LAWFIRM.ru

Ситуевина
Имеем по инвест догу здание на реконструкции, после реконструкции получаем его в собственность.
здание часть реконструируем часть в нормальном состоянии и там сидят люди, которые платят деньги за "аренду".
Соответственно юридически аренду не оформить, т.к. здание считается под реконструкцией полной, да и прав у нас на здание кроме как реконструировать нет.
Задача
легализовать платежи "аренды" которые платят люди находящиеся в здании
дать гарантии людям, что после реконструкции и получении нами собственности на здание с ними заключат долгосрочные дог аренды.
Решение
легализуем и даем гарантии следующим образом, заключаем дог с людьми, что типа они сечас нам платят ежемесячно определенные деньги, а мы обязуемся после получения собственности на здание заключить с ними долгосроч.дог аренды. Ну типа покупают право на заключение с ними дог аренды.

Посоветуйте как быть.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

Продать можно только то, что уже есть.Т.е. существующее уже право оренды.
Я бы скорее склонился к варианту "х.з. че делать".

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

1. Что понимается под легализовать арендные платежи ? "Арендаторы" для целей налогообложения и формирования затрат в принципе и при такой "аренде" могут платежи за пользование помещениями относить на уменьшение прибыли. И в суде смогут отбиться от налоговой.

2. На форуме периодически и достаточно подробно освещались темы предварительного договора аренды.
Правовые гарантии здесь дать практически невозможно. Причины тоже понятны.

заключайте предв дог аренды, предоставляйте людям "доступ в помещение", берите плату за "доступ", к этому договору пришивайте как приложение описание помещения, делайте ссылку на характеристики согласно проектной документации, пишите, что обязуетесь заключить аренду после регистрации права собственности.

Дело в том, что пока идет реконструкция сдача в аренду незя, юридически, т.к. здание признано частично аварийным и у нас прав кроме как реконструкция нет. А люди по факту сидят и платят.
По предарительному то же незя платить, юридически, и в последствии эти платежи могут быть признаны как неосновательное обогащение.
Есть же аукционы по продаже права на заключение дога аренды. И вот очень хочется что бы деньги которые платят щас, считались как оплата права на заключение дога аренды.
Бля, но что то коробит.
Где вы, монстры схем

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

зачёт

+1 к п. 2 Ланса.

_________________

здесь бы могла быть моя подпись

часто можно встретить. Но в других случаях, напр., будущий арендодатель сам строит новое здание, а арендодатель заранее ремонтирует помещение под себя. В данном же случае право доступа есть у ОМОНа и иже с ними.

_________________
"Если это не высшая степень цинизма и кощунства - то это либо беспросветное невежество, либо, наконец, просто клиника"
В.А. Белов

Предварительный идет лесом даже при условии наличия прав на здание. А у вас и прав то никаких на него нет.

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

Отдельно предварительный. Отдельно соглашение о предоставлении доступа.

Про аукционы это вам, наверное, бухгалтерия напела ? Выкуп права аренды - это чисто московский способ изъятия денег у предпринимателей. Юридически выкуп права аренды крайне мутная правовая категория, по сути - фикция. Но, если на то пошло, те же аукционы проводят собственники имущества, право аренды которого продается. т.е. такой способ имхо еще более кривой, чем предоставление права доступа и предварительный.

Ага, в интернет.

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

Еще и в питере такое работает.

Согласен способ кривой.
Но как рыбку съесть и н.. не сесть.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

Тиндал,

Здесь чисто коммерческий вопрос, юриспруденции здесь мало. Совершенно понятно, что предварительный можно какнезаключенный, либо как ничтожный по 168

в такой ситуации честно сдавала помещения в изничтоженном здании по "тем" БТИ. Часть платили вбелую, часть - налом.
Никто из ОГВ не заловил нас за 2 года.

Хотя к праву отношения не имеет никакого

_________________
Чем мы прогневили Бога, Аллаха и других?
Это глупость вообще, но мне знакомая песня. (В.С.Черномырдин)

Такое практивовала, как правило, МОСКВА на своих объектах.

Не даю правовую оценки этим экспериментам. Но как это работало см. в следующем документе :

РАСПОРЯЖЕНИЕ Мэра от 21.10.1998 N 1072-РМ
"О ПРИВЛЕЧЕНИИ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ СРЕДСТВ ДЛЯ ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ОФИСНО - ДЕЛОВОГО КОМПЛЕКСА ПО НАБ. Т. ШЕВЧЕНКО В МОСКОВСКОМ МЕЖДУНАРОДНОМ ДЕЛОВОМ ЦЕНТРЕ "МОСКВА - СИТИ" (ММДЦ)....

В нём есть схема и проект ДОГОВОРА КУПЛИ - ПРОДАЖИ ОПЦИОНА НА ПРАВО АРЕНДЫ
НЕЖИЛОГО КОММЕРЧЕСКОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Порядок платежей можете определять сами. Единовременно или частями. Равно как править прочие условия этого договора.

Спасибо,
Но нет этого дока у меня в базе.
Может скините его russ_a@mail.ru

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

Хитро выебано. Никогда не слышал об опционах на аренду.

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

А ты посмотри зем.кодекс.
ст.30_1
Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа
права на заключение договоров аренды земельных участков для
жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением
случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2_1
статьи 30 и пунктом 27 статьи 38_1 настоящего Кодекса (пункт в
редакции, введенной в действие с 1 января 2007 года Федеральным
законом от 18 декабря 2006 года N 232-ФЗ, - см. предыдущую
редакцию).

Вот так.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

А что это за объект гражданского права - "право на заключение договора", чтобы его отчуждать?
По-моему - это элемент правоспособности, а не субъективное имущественное право.

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

Не забивай себе голову, просто жизнь требует, а законодатель придумывает

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

От таг:
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 ноября 2006 г. N 14140/06
О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО
АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в составе: председательствующего: Н.И. Локтенко, судей: А.С. Козловой, Н.В. Осиповой, рассмотрев заявление закрытого акционерного общества "Монаб" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 03.02.2006, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2006 по делу N А40-75012/05-53-646 Арбитражного суда города Москвы и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.08.2006 по тому же делу,
установил:
закрытое акционерное общество "Монаб" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Правительству Москвы, комитету города Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов и обществу с ограниченной ответственностью "СТ Девелопмент" о признании недействительными торгов - конкурса по выбору девелопера - инвестора для реализации инвестиционного проекта строительства многофункционального комплекса зданий на месте здания гостиницы "Россия", проведенного 29.11.2004 комитетом города Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов, а также о применении последствий недействительности данного конкурса.
Решением от 03.02.2006, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2006, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением от 03.08.2006 Федерального арбитражного суда Московского округа решение от 03.02.2006 и постановление от 18.04.2006 оставлены без изменения.
Закрытое акционерное общество "Монаб" обратилось с заявлением о пересмотре в порядке надзора решения арбитражного суда города Москвы от 03.02.2006, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2006 по делу N А40-75012/05-53-646 Арбитражного суда города Москвы и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.08.2006 по тому же делу, которое принято Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации к производству.
Рассмотрев заявление закрытого акционерного общества "Монаб", изучив материалы дела, суд пришел к выводу, что заявление о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Иск заявлен о признании недействительными торгов - конкурса по выбору девелопера - инвестора для реализации инвестиционного проекта строительства многофункционального комплекса зданий на месте зданий гостиницы "Россия", проведенного 29.11.2004 комитетом города Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов, а также о применении последствий недействительности данного конкурса.
Суд отказал в иске, ошибочно полагая, что конкурс и определение победителя проведены с соблюдением законодательства Российской Федерации. При этом суд сослался на преюдициальное значение обстоятельств проведения торгов с соблюдением законодательства Российской Федерации, установленных по делу N А40-8725/05-79-70 Арбитражного суда города Москвы по иску закрытого акционерного общества "Монаб" к правительству Москвы, комитету города Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов и обществу с ограниченной ответственностью "СТ Девелопмент".
Вместе с тем, Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.10.2006 все судебные акты, принятые по делу N А40-8725/05-79-70, отменены, решение конкурсной комиссии по выбору девелопера - инвестора по реализации инвестиционного проекта строительства нового многофункционального комплекса зданий на месте зданий гостиницы "Россия", оформленное протоколом заседаний от 19.11.2004 и от 29.11.2004, а также распоряжение правительства Москвы от 08.12.2004 N 2453-РП "Об итогах конкурса по выбору девелопера - инвестора по реализации инвестиционного проекта строительства нового многофункционального комплекса зданий на месте зданий гостиницы "Россия" признаны недействительными.
Причем иски, заявленные по каждому из названных дел по разным правовым основаниям, связаны общим предметом доказывания в части проведения самих торгов.
Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации исходил из того, что проведение конкурса в отношении объекта, имеющего нескольких собственников, без соответствующего волеизъявления всех собственников спорного объекта незаконно, и обязанность урегулирования имущественных отношений со всеми заинтересованными лицами необоснованно возложена на победителя конкурса, тогда как последний в каких-либо правоотношениях с этими лицами не состоит.
Предусмотренное инвестиционным проектом и конкурсной документацией возникновение права собственности на вновь созданный объект у города Москвы и девелопера - инвестора в пропорции 49:51 без учета прав других собственников и титульных владельцев реконструируемого объекта может повлечь нарушение прав и законных интересов этих лиц на этапе реализации инвестиционного проекта.
Кроме того, на момент проведения торгов организатором не урегулированы в установленном законом порядке вопросы предоставления земельного участка для строительства нового многофункционального комплекса зданий.
На основании проведенного конкурса здание гостиницы "Россия" подлежит сносу. Следовательно, подлежащий застройке земельный участок переходит в категорию незастроенных.
Условия передачи незастроенных (свободных) земельных участков для строительства регламентируются статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно этой статье участки предоставляются в собственность (пункт 2) или в аренду (подпункт 3 пункта 4) на основании результатов торгов (конкурсов, аукционов). Причем, по общему правилу, проводятся торги по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
В нарушение данных норм земельного законодательства условиями конкурса не предусмотрено проведение торгов по продаже земельного участка под строительство нового многофункционального комплекса зданий в собственность или по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Это создает условия для приобретения девелопером - инвестором застроенного на условиях конкурса земельного участка в собственность или в аренду по правилам пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в обход установленного законом порядка предоставления земельных участков для строительства.При разрешении спора суды должны были руководствоваться названными нормами земельного законодательства, поскольку нарушение этих норм является основанием для признания конкурса недействительным, что в соответствии с пунктом 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет недействительность договора, заключенного с победителем конкурса.
Кроме того, условия конкурса не содержат определенных критериев, на основании которых был бы возможен выбор лучших предложений его участников.
При таких обстоятельствах не исключен произвольный выбор победителя конкурса, в связи с чем позиция суда, согласно которой арбитражный суд не может рассматривать вопрос о том, правильно ли определен победитель конкурса, не основана на законе и нарушает единообразие судебной практики.
Таким образом, вышеуказанные судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и подлежат пересмотру в порядке надзора на основании пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
определил:
передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А40-75012/05-53-646 Арбитражного суда города Москвы для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 03.02.2006, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2006 по делу N А40-75012/05-53-646 Арбитражного суда города Москвы и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.08.2006 по тому же делу.
Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзыв в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора до 29 декабря 2006 года.
Председательствующий
Н.И.ЛОКТЕНКО
Судьи
А.С.КОЗЛОВА
Н.В.ОСИПОВА

_________________
"Если это не высшая степень цинизма и кощунства - то это либо беспросветное невежество, либо, наконец, просто клиника"
В.А. Белов