразить лишь при посредстве абстракции самой крайней степени), или доля вместе с помещением на праве частной собственности. По этому поводу можно заметить, что если никто из совладельцев ни в каком случае не будет платить за пользование подсобными помещениями и оборудованием при отчуждении своего объекта одним из них, то на каком основанииможет возникнуть обязательство по такого рода оплате у покупателей — третьих лиц, остается неясным и имеются серьезные сомнения в том, что существует сам предмет, подлежащий оплате, а значит, и предмет договора об отчуждении такого рода имущества.
Весьма решительно это понимание права на подсобные части здания проведено в п. 2 ст. 290 ГК и в ст. 8 Закона РФ от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья", но нет сомнений, что и в отношении иных объектов недвижимости недопустимы иные подходы, поскольку речь идет о возникновении права собственности на отдельные помещения в одном здании у разных лиц-Формулировки этих норм закона не только исключают возможность отдельного распоряжения долей в обшей собственности, не затрагивая, однако, всех ее особенностей, но и подчеркивают отсутствие у совладельцев даже тени преимущественного права покупки.
Что же остается обладателю доли в служебных помещениях?
Очевидно, что распорядиться этой долей он никак не может, нет и преимущественного права покупки.
Наконец, совладелец не может и покончить с этой странной общей собственностью путем раздела в натуре.
Кажется, что остается только пользование, но и оно при ближайшем рассмотрении мало походит на пользование собственностью: ведь в отличие от полноты собственности, ограниченной только законом, это пользование ограничено целями, вытекающими из назначения принадлежащего лицу объекта недвижимости, и осуществляется лишь постольку, поскольку это необходимо для реализации'права на объект недвижимости (жилое помещение в кондоминиуме и т.п.).
После этого трудно считать долю в подсобных помещениях и оборудовании только правом, даже если это право выступает главным образом как известное обременение в общих интересах, и именно такой подход имеет несомненный приоритет и в законодательстве, и в судебной практике.
3. Обсуждение наиболее сложных сторон нашей темы, которая сама обязана спору, возникшему из договора, позволяет предположить, что и обобщающие решения следует искать скорее на почве оборота или, точнее, на скрещении с ним вещного права. Одним из таких институтов, сформированных под непосредственным воздействием воззрений оборота, является понятие вещи: известно, что вещь получает свои юридические свойства не столько из вещного права, в котором все вещи подобны одна к другой как предмет собственности, сколько из оборота, обнаруживающего их различия в момент перехода.
Когда мы интерпретируем проблему в этой системе понятий, то сразу же приходим к известному выделению среди вещей составных частей (вещей), поскольку речь идет о вещах сложных (ст. 134 ГК), к которым, без сомнения, относится здание. Есть смысл воспользоваться известным определением составных частей (вещей) как тех, которые "не способны быть предметом самостоятельного права, отдельного от права на самую вещь"', как "не имеющих в юридическом смысле самостоятельного существования'*2. Нет сомнения, что части здания могут находиться на положении составной части.
Главная трудность, конечно, в том, может ли право общей собственности, которое не выступает как телесная, материальная субстанция, рассматриваться в качестве составной вещи.
Поскольку содержание ст. 134 ГК не позволяет уверенно ответить на этот вопрос, обратимся вновь к труду Л. Эннекце-руса: "Составными частями недвижимости должны считаться также... те права, которые связаны с собственностью на недвижимость, например предиальные сервитуты, затем право преимущественной покупки и реальные обременения, если они установлены в пользу того, кто в настоящее время собственник земельного участка", причем вопрос о возможности их отдельного существования не может быть определен раз и навсегда законом, а "здесь решает природа каждого отдельного права"*.
Далее автор, говоря уже о принадлежности, приводит пример, когда "продажа одного из имений в случае сомнения охватывает и соответствующую долю участия в пользовании молотилкой, и соглашение о передаче собственности влечет за собой передачу этой доли"2.
Хотя автор ссылается на нормы ГГУ (Например, в силу § 96 ГГУ права, связанные с правом собственности на земельный участок, признаются составными частями последнего. Но, как видно из приведенных суждений, логика автора не ограничивается только правами, возникающими из обладания землей), я не вижу препятствий в нашем позитивном праве достаточно широко толковать понятие составной части вещи, понимая под ним не только присоединенные к ней материальные предметы, но и непосредственно вытекающие из нее вещные права, поскольку они не могут иметь самостоятельного юридического бытия вне связи с главной (сложной) вещью. Ведь вещь — понятие не физическое, а юридическое. Вспомним, что Д.И. Мейер начинал изложение понятия вещей, в том числе и составных, с того, что объединял материальные объекты и права в общем понятии имущества, подчеркивая, что это слово «гораздо счастливее слова "вещь"»4.
Здесь, пожалуй, уместны аргументы от здравого смысла:
представим, что речь идет о сервитуте, обслуживающем участок. Ясно, что отделить это вещное право от самой недвижимости никак невозможно, и в обороте оно существует только вместе с ней. А при этом разве можно определить его более точно, чем как составную часть той веши, которую оно обслуживает?
Во всяком случае, на мой взгляд, только на этой почве весьма сложная проблема распоряжения частями здания может получить сколько-нибудь связное и практически удовлетворительное решение.
Понимая возникающее в силу собственности на помещение в здании право общей собственности на служебные помещения, крышу, перекрытия и другие части здания (1)
---------------------------------------------------------
(1)Здесь появляется соблазн считать принадлежностью не право общей собственности ("идеальную долю"), а сами эти части в их материальном выражении — такое понимание, вполне извинительное уже потому, что позволяет совладать сразу со многими практическими трудностями, в известной мере и неизбежно при узком толковании ст. 134 ГК, но ему, кажется, недостает юридической культуры.
------------------------------------------------------------
составной частью самого помещения, мы можем дальше достаточно уверенно решить большинство возникающих проблем.
С одной стороны, в любом договоре о распоряжении помещением не требуется оговаривать, что вместе с ним переходят соответствующие права на коридоры, подъезд, крышу, перекрытия, системы отопления или вентиляции, и, конечно, эти права не должны оплачиваться дополнительно.
С другой стороны, от этих прав невозможно и отказаться ни при заключении договора об отчуждении недвижимости, ни в какой другой момент, а значит, нет и не может быть юридической почвы для уклонения от бремени, вытекающего из прав, неотделимых от самой недвижимости.
Конечно, предлагаемое решение может встретить возражения, основанные главным образом на том, что оно требует известных корректировок позитивного права иди, по крайней мере, расширительного толкования ряда норм.
Но не начался ли уже этот процесс изменения законодательства?
Вернемся к известным нормам п. 2 ст. 290 ГК РФ и п. 3 ст. 8 Закона РФ "О товариществах собственников жилья", в соответствии с которыми общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме. На первый взгляд эти нормы можно понимать как допускаемое ограничение права собственности законом, хотя и обращает на себя внимание то, что ст. 209 ГК все же не говорит о легальном запрете распоряжения как способе установить пределы собственности. Но дело не в этом. Установленный законом запрет на самом деле ничего не запрещает по той причине, что, как мы уже убедились, общее имущество, как оно определено в законе (межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах сэлементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для-обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию), не может быть отчуждено, не имеет самостоятельной ценности и потому не в состоянии выступить отдельным предметом договора, пока оно сохраняет свое функциональное назначение. На первый взгляд запрещено то, что и без того невозможно (1)
----------------------------------------------------------
(1) Возникающие как способ преодоления этого положения умозрительные конструкции юридического или даже фактического выделения обороте-способных объектов среди предметов общего пользования непременно связаны с обнаружением возможности обособленного пользования объектом как условия его отчуждения, но тем самым только подтверждается, что в своем истинном качестве объекта общего пользования он неотчуждаем.
-----------------------------------------------------------
Но это отнюдь не значит, что нормы п. 2 ст. 290 ГК РФ и п. 3 ст. 8 Закона РФ "О товариществах собственников жилья" вовсе не имеют смысла. Их юридическое содержание — не установление запрета, который на самом деле был бы здесь излишним, EI придание всем тем частям здания, которые перечислены в; ст. 7 Закона как предмет общей собственности, юридического режима составных частей здания и тем самым — исключение возможности отдельного распоряжения ими.
Именно поэтому есть основания придать нормам п. 2 ст. 290 ГК РФ и п. 3 ст. 8 названного Закона значение, в некотором смысле аналогичное § 96 ГГУ, и рассматривать их как легальный способ закрепления за правами общей собственности, возникающими в силу собственности на помещения в едином объекте недвижимости, режима составной части недвижимости.
|
Вход
Регистрация
Правила
FAQ
Поиск
Фото
И лепи себе цену как угодно будешь еще монополистом в отдельном здании 
