LAWFIRM.ru

Всем бодрого дня!
Покупаем у собственника недвижку. Земля под ней у него в аренде (получил ее по договору уступки прав и перевода долга у кого-то). Все путем, но собственник желает передать нам это право по отдельному соглашению и за деньги (стоимость того самого договора уступки и перевода). ЗК и ГК как-то про деньги в этом случае ничего не говорят.
Никто с таким не сталкивался?
Спасибо!

Новый собственник здания автоматически получает на участок такие же права, что и прежний собственник.

ЗК Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Поэтому вопрос почему покупатель платит за то, что он может получить бесплатно? Обоснованность таких затрат.


Покупателя можно понять, он хочет покрыть свои расходы на оформление земли. Это бизнес-сторона вопроса, не правовая.

Эти деньги можно заложить в стоимость покупаемого здания.

Это в целом по ситуации. Опять же возможно по документам есть что-то такое, что может давать повод оформлять сделку иначе.

Земля под экплуатацию Здания?

_

555 ГК смотрели. Что у вас в ДКП написано по поводу цены и земельного участка ?

имхо

требования собственника земли не законные в след случае : Если предыдущий арендатор полностью оплатил пользование землей, в силу 552 произошла перемена лиц в договоре аренды земли и новый собственник здания должен считаться оплатившим пользование землей.

соотв, по истечении срока аренды собственник здания должен башлять за землю.

свои 5 копеек: есть много статей, что оплату за такой догвоор вы не сможете отнести на уменьшение налогооблагаемой базы по прибыли, можете только из чистой платить

а так, заключайте - сделка будет ничтожна, можно и развернуть ее после госрегистрации права на себя. Если заключение основного договора не будет поставлено под условие договора купли-продажи права аренды

_________________
Чем мы прогневили Бога, Аллаха и других?
Это глупость вообще, но мне знакомая песня. (В.С.Черномырдин)

в силу 552 и 35 ЗК требуйте от собственника/субарендатора земли заключения нормальной аренды и платите за землю

555 ГК или 35 ЗК суть одна.

Думаю это не вопрос законно, незаконно. Продавец понёс расходы на приобретение прав аренды, хочет эти затраты поднять за счёт нового собственника здания. Это его коммерческий интерес. Он может не владеть тонкостями ЗК и ГК.

Если покупателя устраивает в итоге цена вопроса: цена здания и "цена" земли, то продавцу просто надо объяснить, что эту цену он может получить по договору к-п здания.

Это вопрос выбора оптимального порядка оформления сделки.

Опять же интересно, что с землёй. Как была выделена и под что?
И каковы аргументы продавца почему он хочет именно такую структуру сделки?
Кто собственник земли?

nars автора интересует вопрос расчетов за землю с ее собственником/правообладателем, а не вопрос цены ДКП недвижки между покупат и продавцом.

wes не вижу проблем, чтобы посмотреть на вопрос шире.

Про расчёты c арендатором земли (он же собственник продаваемого здания) тут уже всё ясно написано. Приведены все соответствующие нормы ГК и ЗК. Даны комментарии по налоговой стороне вопроса для покупателя.

Равно как не вижу проблем в том, чтобы посмотреть на шаг вперёд.

Продавец хочет получить деньги за землю. Ему можно объяснить, что ему не положено по ГК и ЗК, что новый собственник сам может землю, потом на себя оформить и без продавца. И ждать реакцию продавца в ключе: «да, точно мне не положено, ладно тогда не буду просить деньги за землю, но в таком случае мне сделка не интересна».

И всё в упрётся в итоге в цену вопроса. Если продавец хочет получить деньги за землю и если это влияет на судьбу сделки, а сделка интересна покупателю, то не вижу проблем в том, чтобы подумать, как же Продавцу эти деньги заплатить с учётом норм ГК, чтобы сделка состоялась, если итоговая цена вопроса устроит покупателя.

что то сложно все.

Всем спасибо за ответы!
Недвижка - незавершенные строительством ж/д мост и участок ж/д пути.
Земля под ними - субъекта РФ. Земли транспорта.
Продавец по договору купли-продажи обязуется все долги по договору аренды погасить.
Я все подвох ищу: зачем передачу права аренды выделять в отдельное соглашение и предусматривать за передачу плату, если эти деньги можно приплюсовать к стоимости продаваемого имущества и все прописать в договоре к/п. Да и необоснованное отнесение денежек на расходы, наверное, будет.

Не зря настаивала на коркретике . Общий вопрос и общий ответ, а ситуации разные бывают.
Разрешённое использование земли не указали.

При покупке незавершёнки мы пошли по пути двух договоров к-п незаверёшки и договора уступки прав аренды.
Почему? Земля была выделена для строительства определённого объекта.Сделка совершалась, чтобы там построить этот объект. У бизнеса как всегда был вопрос: КОГДА можно начать стройку, строители задавали вопрос, КОГДА будут оформлены документы на землю, чтобы начать оформлять разрешительную документацию на стройку.

Так как по ДА земли аренду можно было уступить всего лишь уведомив Арендодателя, то выбран был этот путь именно как самый быстрый путь получения прав аренды.
Договор уступки прав аренды быстро подписали, зарегистрировали (Администрация была уведомлена). Т.е. в итоге покупатель получил зарегистрированное право собственности на незавершёнку и подтверждение того, что он арендатор земли. Допик к ДА земли не оформляли. Был оригинал ДА, зарегистрированный Договор уступки прав аренды и выписка из ЕГРП, что покупатель стал арендатором земли. Допик можно потом оформить тихой скоростью.

Если бы пошли по пути 552 ГК, и 35 ЗК, то в лучшем случае Администрация оформила нам ДС через 2-3 месяца, зная практику оформления ими документов, а нашим строителям вынь да положи подтверждение прав на землю, чтобы они могли заняться получением разрешительной документации.

Уступку выбрали в нашем случае только из-за привлекательности сроков получения подтверждённых прав аренды на землю, чтобы не ждать пока администрация «родит» нам допик к Договору аренды. Были прочие риски, связанные с необходимостью обращения в администрацию за документом, оформление которого зависит от действий Администрации. В общем, уступкой аренды, мы обошли необходимость обращения к Администрации и сократили сроки получения прав аренды на себя.

Кроме того тема примения ст. 35 ЗК к объектам незавершёнки достойна отдельной дискуссии

На моём опыте "подвох", если его так можно назвать был только в цене вопроса. Если наши хотели купить домик, а с них хотели еще взять денег за землю, мы объясняли, что землю мы и так можем потом, как новые собственники здания на себя оформить. Но продавец не всегда догонял правовых тонкостей и настаивал на оплате земли, так как он тратился на эту землю, почему он за неё платил, покупая права аренды, а мы этого не можем сделать. В итоге вопрос был простой, устраивает ли бизнес цена сделки (здание+земля) и готовы ли эту цену заплатить, чтобы удовлетворить продавца и получить желаемый объект. Если да, но нужно эту цену заплатить, выбрав оптимальную форму оформления отношений, заложив например её в цену здания. Если бизнес не устраивала цена с учётом цены земли, то на этом собственно всё и заканчивалось, можно по ГК, нельзя по ГК никого не волновало. Не устраивала цена сделки и на этом разбегались с продавцом.

Хотя по незавершёнке, как указано выше, выбран был иной путь.