Аренда здания: пользование без владения

Uletayu

Добрый день.
Арендодатель упирается и хочет передать нам здание только в пользование (без владения). Мотивация - это отдельная тема (по мнению арендодателя, для арендатора не имеет значения, передано нам здание только в пользование, или и в пользование и во владение, а для арендодателя - разница существенная, т.к. если они передадут нам и владение, и пользование, мы сможем наше право владения уступить).
Здание предполагается использовать под гостиницу.
По моему мнению, пользоваться зданием, им не владея, невозможно. Внятными примерами пользования без владения представляются городские часы (можно извлечь полезные свойства, не владея такими часами), рекламные щиты, отдельные виды сооружений (трубопроводы, инженерные сооружения).
Учитывая мотивацию арендодателя, предложила им ограничить нас в праве передавать имущество в субаренду, уступать права и обязанности по договору аренды и пр. ограничения.
Но арендодатель продолжает настаивать.
Теоретические исследования на тему пользования без владения мною проведены, есть аргументы (в основном, у скловского).
Меня сейчас интересует следующее (на тот случай, если арендодателя убедить не удастся): какие последствия повлечет заключение договора аренды без передачи владения (только пользования)? По моему мнению, такое обязательство в отношении здания будет невозможно исполнить (передать в пользование, не передавая во владение).

Как вы считаете, какие риски для арендатора повлечет заключение такого договора аренды?

Tindal

Статья 650. Договор аренды здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Такой договор вполне реален и осуществим. Более того, в Украине, к примеру, так заключается 90% договоров аренды.
Минусы - отсутствие вещной защиты, невозможность сдачи в субаренду, невозможность перенайма.

Гость

по российскому праву

у арендатора вещной защиты не будет, даже если имущество было передано в аренду с передачей владения и пользования.

Tindal

Anonymous писал(а):

по российскому праву

у арендатора вещной защиты не будет, даже если имущество было передано в аренду с передачей владения и пользования.

Правда? А как же это
Статья 305. Защита прав владельца, не являющегося собственником

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Uletayu

Уважаемый Tindal, Ваша позиция мне понятна, спасибо за Ваше мнение. Скажем так, я придерживаюсь несколько другой доктрины и иного толкования норм. Я не считаю, что арендатор может применить вещные способы защиты права.
Иные последствия для арендатора Вам известны?
Что касается возможности передачи зданий и сооружений только в пользование (без владения) - такое теоретически возможно в отношении некоторых видов зданий и сооружений и некоторых видов их использования. Но это не работает в случае передачи здания в пользование под гостиницу.
Мне нравятся такие экзотические примеры, как памятник (можно пользоваться не владея, поскольку польза памятника - в эстетическом наслаждении им

), инженерные сети, трансформаторная подстанция и т.п.

Tindal

Улетай, я же вам привел нормы нашего любимого ГК. Там нет ограничений по объектам.
И почему вы думаете, что с гостиницей нельзя, она что не здание или что-то особенное?
Понятно, что право аренды - не вещное право. Но при передачи владения, арендатор может пользоваться вещно-правовыми способами защиты. Это признают все.И статью я тоже вам указал.
А мне понравилось про часы и памятник

Catull

Не вещной, а владельческой защиты

Tindal

Да Петр, владельческой, которая однако предполагает возможность подачи таких вещных исков как негаторный и виндикационный.
Это мелочи.

Uletayu

Tindal писал(а):

Улетай, я же вам привел нормы нашего любимого ГК. Там нет ограничений по объектам.
И почему вы думаете, что с гостиницей нельзя, она что не здание или что-то особенное?
Понятно, что право аренды - не вещное право. Но при передачи владения, арендатор может пользоваться вещно-правовыми способами защиты. Это признают все.И статью я тоже вам указал.

Это признают не все :-)

Но сейчас не об этом!
в ГК общая схема, но на практике ее нельзя применить ко всем объектам. Как можно пользоваться мотыгой, ею не владея? Как можно пользоваться гостиницей, ею не владея? Я не понимаю. Объясните мне, как это можно осуществить. Тогда я буду уверена, что подобный договор можно заключать без риска для арендатора.

Tindal

Uletayu писал(а):

Tindal писал(а):

Улетай, я же вам привел нормы нашего любимого ГК. Там нет ограничений по объектам.
И почему вы думаете, что с гостиницей нельзя, она что не здание или что-то особенное?
Понятно, что право аренды - не вещное право. Но при передачи владения, арендатор может пользоваться вещно-правовыми способами защиты. Это признают все.И статью я тоже вам указал.

Это признают не все :-)

Но сейчас не об этом!
в ГК общая схема, но на практике ее нельзя применить ко всем объектам. Как можно пользоваться мотыгой, ею не владея? Как можно пользоваться гостиницей, ею не владея? Я не понимаю. Объясните мне, как это можно осуществить. Тогда я буду уверена, что подобный договор можно заключать без риска для арендатора.

Как мне представляется, здесь важно еще отграничить случаи владения как права и владения как факта (фактического состояния).
Владение как правомочие собственника рассматривается как юридическое право. Именно как правовой титул оно передается и владельцу (арендатору). Другое дело фактическое держание.
В случае с мотыгой при передачи ее в пользование, арендатор будет лишь детентором, т.е. на лицо фактическое обладание без юридического титула (владения).
Ведь при передачи только в пользование в любом случае осуществляется передача вам в руки этой самой мотыги. Иначе невозможно было бы извлечь из нее полезные свойства.
Так же и с гостиницей. Юридически вы ею не владеете, но фактически да. Вы просто туда заходите и пользуетесь помещениями. К тому же гостиница вам будет фактически "передана" по акту приема-передачи, чтобы вас это не смущало.

Гость

Tindal писал(а):

Ведь при передачи только в пользование в любом случае осуществляется передача вам в руки этой самой мотыги. Иначе невозможно было бы извлечь из нее полезные свойства.

Я об этом и толкую! что на практике очень мало случаев, когда можно пользоваться, не владея! Их очень и очень мало, по пальцам сосчитать.
По поводу передачи титула - здесь я с Вами категорически не согласна. Следуя Вашей логике, арендодатель, передавая мне мотыгу, лишается титула владения? Это не так. Мне он ее передает именно фактически, и именно о фактическом владении речь и идет. Арендатору передается не правомочие владения, не правомочие пользования, а лишь право требовать от собственника определенных действий.

Tindal

Anonymous писал(а):

Tindal писал(а):

Ведь при передачи только в пользование в любом случае осуществляется передача вам в руки этой самой мотыги. Иначе невозможно было бы извлечь из нее полезные свойства.

Я об этом и толкую! что на практике очень мало случаев, когда можно пользоваться, не владея! Их очень и очень мало, по пальцам сосчитать.
По поводу передачи титула - здесь я с Вами категорически не согласна. Следуя Вашей логике, арендодатель, передавая мне мотыгу, лишается титула владения? Это не так. Мне он ее передает именно фактически, и именно о фактическом владении речь и идет. Арендатору передается не правомочие владения, не правомочие пользования, а лишь право требовать от собственника определенных действий.

А вот здесь я не совсем согласен. Если придерживаться вашей точки зрения, тогда нормы о передаче владения и пользования или только пользования лишаются всякого смысла если мы считаем такие отношения чисто фактом, а не правом. Речь должна идти о владении и пользовании именно как о правомочии. Арендатор имеет право владения, право пользования, так ведь?
Собственник должен лишаться своих правомочий на время их передачи другому лицу. Вернее это не лишение, не отчуждение этих правомочий навсегда, а лишь осуществление этих правомочий за собственника. За ним остается лишь право распоряжения. Поскольку владеть и пользоваться одной и той же вещью одновременно несколькими лицами невозможно - и собственником и арендатором. В противном случае собственник мог бы передавать в аренду одну и туже вещь сколько угодно раз. Этого сделать он не может именно потому, что ограничивается в своем полномочии владения, наделяя этим правомочием арендатора.
Интересно было бы послушать мнения остальных участников.

Drag

Тема действительно очень интересная.

Но в отличие от немецкого права в нашем праве существует только один вид владения, заключающийся в физической власти над вещью.
При этом нужно, чтобы эта физическая власть над вещью осуществлялась или могла осуществляться на протяжении всего срока действия договора.
Так, например, в случаи с мотыгой, если для пользования мотыгой нужно получать разрешение арендодателя, то здесь речь не идет о владении. При этом характерно, что арендодатель может эту мотыгу отдать кому то еще без подавления сопротивления арендатора. В этом случаи мотыга находиться у арендодателя, например в сараи в который арендатор не имеет самостоятельного доступа.
Так же и с недвижимостью, если арендатор не может пользоваться помещением, так как у него нет ключей от данного помещения, а ключи есть у арендодателя и арендатор пользуется помещением только тогда, года его откроет арендодатель, то речь идет о пользовании, а не о владении.

Поэтому нужно смотреть в каждом конкретном случаи имеет ли арендатор физическую власть над вещью, которая заключается в отсутствии, необходимости преодоления физической власти арендодателя над вещью, для того чтобы пользоваться этой вещью. Арендодатель в свою очередь должен преодолеть физическую власть над вещью арендатора, для того что бы пользоваться вещью. Например, взломать замок.

Uletayu

Drag писал(а):

Поэтому нужно смотреть в каждом конкретном случаи имеет ли арендатор физическую власть над вещью, которая заключается в отсутствии, необходимости преодоления физической власти арендодателя над вещью, для того чтобы пользоваться этой вещью. Арендодатель в свою очередь должен преодолеть физическую власть над вещью арендатора, для того что бы пользоваться вещью. Например, взломать замок.

Ага, понятно. Если предмет договора сформулирован: "обязуется передать в пользование" - из этого можно сделать вывод о наличии или отсутствии физической власти над вещью арендатора?
Или мы будем с этим разбираться по факту - если ключи дадут, то физическая власть есть, но в принципе, могут ключи и не отдавать. Так?
Правильно ли я понимаю, что если, несмотря на предмет договора аренды, предусматривающий только пользование, в других условиях договора предусмотреть обязательства арендодателя не чинить препятствий, обеспечить беспрепятственный физический доступ арендатора, отдать ему все ключи от здания, что-то еще в этом роде напридумывать, то все будет ок для арендатора?

Tindal

То физическое обладание о котором вы говорите, а вернее detentio, будет присутствовать и при передачи только в пользование. Поскольку без держания, как физического обладания вещью, пользование ею невозможно. Т.е. нельзя передать в пользование не вручив фактически эту вещь арендатору или не дав ему доступа к этому объекту (пример с ключами от квартиры и т.д.).
Просто нужно отграничивать держание как фактическое обладание от владение как правового титула и правомочия собственника, которым он может наделить и других лиц, а может и не наделять.

Drag

Tindal писал(а):

То физическое обладание о котором вы говорите, а вернее detentio, будет присутствовать и при передачи только в пользование. Поскольку без держания, как физического обладания вещью, пользование ею невозможно. Т.е. нельзя передать в пользование не вручив фактически эту вещь арендатору или не дав ему доступа к этому объекту (пример с ключами от квартиры и т.д.).
Просто нужно отграничивать держание как фактическое обладание от владение как правового титула и правомочия собственника, которым он может наделить и других лиц, а может и не наделять.

Пользователь обладает вещью без указанных выше признаков, так как для пользования в большинстве случаев нужно обладать вещью. Но это обладание не есть владение. Так если вы приходите в гости и сидите на стуле, Вы же не становитесь его владельцем, хотя в конкретный момент времени обладаете этой вещью.

Drag

Uletayu писал(а):

Drag писал(а):

Поэтому нужно смотреть в каждом конкретном случаи имеет ли арендатор физическую власть над вещью, которая заключается в отсутствии, необходимости преодоления физической власти арендодателя над вещью, для того чтобы пользоваться этой вещью. Арендодатель в свою очередь должен преодолеть физическую власть над вещью арендатора, для того что бы пользоваться вещью. Например, взломать замок.

Ага, понятно. Если предмет договора сформулирован: "обязуется передать в пользование" - из этого можно сделать вывод о наличии или отсутствии физической власти над вещью арендатора?
Или мы будем с этим разбираться по факту - если ключи дадут, то физическая власть есть, но в принципе, могут ключи и не отдавать. Так?
Правильно ли я понимаю, что если, несмотря на предмет договора аренды, предусматривающий только пользование, в других условиях договора предусмотреть обязательства арендодателя не чинить препятствий, обеспечить беспрепятственный физический доступ арендатора, отдать ему все ключи от здания, что-то еще в этом роде напридумывать, то все будет ок для арендатора?

Я думаю, что где-то близко, но, ни чинить препятствий, обеспечить беспрепятственный физический доступ арендатора, также является обязанностью арендодателя при пользовании.

Tindal

Думаю что все сомнения Улетаю должны развеяться.

LAWFIRM.ru

Аренда здания: пользование без владения

Кто сейчас на конференции