LAWFIRM.ru

Всем привет!

Помогите разобраться с практикой предоставления земли под строительство.

Часто предварительное согласование земельных участков в Москве происходит с учетом того, что на нем (преварительно согласованном участке) есть чужая собственность (недвижка и земля в аренде/собственности) или часть земли в аренде другого лица. В этой связи надо договариваться с этими "соседями" о выкупе/переуступке прав.

Смодулируем 2 ситуации:

1. Представим, что внутри предварительных границ участка находится чужой кусок земли, надлежащим образом оформленный в аренду или собственность.

а) ЗУ в собственности

Если у нас все хорошо - мы и с соседом о выкупе договорились, и сам участок нам администрация в конце концов предоставила, то получается, что у нас 1) Большой ЗУ, который нам выделила администрация (право аренды) 2) Маленький ЗУ внутри большого, который мы выкупили у соседа (право собственности)

Как совместить несовместимое? Ведь объединить эти участки нельзя (один в аренде - другой в собственности), а Акт разрешенного использования выдается лишь на 1 ЗУ, так? Что же получится - нам для строительства потребуется 2 АРИ? И как вообще в дальнейшем будет решаться вопрос с оформлении прав на землю? Ведь построенный объект находится на территории 2 ЗУ - арендованного и своего...

б) ЗУ в аренде

Договорились о переуступке прав с арендатором. Т.о. у нас 2 ЗУ с разными кадастровыми номерами - большой и маленький внутри него. Следующим шагом для реализации строительного проекта будет объединение двух этих земельных участков, так?

И вторая ситуация:

В границы предварительно согласованного участка влезает какой-либо частью (для наглядности - углом) участок соседа, оформленный в аренду.

Допустим, что и этим соседом мы договорились этот "угол" взять себе. Как это практически реализовать?
- Взять его участок, выделить из него "угол"
- внести соответствующие изменения в договор аренды "соседа" (изменение предмета договора - самого ЗУ)

... и что потом? Сразу заключать на него договор аренды от имени "строителя", а затем объединять и два участка (большой, предоставленный администрацией, и "угол" соседа) и два договора? Или здесь другой алгоритм?

Жду ваших мнений! Заранее спасибо!

П.С: на всякий случай - во всех задачках Арендодателем выступает государство (точнее - Москва).

В москве предварительного согласования не существует. так что не заморачивайтесь. Все на конкурс.

Я правильно понимаю - вы утверждаете, что предварительного согласования не существует в юридическом смысле (т.к. ваши слова можно понять еще и так, что предварит. согласования не существует, т.к. получить ЗУ таким образом нереально / или нужно иметь огромный адм. ресурс)? А положения Земельного кодекса?

"Статья 30. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

1. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов".

Москва живет по своим законам (до 2007 г). Потом прижали, но до сих пор прадварительного согласования нет. Адм ресурс не поможет (или совсем не много поможет). Проблема в Мосинвестконтроле и ГПУ Правительства Москвы.

Плз, расшифруйте сокращение (Главное П... Управление?).

Буду признателен за краткий ликбез - есть какие-то нормативные акты Москвы запрещающие предварительное согласование? В чем состоит "негатив" Мосинвестконтроля и ГПУ (звучит забавно) Прав-ва Москвы?

По сабжу - как быть с тем, что у меня на руках документы, из которых следует, что земля под строительтсво была предварительно согласована (а затем и зарезервирована)?
Отсюда и вопросы для первого поста.

Глвное правовое управление.

И что акт выбора оформлен и поубличные слушания провели и решение о предварительном соглаосвании оформлено?

Зарезервирована:-) Небось Акт резервирования для разработки граддокументации получили?

В документах присутствует Распоряжение прав-ва Москвы "О предоставлении зЗУ по адресу: ... для строительства торгового центра" № __ от ___.

В распоряжении указано "предоставить на условиях долгосрочной аренды сроком на 49 лет ЗУ площадью ..."

Акт резервирования датирован 2003 годом и является частью согласованного Москомархитектурой Градостроительного обоснования.

ЗЫ: Константин, и все-таки возвращаясь к вопросу о предварительном согласовании размещения объектов - вы основываете свое мнение на каких-то конкретных нормативных актах? или просто руководствуетесь практической стороной вопроса (а именно - вы лично не встречались со случаями предварительного согласования)?

Это не процедура предвсогласования по ЗК. Один акт резервирования чего стоит зарезервироать можно для госнужд, а не ООО Ромашка:-) Кроме того такой документ не редусмотрен и в Град Кодексе, как основание инженерных изысканий и разработки проектной документации. Раньше все регилось, тперь такие штуки не проходят. Только по ЮВАО 35 не зарегестрировнных догооов аренды.

Есть такое понятие, но процедура москвы противоречит ЗК и ГрадКодексу.

Хорошо, допускаю, что акт резервирования - это филькина грамота. Но в моем случае существует есть также и Распоряжение о предоставлении ЗУ, о котором я писал выше. Развивая мысль, получается, что если процедура по ЗК не соблюдена (например, я не видел самого акта выбора ЗУ + решения об утверждении предварительного согласования размещения объекта), то инвестор этого проекта висит на волоске - заинтересованное лицо может оспорить данное распоряжение в частности и предоставление земли в целом, т.к. нарушена процедура предварительного согласования по ЗК. Так?

Сообщение для всех - обсуждение порядка предварительного согласования выбора ЗУ - весьма интересная и полезная тема (спасибо, Константин), но проблемы оформления участков в тех или иных случаях остаются предметом повышенного интереса. Пожалуйста, высказывайтесь! (для простоты можно представить те же ситуации, но с уточнением - инвестор/строитель получил землю в арендум (неважно как, для целей задачи - законным способом) и для того, чтобы что-то построить ему нужно решить вопросы с "соседями")

Думаю, что так. ФАС пытался оспорить предоставление земли под объекты ДОН-строя и даже выйграл. Но никто алые паруса не сносит. Пока не сносит:-) Нормальная процедура предваритеьного согласования начинает только формироваться. Ваш покорный слуга приложил к этому не мало усилий. Думаю, что к 2008 году выйдет документик регламентирующий предварительное соглаование в соответсвии с ЗК.

А вы не могли бы кинуть реквизиты постановлений по делу ФАС-Донстрой - это очень интересно! Кстати, по вашему опыту - каков процент предоставления в Москве ЗУ под строительство с применением "московской" схемы предварительного согласования? Не получится ли так, что Донстрой потянет за собой лавину подобных дел?
Опять же из практики (не знаю - in-house или consultant, не так важно) - не приходилось выступать на стороне потенциального покупателя инвест. проектов строительства тех или иных объектов и соотв-но проводить due diligence? Если да, то каковы были ваши general conclusions and recommendations?

первой что подвернулось http://realty.rbc.ru/regions/article.sh ... egion=elit

Остальное много трудозатрат займет. Но главное в этом - адмресурс.

Это я уже успел посмотреть, но все равно спасибо!

Позвольте, я еще раз вернусь к насущному для меня вопросу - вам не доводилось выступать в роли консультанта или внутр. юриста на стороне потенц. покупателя инвест. проекта (проводить Due Diligence)? каковы были основные рекомендации/заключения вашей фирмы/лично вас в связи с использованием продавцом инвест. проекта "московской схемы" предварительного согласования вбора ЗУ?

Проведение конкурса на зу

Т.е. по-большому счету отказ от сделки (т.к. с практической точки зрения вернуть все "взад" часто нереально - механизм уже крутится), я правильно понимаю?

Абсолютно. Либо "выбить" из московских органов власти документы предусмотренные ЗК РФ.

ЗЫ. Личку поглядите!

Константин, мне конечно было бы очень полезно пообщаться с вами более обширно и предметно, но, ценя чужое время, просить об этом не буду. Большое спасибо вам за обсуждение - весьма познавательно! Много пищи для размышлений

Главное держаться золотой середины! Есть документы, полученные не в законном установленном порядке, но работающие, а бывает и наоборот. Ситуацию оценивать нужно в совокупности! Удачи!