LAWFIRM.ru

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 4 сентября 2007 года Дело N Ф04-5303/2007(36950-А46-9)

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев в судебном заседании без участия представителей сторон кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение от 09.03.2007 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-19787/2006,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент имущественных отношений) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к индивидуальному предпринимателю Кныш Игорю Федоровичу о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 54023,70 руб. за период с 01.02.2006 по 03.04.2006, а также пени в сумме 18879,82 руб. за просрочку платежа за период с 15.05.2006 по 03.04.2006.
Заявленные требования мотивированы неисполнением обязательств по договору аренды нежилого помещения от 01.04.2002 N 21789/1-т и основаны на нормах статей 307, 309, 330, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением от 09.03.2007 арбитражный суд взыскал с предпринимателя пени в сумме 800 руб., уменьшив ее размер на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, и отказал в удовлетворении остальной части исковых требований.
В апелляционной инстанции дело не рассматривалось. Определением от 31.05.2007 апелляционная жалоба возвращена департаменту имущественных отношений.
В кассационной жалобе департамент имущественных отношений просит отменить решение суда, как незаконное и необоснованное, исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворить в полном объеме.
Департамент имущественных отношений считает, что соглашение о расторжении зарегистрированного договора подлежит государственной регистрации, поэтому до государственной регистрации соглашение о расторжении договора следует считать незаключенным, а обременение действующим, в этой связи применимы изменения к договору аренды, устанавливающие с 26.12.2005 размер арендной платы в сумме 26145,50 руб. в месяц.
Предприниматель Кныш И.Ф. представил возражения, в которых высказался против удовлетворения кассационной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.
Стороны, извещенные надлежащим образом о судебном разбирательстве по делу, не обеспечили явку своих представителей в заседание суда кассационной инстанции. Согласно пункту 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации их неявка не препятствует рассмотрению по существу кассационной жалобы.
Проверив правильность применения судом норм материального и норм процессуального права при разрешении данного спора, суд кассационной инстанции не установил оснований для отмены обжалуемого решения суда.
Из материалов дела видно, что по акту приема-передачи от 01.04.2002, на основании заключенного с департаментом имущественных отношений договора аренды нежилого помещения от 01.04.2002 N 21789/1-т предприниматель Кныш И.Ф. принял в аренду нежилое помещение общей площадью 141,30 кв. метров, расположенное по адресу: город Омск, ул. 20 Партсъезда, 51 (Лит А (3П)), для использования под детские компьютерные игры.
Согласно пункту 1.2 договора аренды срок действия договора определен сторонами с 01.04.2002 по 01.04.2007.
В установленном законом порядке 10.11.2002 произведена государственная регистрация договора аренды от 01.04.2002.
Стороны 17.01.2006 подписали изменения к договору аренды, действия которых распространили на правоотношения с 26.12.2005, согласно протоколу согласования разногласий, изменений.
Указанные изменения 11.09.2006 были зарегистрированы.
Согласно внесенным изменениям к договору аренды размер арендной платы в месяц определен в сумме 26140,50 руб.
По соглашению сторон договор аренды расторгнут с 03.04.2006. По акту приема-передачи от 03.04.2006 арендуемое помещение возвращено предпринимателем.
Впоследствии, 11.10.2006 была осуществлена государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды.
Департамент имущественных отношений, полагая, что предприниматель надлежащим образом не исполнил обязательства по своевременному внесению арендных платежей за пользование помещением, в связи с чем за период с 01.02.2006 до 03.04.2006 за ним образовалась задолженность по арендной плате в сумме 54023,70 руб., обратился в арбитражный суд за взысканием суммы долга и пени за просрочку платежа.
Арбитражный суд, всесторонне исследовав и оценив в совокупности представленные по делу доказательства и доводы, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, пришел к выводу о необоснованном начислении арендной платы за спорный период, исходя из размера арендной платы 26140,50 руб., определенной изменениями к договору аренды, подписанными сторонами 17.01.2006.
Суд мотивировал свои доводы тем, что указанные изменения, являясь неотъемлемой частью договора, считаются заключенными с момента их государственной регистрации, то есть с 11.09.2006. Однако на этот момент спорный договор аренды был расторгнут по соглашению сторон и договорные отношения по аренде нежилого помещения прекратились с 03.04.2006.
Выводы суда являются правильными.
Департамент имущественных отношений ошибочно считает, что соглашение о расторжении договора считается заключенным с даты его государственной регистрации, а обременение снятым с момента такой регистрации.
В части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с частью 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Из содержания указанной нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что государственная регистрация является элементом формы договора и что в случае регистрации договора подлежит регистрации соглашение о расторжении договора.
Нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие арендные отношения, не содержат требований об обязательной государственной регистрации соглашений о расторжении договора аренды.
В силу части 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Таким образом, с подписанием соглашения о расторжении договора аренды с 03.04.2006 и передачей арендуемого имущества по акту приема-передачи, стороны прекратили свои обязательства по договору аренды от 01.04.2002.В этой связи у департамента имущественных отношений отсутствовали основания для начисления арендной платы в размере 26140,50 руб., установленной изменениями, зарегистрированными 11.09.2006.
Арбитражный суд, установив внесение предпринимателем 31.01.2006 платежа в сумме 29516,97 руб., исходя из арендной ставки 8695,38 руб., за аренду помещений, пришел к выводу об отсутствии задолженности по арендной плате и отказал во взыскании предъявленной суммы долга.
Утверждения департамента имущественных отношений о том, что спорный договор аренды продолжал действовать до государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды и что изменения к договору аренды зарегистрированы в период действия договора, не обоснованы ссылками на нормы действующего законодательства, подлежат отклонению.
Проверив расчет суммы неустойки и правомерность ее начисления, арбитражный суд посчитал размер предъявленной пени явно несоразмерным последствиям нарушения и на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшил размер пени до 800 руб.
В кассационной жалобе департамент имущественных отношений не привел доводов относительно законности и обоснованности выводов суда о взыскании пени в сумме 800 руб.
Поэтому суд кассационной инстанции в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверяет законность выводов суда в этой части решения.
При проверке материалов дела суд кассационной инстанции не установил нарушений арбитражным судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда.
Доводы кассационной жалобы не влияют на правильность выводов суда и по существу направлены на переоценку доказательств по делу, что противоречит положениям статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
У суда кассационной инстанции не имеется оснований для отмены решения суда по приведенным в кассационной жалобе доводам.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 284, 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 09.03.2007 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-19787/2006 оставить без изменения, а кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Получается, что по закону (ст. 165 ГК) отсутствие госрегистрации влечет недействительность сделки, а по судебной практике отсутствие госрегистрации как таковой само по себе еще не влечет недействительность сделки. Нужны еще косяки.

Действительно. Я - арендатор. Собраюсь съехать. Подписал соглашение о расторжении, обязанность по рег взял а себя а-датель. Я съехал, а он не зарегил, и еще полгода начисляет на меня аренду? Нонсенс.
Поэтому решают нюансы: каково действительное волеизъявление сторон? какие фактические действия предприняты сторонами по объекту аренды? если ли еще нарушения? ... и т.п.
В моем случае. Соглашение о расторжени аренды подписано с нарушением полномочий подписанта. Прежний Арендатор не съехал. Не смотря на это хозяин пересдал помещение новому аредатору. Поэтому отсутствие госрегистрации расторжения с одной стороны венчает этот ворох нарушений, а с другой - препятствует недобросовестному поведению собственника на рынке.

Может критерием (см. 1 абзац) является разумность и добросовестность сторон?

пс Достаточно спорное утверждение суда.

В питере, когда надо трактуют так как надо.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

То, что регистрация не является элементом формы, по-моему, утвердилось еще в 66 (арендном) Пленуме.

_________________
исчезли все девушки, которые давали какой-то контент (taxfun)

Нее... В 59 (по гос.регистрации)

А вот и наоборот в 59-м:

9. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы, исходя из ее размера, указанного в зарегистрированном договоре аренды.
Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество купило здание, часть нежилых помещений которого были сданы предыдущим собственником здания в аренду на 10 лет на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды. В дальнейшем арендатор уведомил акционерное общество, что между ним и предыдущим собственником здания было заключено соглашение об уменьшении размера арендной платы.
В обоснование иска акционерное общество сослалось на то, что соглашение о внесении изменений в договор не было зарегистрировано и, следовательно, должно считаться незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции в иске о взыскании арендной платы в размере, указанном в зарегистрированном договоре, отказал, указав на то, что согласно пункту 1 статьи 452 ГК соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Соглашение об изменении договора аренды было заключено в простой письменной форме путем составления единого письменного документа, т.е. в той же форме, что и сам договор. Однако требование пункта 2 статьи 651 ГК об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не распространяется на соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды, так как государственная регистрация не является элементом формы этого договора. Поскольку пункт 1 статьи 452 ГК не предусматривает обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений или дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, то такие соглашения не нуждаются в регистрации.

Суд кассационной инстанции решение отменил и иск о взыскании арендной платы в размере, определенном согласно условиям зарегистрированного договора аренды, удовлетворил по следующим основаниям. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами.

Согласно пункту 1 статьи 453 ГК при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.

Таким образом, изменение зарегистрированного обременения регистрируется, и прекращение по идее, тоже должно регистриоваться...

Другое дело, что в случае с прекращением договора уклонение от регистрации ущемляет имущественные права арендатора (т.к. он обязан вносить арендную плату до даты регистрации), а в случае с изменением платы - не ущемляет ничьих, и, более того, создает правовую определенность в отношениях - платим новую ставку с даты регистрации, а не с даты уведомления арендодателя о повышении.

_________________
исчезли все девушки, которые давали какой-то контент (taxfun)

Хотя если Вы об этом....:

Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.
Индивидуальный предприниматель на основании пункта 4 статьи 445 ГК обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Возражая против предъявленного иска, акционерное общество в ходе судебного разбирательства заявило, что, поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет, который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он не был зарегистрирован и, следовательно, на основании пункта 3 статьи 433 ГК должен считаться незаключенным. Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению, т.к. основываются на незаключенном предварительном договоре.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании пункта 2 статьи 429 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации.

_________________
исчезли все девушки, которые давали какой-то контент (taxfun)

В 66-м тоже есть:

К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли - продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).
Открытое акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании суммы задолженности по арендной плате и об обязании ответчика возвратить сданный ему внаем речной теплоход.
Решением арбитражного суда иск удовлетворен, поскольку материалами дела доказано нарушение ответчиком (арендатором) условия договора о своевременном перечислении арендной платы. Обязывая возвратить арендованное судно, суд сослался на истечение срока аренды и возможность истребования арендодателем своего имущества (статья 622 Кодекса).
В апелляционной жалобе ответчик просил отменить судебный акт в части удовлетворения иска об истребовании судна. В обоснование своей позиции он сослался на положения договора аренды, предусматривающие по окончании срока аренды переход права собственности на имущество к арендатору.
Суд апелляционной инстанции посчитал жалобу обоснованной и подлежащей удовлетворению, указав следующее.
Между сторонами был заключен договор аренды речного теплохода сроком на четыре года с правом выкупа сданного внаем имущества.
Согласно условиям договора общая стоимость аренды составляла 520 тысяч долларов США, арендные платежи подлежали уплате арендатором ежегодно в течение четырех лет в установленные договором сроки в рублевом эквиваленте по курсу Центрального банка Российской Федерации на день платежа. После внесения последнего арендного платежа судно переходит в собственность арендатора.
Невнесение арендатором очередного ежегодного платежа в размере 94,8 тысячи долларов США (более 2,5 млн. рублей) послужило основанием для предъявления арендодателем иска.
В силу статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 Кодекса), заключается в форме, предусмотренной для договора купли - продажи.
На этом основании к отношениям сторон применим пункт 2 статьи 489 ГК РФ, согласно которому в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Поскольку за предыдущие периоды арендатором уплачено более 355 тысяч долларов США, что превышает половину стоимости судна (520 тысяч долларов США), у суда первой инстанции отсутствовали основания для обязания ответчика возвратить истцу данное имущество.
В связи с изложенным суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в этой части, отказав в возврате речного теплохода.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы постановление апелляционной инстанции было отменено и оставлено в силе решение суда первой инстанции.
При этом суд кассационной инстанции обратил внимание на необходимость разграничения двух разных институтов - выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа товара в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 Кодекса).

Пункт 3 статьи 609 ГК РФ указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли - продажи соответствующего имущества.

Следовательно, к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю - продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа.
В рассматриваемой ситуации истечение срока аренды не означало перехода судна в собственность арендатора, поскольку арендные платежи не были уплачены полностью.
Учитывая данное обстоятельство, суд кассационной инстанции отметил, что к моменту заявления истцом соответствующего требования у ответчика отсутствовали какие-либо права на спорное имущество: право собственности не было приобретено, а право аренды прекратилось в связи с истечением ее срока.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск арендодателя в части истребования имущества на основании статьи 622 ГК РФ.

Ну вот тут и имеется в виду форма - простая письменная, а не регистрация аренды судна с правом выкупа как сделки купли-продажи судна.

При этом в 53-м есть еще один пример с регистрацией комплексного договора купли-продажи, который необходимо регить, поскольку один из его элементов - купля-продажа недвижки.

_________________
исчезли все девушки, которые давали какой-то контент (taxfun)

Думаю, в приведенных примерах противоречия нет, если учесть, что регистрация допника о цене - это изменение существенных условий договора (ст. 654), а прекращение (окончание срока) - нет (ч.2 ст. 655).

_________________
исчезли все девушки, которые давали какой-то контент (taxfun)