|
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 октября 2007 г. N Ф08-6224/2007
Дело N А63-403/2007-С3
(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании от истца - открытого акционерного общества "Научно-производственная компания "Электрические технологии" - Ш. (д-ть от 20.06.2007 N 16), от ответчика - открытого акционерного общества "Ставропольэнерго" - Я. (д-ть от 27.04.2007), в отсутствие ответчика - открытого акционерного общества "Ставропольпромэнергоремонт" и третьего лица - Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Ставропольпромэнергоремонт" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.04.2007 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2007 по делу N А63-403/2007-С3, установил следующее.
ОАО "Научно-производственная компания "Электрические технологии" (далее - компания) обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО "Ставропольэнерго" (далее - общество) и ОАО "Ставропольпромэнергоремонт" о признании недействительным заключенного ответчиками договора купли-продажи от 20.11.2006 незавершенного строительством объекта.
Решением от 20.04.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 28.06.2007, иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы тем, что спорная сделка заключена обществом с нарушением статей 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, привела к невозможности исполнения им своих обязательств по заключенному с компанией ранее мировому соглашению. Апелляционный суд также отметил, что договор заключен при отсутствии имущества у продавца, без фактической его передачи покупателю. Стороны не имели намерения создать соответствующие правовые последствия, что свидетельствует о мнимом характере сделки и в силу статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет ее ничтожность.
ОАО "Ставропольпромэнергоремонт" в кассационной жалобе просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции, принять новый судебный акт об отказе в иске. По мнению заявителя, выводы судов о ничтожности спорного договора неправомерны. Гражданское законодательство не содержит запрета на продажу имущества собственником нескольким покупателям. В этом случае невозможность исполнения продавцом более позднего договора в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет покупателю право требовать возмещения убытков. Признав спорную сделку ничтожной, суды лишили его права требования таких убытков с продавца. Суды не учли, что предметом спорного договора является весь незавершенный строительством объект, в то время как предметом мирового соглашения и договора купли-продажи от 21.02.2006 выступают 1, 5, 6, 7, 8 этажи здания. Продажа ОАО "Ставропольэнерго" 2, 3, 4 этажей здания по спорной сделке не нарушала прав истца, однако признание договора в этой части недействительным привело к нарушению прав заявителя. Спорная сделка не являлась мнимой, о чем свидетельствуют действия сторон, направленные на регистрацию перехода права собственности.
Компания в отзыве на жалобу просит ее отклонить, полагая, что выводы суда соответствуют законодательству.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, представитель компании просил оспариваемые судебные акты оставить без изменения.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, и выслушав представителей сторон, считает, что жалобу надлежит удовлетворить по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, общество и компания заключили договор от 09.08.2000 N ЭТ-7/02-00 долевого участия в строительстве здания, расположенного по адресу: ул. Мира, 448/Доваторцев, 7а (в соответствии с постановлением главы администрации г. Ставрополя от 25.07.2003 N 4670 адрес изменен на Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Мира, 450) с правом приобретения в собственность по окончании строительства помещений 1, 5, 6, 7, 8 этажей здания площадью 2097,6 кв. м и технического (подвального) помещения общей площадью 275,8 кв. м.
В связи с тем, что общество осуществило регистрацию на себя права собственности всего объекта незавершенного строительства, компания обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании указанной регистрации незаконной.
Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 12.11.2003 по делу N А63-3635/2003-С4 суд утвердил мировое соглашение между обществом и компанией, производство по делу прекратил. Согласно условиям мирового соглашения общество обязалось засчитать как инвестиции 5836885 рублей, вложенных компанией в строительство, и передать в ее собственность после ввода в эксплуатацию 1, 5, 6, 7, 8 этажи здания общей площадью 2097,6 кв. м и технического (подвального) помещения площадью 275,8 кв. м, литера А1, инвентарный номер 4401, находящегося по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, "Западная" подстанция, ул. Мира, 448/Доваторцев, 7а.
21 февраля 2006 года стороны мирового соглашения заключили между собой договор купли-продажи, по которому общество продало компании (покупатель) указанное в мировом соглашении имущество. По акту приема-передачи от 21.02.2006 имущество передано покупателю.
20 ноября 2006 года общество и ОАО "Ставропольпромэнергоремонт" (покупатель) заключили договор купли-продажи незавершенного строительством объекта 80% готовности, общей площадью 3888,1 кв. м, литера А1, инвентарный номер 4401, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Мира, 448/Доваторцев, 7а.
Государственная регистрация перехода права собственности на спорное имущество за покупателями не производилась.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.05.2007 решение от 08.11.2006 и постановление апелляционной инстанции от 16.01.2007 Арбитражного суда Ставропольского края по делу N А63-14822/2006-С3 отменены, обществу отказано в иске о признании недействительным договора купли-продажи от 21.02.2006. Таким образом, договор купли-продажи от 21.02.2006 сохранил юридическую силу.
Компания, считая, что договор купли-продажи от 20.11.2006 противоречит требованиям статей 209, 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилась в арбитражный суд с иском.
Судебные инстанции, удовлетворяя иск, не учли следующее.
По смыслу статей 223 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации фактическая передача недвижимого имущества в порядке исполнения не влечет возникновения права собственности у приобретателя. До этого собственником имущества остается продавец.
В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 года N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.
Из этого разъяснения следует, что продавец не лишен юридической возможности распорядиться имуществом и после его передачи покупателю, поскольку продолжает оставаться собственником недвижимости до совершения акта регистрации права собственности за покупателем. Однако продавец не может передать проданного имущества другому покупателю, так как оно уже находится в законном владении первого покупателя. Таким образом, покупатель по второму договору может привлечь продавца к ответственности за его неисполнение, то есть договор предполагается действительным.Ссылка апелляционного суда на мнимость спорного договора необоснованна, поскольку сделка по этим основаниям не оспаривалась. Кроме того, как усматривается из материалов дела, продавец и новый покупатель предпринимали попытки по осуществлению регистрации перехода права собственности, что исключает мнимый характер сделки.
Поскольку судебные инстанции неправильно применили нормы материального права, решение и постановление следует отменить, а иск компании - отклонить.
Расходы по уплате ответчиками госпошлины по апелляционной и кассационной жалобам подлежат отнесению на истца.
Руководствуясь статьями 110, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 20.04.2007 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2007 по делу N А63-403/2007-С3 отменить, в иске отказать.
Прекратить взыскание по отмененным судебным актам.
Взыскать с ОАО "Научно-производственной компании "Электрические технологии" судебные расходы по уплате госпошлины: в пользу ОАО "Ставропольэнерго" в сумме 1000 рублей, в пользу ОАО "Ставропольпромэнергоремонт" в сумме 2000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Может поможет...
|
Вход
Регистрация
Правила
FAQ
Поиск
Фото
