LAWFIRM.ru

Насколько я понимаю, опциона в отношении недвижимости законом не предусмотрено. Практика так же исходит из того, что опцион нельзя применять к отношениям, свзяанным с недвижимым имуществом. Или не прав?

В РФ опцион имеет всё таки ограниченный характер. В частности применяеца по отношению к ц.б.

_________________

Спасибо, но меня интересует именно вопрос с недвижимостью.

"Финансовая газета. Региональный выпуск", 2007, N 32

Вопрос: Организация строит здание торгового центра (являясь в дальнейшем собственником данного недвижимого имущества). До момента окончания строительства заключен договор опциона на право аренды здания. После получения свидетельства о государственной регистрации права собственности организация собирается сдавать здание в аренду. Облагается ли операция по реализации опциона на право заключения в будущем договора аренды торгового центра с фиксированной арендной платой НДС, если согласно пп. 12 п. 2 ст. 149 НК РФ реализация на территории Российской Федерации ценных бумаг и инструментов срочных сделок (включая опционы) освобождается от обложения НДС? Можно ли в целях налогообложения прибыли относить рассматриваемый доход к доходам от реализации в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249, п. п. 1, 2 ст. 301 НК РФ?

Ответ: Пунктом 1 ст. 429 ГК РФ определено, что договор, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных договором, является предварительным. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации стороны заключили предварительный договор (опцион), который можно квалифицировать как договор на продажу имущественного права.
На основании п. 7 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н, плату, полученную от контрагента при продаже опциона, можно признать операционным доходом, который отражается по дебету счета 91 "Прочие доходы и расходы".
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 248 НК РФ к доходам в целях гл. 25 Кодекса относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав. Статьей 249 НК РФ определено, что доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущества (включая ценные бумаги) и имущественных прав.
В соответствии с п. 1 ст. 301 НК РФ под финансовыми инструментами срочных сделок (сделок с отсрочкой исполнения) понимаются соглашения участников срочных сделок, определяющие их права и обязанности в отношении базисного актива, в том числе фьючерсные, опционные, форвардные контракты, а также соглашения участников срочных сделок, не предполагающие поставку базисного актива, но определяющие порядок взаиморасчетов сторон сделки в будущем в зависимости от изменения цены или иного количественного показателя базисного актива по сравнению с величиной указанного показателя, которая определена (либо порядок определения которой установлен) сторонами при заключении сделки.
Базисным активом финансовых инструментов срочных сделок (т.е. предметом срочных сделок) может являться любое имущество, имущественные права, а также процентные ставки, кредитные ресурсы, индексы цен или процентных ставок и т.д.
Порядок обложения налогом на прибыль операций с финансовыми инструментами срочных сделок установлен ст. ст. 301 - 305 НК РФ.
Налогоплательщику предоставлено право самостоятельно квалифицировать сделку, признавая ее операцией с финансовым инструментом срочных сделок либо сделкой на поставку предмета сделки с отсрочкой исполнения (п. 2 ст. 301 НК РФ). Критерии отнесения сделок, предусматривающих поставку предмета сделки (за исключением операций хеджирования), к категории операций с финансовыми инструментами срочных сделок должны быть определены налогоплательщиком в учетной политике для целей налогообложения.
Таким образом, доходы по реализации опциона на право заключения в будущем договора аренды в целях налогообложения прибыли могут относиться к доходам от реализации (пп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249, п. п. 1, 2 ст. 301 НК РФ).
Согласно пп. 12 п. 2 ст. 149 НК РФ освобождается от обложения НДС реализация на территории Российской Федерации ценных бумаг и инструментов срочных сделок (включая опционы). В связи с этим операция по реализации опциона на право заключения в будущем договора аренды НДС не облагается.

С.Марков
Референт государственной
гражданской службы РФ
3 класса
Подписано в печать
08.08.2007

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 19, 2003

Вопрос: Работник организации получил на предприятии доход по опциону (выплаченные суммы не относятся ни к доходам от продажи акций, ни к дивидендам акционеров). Предоставляется ли имущественный налоговый вычет по сумме выплаченных опционов по декларации о доходах сотрудника, получившего такой доход?

Ответ: В соответствии со ст.130 ГК РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
"Опцион" означает "выбор", но смысловое понятие варьируется в зависимости от области применения. В договорном праве опционом называется обусловленная договором возможность для одной из сторон выбрать способ, объем исполнения обязательства или отказаться от его исполнения при оговоренных обстоятельствах. Так, по договору купли - продажи опцион может касаться количества товара, его стоимости, сроков поставки, валюты платежа и других условий. В биржевой практике - это сделка, по которой уплата известной премии дает право купить или продать ценные бумаги или товары по установленной цене в любой день в течение определенного периода либо вообще отказаться от сделки без возмещения убытков.
Опционом можно назвать также разновидность срочной сделки, которую необязательно исполнять; право, обусловленное уплатой определенной суммы (премии), купить или продать товар или финансовый инструмент по установленной цене в течение определенного периода.
Полученная налогоплательщиком сумма дохода по опциону не относится к доходам от продажи имущества. Следовательно, предоставление имущественного налогового вычета физическому лицу согласно пп.1 п.1 ст.220 НК РФ по сумме выплаты опциона на основании представленных налогоплательщиком документов неправомерно.

Н.Шорохова
Советник налоговой службы
Российской Федерации III ранга
Подписано в печать
07.05.2003

москва тоже усматривает возможность опционов по земле и помещениям (выкуп прав аренды)
" - за реализацией договоров купли-продажи опционов на
приобретение права на заключение договоров аренды земельных
участков N 9, 12, 13, 19 в ММДЦ "Москва-Сити"

"2. Финансирование работ, указанных в приложении к настоящему постановлению, осуществлять в пределах бюджетных ассигнований, выделенных на финансирование строительства ММДЦ "Москва-Сити" по статье "Расходы по приобретению валюты для закупок оборудования и расходных материалов, а также для реализации международных проектов", а также из средств целевого бюджетного фонда развития территории Центрального административного округа города Москвы (ЦБФРТ ЦАО) в объеме, равном сумме фактически поступивших в ЦБФРТ ЦАО доходов от продажи опциона, в соответствии с распоряжениями Правительства Москвы о предоставлении опциона на приобретение права на заключение договоров аренды земельных участков в ММДЦ "Москва-Сити"."

Опцион (option) - контракт по которому продавец предоставляет покупателю право купить определенный актив в рамках определенного времени по заранее оговоренной цене.

Хотя я немного не согласен с таким определением, поскольку речь скорее идет не предоставлении права, а о взятии на себя обязательства продать, поскольку предоставить можно только уже существующее право.

Эдакий односторонний договор купли-продажи, где один имеет право, но не обязанность купит, а другой обязанность продать.

Почему бы не использовать опцион в отношении недвижимости?
Типичный непоименованый договор.
Костик, а как практика обосновывает невозможность?

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

Все очень и очень просто:-) В ГК РФ есть ст. 9, где черным по белому написано, что отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом. Опцион ограничивает на определенный период права собственника на ее отчуждение, что не допустимо.

Костян, а я бы не сказал, что собственник ограничивается в своем праве осуществления права собственности.
Во-первых, он берет на себя обязательство продать в будущем недвижку, а не беречь и никому не отчуждать ее вплоть до наступления срока опциона.
И даже если он бы брал на себя такие ограничения, то собственник все равно сможет распоряжаться недвижкой несмотря на заключенный опцион, просто в случае неимения недвижки к опционному сроку продажи, он просто возместит покупателю убытки.

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

Все перепутал:-) Держатель опциона может отказаться от прав предоставленных опционом, а это не озможно, тогда получается обычные предварительный договорв.

предварительный договор и есть

Что невозможно?
Никакой предварительный не получается, патаму шо в предварительном каждый может требовать от другого заключения договора, тут взаимность, а в опционе требовать продать может только держатель опциона.

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

Опцион (от лат. optio - выбор, желание, усмотрение) - право выбора, получаемое за определенную плату. Наиболее часто термин применяется в следующих его значениях: а) предоставляемое одной из договаривающихся сторон условиями договора право выбора способа, формы, объема выполнения принятого ею обязательства или даже отказа от выполнения обязательства при возникновении обстоятельств, обусловленных договором; б) соглашение, предоставляющее одной из сторон, заключающих биржевую сделку купли-продажи, право выбора между альтернативными (вариантными) условиями договора, в частности право покупать или продавать ценные бумаги в заранее установленном объеме по твердой цене в течение того или иного срока; в) право купить новые ценные бумаги эмитента на заранее договоренных условиях; г) право на дополнительную квоту при эмиссии ценных бумаг; д) предварительное соглашение о заключении будущего договора в обусловленные сроки.
Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б.
"СОВРЕМЕННЫЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ СЛОВАРЬ"
(ИНФРА-М, 2006)

на примере выкупа прав аренды ЗУ:
у города есть ЗУ, лицо хочет ее приобрести в аренду, обращается в москомзем в установленном порядке, получает протокол, платить в условленный срок деньги (выкуп за право аренды) если успел все сделать вовремя - получил договор аренды земли и пошел платить арендную плату; не успел - пошел вон

нет, ибо "В свете определения понятия опциона целесообразно обратиться к формулировке российского законодательства. В соответствии с письмом Государственного комитета РФ по антимонопольной политике и поддержке новых экономических структур от 30.07.1996 N 16-151/АК "О форвардных, фьючерсных и опционных биржевых сделках" опционным контрактом (опционом) является документ, определяющий права на получение (передачу) имущества (включая деньги, валютные ценности и ценные бумаги) или информации с условиями, что держатель опционного контракта может отказаться от прав по нему в одностороннем порядке."

ТMak Вы кажется не совсем понимаете о чем тут идет речь:-)

Зы. Москомзема уже года 3 как нет, а есть ДЗР и офоромлении ЗУ в аренду на основании положений какого-то протокола не допустимо в силу 30 ЗК РФ.

Ну стопудово может, этож его субъективное право, хош реализует, а хош нет. На нем же нет обязанности купить и наказать поэтому его в случае отказа от покупки нельзя, ибо нет наружения обязательства, поскольку нет самого обязательства (обязанности) купить.

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

Речь совсем о другом:-) Я говорю, что оционный контракт противоречит ч. 2 ст. 9 ГК РФ. Т.е. не может заключаться в рамках права РФ.

Я наконец понял о чем ты.

Тока в чем проблема? Ну останется право купить у держателя несмотря на его отказ, и шо? Реализовать то это право можно только до определенного срока, срока опциона.
Право купить в опционе - срочное, и с истечением этого срока оно прекратится само собой.
Или я опять не догоняю?

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

нет:-) Получается, что классический опцион превращается в банальный предварительный договор. Т.е. говорить об опционе в рамках законодательства РФ нельзя.

какая фиг разница как его обзывать окружные комиссии как были так и остались и не фига без них не сделаешь, я говорю не только о комплексном строительстве

мой пост и был как раз про то, что опцион (не опционный контракт) в части недвижки - это и есть обычный предварительный договор, как бы его не обзывали